Обратный ипотечный кредит - сложный, несколько спорный, финансирующий автомобиль. Возможно, именно поэтому Ипотечные конвертации Home Equity Conversion Mortgages (HECMs), самые популярные сорта, регулируются как федеральным Департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD), целью которого является «создание сильных, устойчивых, инклюзивных сообществ и качественных доступных домов для всех , "И Бюро по защите прав потребителей (CFPB). CFPB, как регулятор потребительских финансовых продуктов и услуг, принимает и расследует жалобы потребителей на обратные ипотечные кредиты и проводит исследования о том, насколько хорошо обратные ипотечные кредиты обслуживают потребителей. Федеральная жилищная администрация (FHA), которая обеспечивает страхование HECM, является частью HUD. Правительства штатов также устанавливают правила для обратных ипотечных кредиторов и заемщиков.

Давайте рассмотрим основные положения, которые повлияют на вас, если вы хотите получить HECM. (Во-первых, прочитайте Как работает обратная ипотечная работа? для краткого изложения основ.)

Суммы займа

Федеральный закон ограничивает сумму, которую домовладелец может заимствовать через HECM до 625 долларов США, 500 или оценочную стоимость дома, в зависимости от того, что меньше. Размер кредита также зависит от возраста заемщика (ов) или его / ее «приемлемого без заимствования» супруга, молодого человека и процентной ставки по кредиту. Общая сумма, которую вы можете брать сразу после закрытия, называется основным лимитом. Основной лимит увеличивается каждый месяц, после учета процентной ставки по ипотечным кредитам и ежемесячной страховой премии по ипотечным кредитам.

Вы не можете одолжить за свой лимит, очевидно, но вы можете остаться в своем доме до тех пор, пока не произойдет одно из событий, которое сделает обратную ипотеку и выплачивается. 75-летний домовладелец с 7,75% ожидаемой процентной ставкой и домом стоимостью 165 000 долл. США (хотя местный лимит на ипотеку составляет 151 долл. США, 725 долл. США) будет иметь первоначальную основную сумму, затронутую этой цифрой 151,725 ​​долл. США, и будет таким образом, имеет начальный главный предел в 84, 055. 65, согласно HUD. Процентная ставка «ожидается», так как большинство обратных ипотечных кредитов имеют регулируемые ставки, что затрудняет заранее знать, какие фактические проценты будут составлять с течением времени.

Затем кредитор уменьшает первоначальную основную сумму за счет любых ссуд, которые заемщик платит с помощью обратных выплат по ипотечным кредитам, таких как первоначальный взнос и авансовая страховая премия за ипотеку. Если кредит используется для немедленного ремонта на дому или требует отсрочки для жизни (то есть средств, предназначенных для оплаты налогов на имущество и страхования домовладельцев, если ваших активов недостаточно для этого), первоначальный основной предел также уменьшаются на эти суммы. Домовладельцы не могут брать более 60% от лимита в первый год кредита.

Планы выплат

Заемщики могут выбрать способ получения платежей по кредиту с чистого первоначального основного лимита.Единственный вариант с фиксированной процентной ставкой - единовременная единовременная выплата, большой единовременный платеж. Этот курс может быть рискованным, если заемщик не умеет управлять деньгами, тем более что он может также сделать его или ее целью для мошенничества (см. Остерегайтесь этих обратных мошеннических ипотечных кредитов ).

Существует пять планов платежей с регулируемой процентной ставкой:

• Планы погашения задолженности обеспечивают равные ежемесячные платежи до тех пор, пока по крайней мере один заемщик живет в собственности в качестве основного места жительства. Расчет ежемесячного платежа предполагает, что заемщик будет проживать до 100, но если заемщик проживет дольше, он или она будет получать одинаковые ежемесячные платежи.
• Планы срочных платежей также обеспечивают равные ежемесячные платежи, но они имеют предопределенную дату остановки. Заемщикам разрешается превышать основной лимит с планом сроков, если фактическая процентная ставка по кредиту оказывается выше ожидаемой ставки, которая была рассчитана при закрытии.
• Кредитная линия растет с течением времени и позволяет домовладельцам получить доступ к обратным ипотечным фондам по мере необходимости, что также означает, что они выплачивают проценты только по суммам, которые они фактически заимствуют. Модифицированное владение
• объединяет небольшие фиксированные ежемесячные платежи на всю жизнь с меньшей кредитной линией. Измененный термин
• объединяет небольшие ежемесячные платежи с меньшей кредитной линией (меньше по сравнению с получением либо срочного платежа, либо кредитной линии). Вы можете изменить свой план платежей в течение срока действия кредита, если вы останетесь в пределах основного предела. Обратите внимание, что если только один член пары является заемщиком, оставшийся в живых супруг не может получать никаких платежей после смерти заемщика. Это может послужить основанием для выбора варианта единовременного платежа (см.

Обратный ипотечный кредит: может ли ваша вдова (er) потерять дом? ). Сборы за ссуду

Любой кредитор, который хочет предложить ипотечные кредиты HECM, должен получить одобрение FHA - и должен соблюдать федеральные правила в отношении ссудных взносов.

Максимальная плата за инициирование, которая заключается в том, как кредиторы зарабатывают деньги от ипотечных кредитов, основана на скользящей шкале для домов на сумму до 400 000 долларов США. Плата может составлять 2, 500 или 2% от первых 200 000 долларов США оцененная стоимость имущества (в зависимости от того, что больше) и 1% от следующих 200 000 долларов США. Плата не может превышать $ 6 000, даже для домов стоимостью более 400 000 долларов. Поэтому, если оценочная стоимость вашего дома составляет 300 000 долларов США, вы должны заплатить не более 5 000 долларов США в качестве сборов за инициирование. Если оценочная стоимость вашего дома составляет 100 000 долларов США, вы должны заплатить не более 2 500 долларов США.

Правительство не ограничивает то, что кредиторы могут взимать плату за расчеты, а также расходы на закрытие, включая платежи за оценку, страхование титула и домашняя инспекция. Некоторые кредиторы будут предлагать вам оплатить эти расходы, но затем взимать с вас более высокую процентную ставку. В этой ситуации попросите кредитора предоставить вам два кавычки, один из которых основан на оплате расходов на оплату, а другой - на оплату кредитора.

Правительство также не ограничивает плату за третью сторону, такую ​​как плата за регистрацию и налоги на ипотеку, но вы можете обратиться к своему местному эксперту по налогам на недвижимость, чтобы удостовериться, что сборы кредитора точны.

Правительство ограничивает ежемесячные сборы за обслуживание. Кредиторы могут взимать плату до 30 или 35 долларов США в месяц в зависимости от типа вашего кредита. Эта комиссия должна покрывать расходы кредитора за отправку выписок по счетам и займов, а также при условии, что вы заплатили страховки домовладельцев и налоги на имущество по мере необходимости. Кредитор ежемесячно добавляет эту ежемесячную плату в свой ссудный баланс; он также учитывает, сколько вы можете брать (основной предел). Если кредитор не взимает плату за обслуживание, он может взимать более высокую процентную ставку для покрытия своих расходов на обслуживание.

Когда вы покупаете кредитор, вы можете использовать инструмент поиска правительства, чтобы найти фирмы, одобренные FHA (и узнать больше о них в разделе

Найти лучшие обратные ипотечные компании ). Холодные футы

Обратные ипотечные кредиты имеют период отсрочки на три бизнес-дня, в течение которого домовладельцы могут отменить транзакцию без штрафа. Это право также называется «правом на отмену» или «правом на расторжение». «Если вы воспользуетесь этим правом, кредитор должен возместить любые суммы, которые вы потратили на финансирование кредита. Обязательно отмените в письменной форме и отправьте уведомление методом, который позволяет вам подтвердить, когда вы его отправили, и когда кредитор получил его.

Нижняя линия

Обратные ипотечные кредиты являются сложным продуктом, и правила, которые их регулируют, также сложны. (Более подробную информацию см. В разделе

Руководства по обратным ипотечным кредитам FHA.) Имейте в виду, что если вы получите частную или целевую обратную ипотеку вместо более общей ипотеки HECM, обсуждаемой здесь, правила будут несколько другой; читать с теми, у кого Каковы различные типы обратных ипотечных кредитов?