Федеральное правительство понимает, что ипотечные кредиты являются крупнейшим финансовым бременем, которое многие американцы когда-либо предполагают в своей жизни. Чтобы обеспечить перерыв (и, по-видимому, побудить людей участвовать в рынке недвижимости), Служба внутренних доходов (IRS) позволяет налогоплательщикам брать отчисления на проценты, выплачиваемые по ипотечным кредитам.

Но что, если вы получите вторую ипотечную недвижимость? Имеет ли значение, для чего вы его используете? Можете ли вы просто вычитать проценты на неопределенный срок?

Мы подробно рассмотрим налоговые последствия взятия второго ипотечного кредита, покажем вам, как идти на расчет вашего вычета на ваши налоги, а также выделять различные ограничения и ловушки.

Основы

Во-первых, вам нужно понять, что представляет собой «квалифицированный дом» (тот, на котором применяется удержание процентов по ипотечным кредитам), и как IRS определяет «проценты по ипотечным кредитам» и «ипотечный долг». >

Во-первых, «квалифицированный дом» относится к вашему основному дому, где вы обычно живете, или к второму дому. Мобильные дома, домашние трейлеры, апартаменты и катера имеют право на участие, если у них есть «спальные, кухонные и туалетные принадлежности», как заявляет публикация IRS Publication 936.

Если у вас есть три или более свойства, вы можете требовать только два из них, соответственно, ваших основных и вторых домов за данный год. Если вам случится продать один из домов, на который вы претендовали в течение этого года, вы можете затем считать другое имущество своим основным или вторым домом для баланса этого года.

Если вы претендуете на вычеты в доме, который удваивается как что-то еще, например, арендная собственность или офис, вносятся в игру некоторые нюансные правила и вычисления, касающиеся того, сколько времени вы занимаете предпосылки. Вы можете сослаться на особенности здесь, но, вообще говоря, если вы сдаете в аренду второй дом, вам необходимо прожить там не менее 14 дней или более 10% от суммы, которую он сдал в аренду в течение года (в зависимости от того, что больше) чтобы удержать проценты по ипотеке. (Если вы вообще там не живете, то вы являетесь арендодателем, и вступает в игру целый ряд правил: см.

Налоговые вычеты для владельцев недвижимости недвижимости ). Ипотечный процент распространяется только на проценты, выплачиваемые по кредитам, которые используют ваш дом (ы) в качестве залога. Это включает в себя:

Первые ипотечные кредиты и другие ипотечные кредиты

• Линии кредитования
• Домашние ссуды
• IRS излагает три категории ипотечного долга. Они варьируются в зависимости от того, когда вы извлекли долг и какие средства были использованы для:

Грандфилд долг

• относится к ипотечным кредитам, которые были обеспечены вашим домом 13 октября 1987 года или после этого, после чего вступили в силу действующие налоговые правила ). Доход на покупку жилья
• относится к ипотечным кредитам, снятым после 13 октября 1987 года, которые были использованы для покупки, строительства или улучшения вашего дома (т.е.e …, ремонт, ремонт и т. д.). Доход на собственный капитал или кредит
• относится к ипотечным кредитам, выданным после 13 октября 1987 года, которые использовались для других целей, не связанных с проживанием, например, для финансирования обучения в колледже, нового автомобиля, отпуска или многое другое не связано с покупкой, строительством или улучшением дома. Вычеты

Это зависит от того, какой у вас долг, и сколько еще вы хотите принять. Если вы состоите в браке и сообщаете вместе, вы можете удерживать проценты только на сумму 1 млн. Долл. США или меньше на сумму долга на покупку жилья и 100 000 долларов или меньше на сумму собственного капитала. Если вы одиноки или женаты и подаете документы отдельно, то ваши лимиты станут 500 000 долларов США для долга на покупку жилья и 50 000 долларов США на собственный капитал.

Другими словами, если ваш ипотечный кредит или ипотечные кредиты используются для покупки, создания или улучшения вашего основного и / или второго дома (что делает его задолженность по приобретению жилья) и всего 1 миллион долларов США, вы можете вычесть всех вас «Я заплатил проценты. Например, если у вас есть 4% -ная процентная ставка по каждой из двух ипотечных кредитов, которые вместе составляют до 1 млн. Долл. США, вы можете вычесть все свои ежегодные процентные платежи в размере 40 000 долл. США.

Однако, если ваш долг на покупку жилья, скажем, 2 миллиона долларов, тогда вы сможете вычесть только половину всех процентов, которые вы заплатили за ипотечные кредиты в размере 2 миллионов долларов в этом году. Если бы те же 4% процентные ставки применялись, тогда вы могли бы вычесть только 40 000 долларов вместо 80 000 долларов, которые предположительно выплачивались процентами в этом году. (Это можно рассмотреть для тех, кто пытается финансировать свойство из семи фигур. См.

Jumbo Vs. Обычные ипотечные кредиты: как они отличаются от .)

Хотя этот предел не применяется к grandfathered debt, вы не сможете брать дополнительные вычеты по новым ипотечным кредитам, если ваш grandfathered долг уже превышает 1 миллион долларов. Что делать, если у вас есть только 900 000 долларов в дедушке? Тогда вы могли бы только вычесть проценты за дополнительные 100 000 долларов на покупку жилья.

По крайней мере, это общее правило. IRS предоставляет рабочий лист для определения вашего фактического размера франшизы.

Документ

Если вы заплатили по ипотеке не менее $ 600, вы получите уведомление от своего владельца ипотечного кредита или его кредитора (обычно это форма 1098) через несколько месяцев до подачи налоговой заявки. Наряду с суммой ваших ежегодных платежей в долларах, в этом Заявлении об ипотечном проценте также будут указаны ваши выплаченные страховые взносы по ипотечным кредитам и вычитаемые пункты (если вы купили дом в этом году). После того, как у вас есть этот документ в руке, вы будете использовать его для заполнения налоговой декларации по форме 1040, «Расписание А» («Предметные отчисления»).

В связи с долгами на покупку жилья и задолженностью по собственному капиталу вы можете технически одолжить $ 1. 1 миллион против вашего дома. Однако, если у вас будет дополнительная задолженность, превышающая этот порог, вы можете удержать проценты, если эти поступления были использованы для получения квалифицированных расходов, таких как инвестиции (также указанные в таблице А) или бизнес (график С или C-EZ).

Рефинансирование, баллы и премии

Если вы рефинансируете любую ипотека, в том числе свою вторую, то вы можете требовать новый кредит в качестве дотаций на покупку жилья до основной суммы предыдущего кредита. Все, что выше этого, будет рассматриваться как задолженность по собственному капиталу.

Кроме того, если вы платите очки за новую ипотеку, вы можете вычесть их в течение срока действия займа. Предполагая, что вы рефинансируете новую 30-летнюю ипотеку, вы можете вычесть 1/30

th ^{того, что вы платили в пунктах каждый год. Если вы не вычитали все баллы к тому времени, когда вы продаете или рефинансируете дом (опять же), тогда вы можете вычесть все оставшиеся за один раз в этом году. Вы будете выставлять вычет по графику А, форма 1040, строка 12.} Пока ваш скорректированный валовой доход не превышает $ 109 000 (или $ 54 500, если они состоят в браке и подаются отдельно), вы можете вычесть часть или все ваши страховые взносы на ипотеку. Это будет относиться к вашей категории «домашних займов».

Практический результат

Налоговые правила сложны, нет никаких сомнений в этом, но если вы продолжите действовать должным образом, положения могут сэкономить вам тысячи долларов в год. Обязательно проконсультируйтесь с квалифицированным налоговым специалистом, прежде чем вы решите выкупить вторую ипотеку.