Покупка домика на пляже может обеспечить отличную отдачу от инвестиций (ROI), предоставить вам надежный поток дохода и дать вам место на пляже в отпуск бесплатно, когда захотите.

Метод, за которым следуют многие инвесторы на пляже, - это купить дом, а затем арендовать его во время пикового туризма. Например, владелец пляжного домика во Флориде обеспечит, чтобы его дом был арендован во время сезона снегоступов с октября по март, когда жители Среднего Запада и Новой Англии спускаются в Саншайн, чтобы избежать холода.

Многие инвесторы по недвижимости, которые находят пляжный дом в районе с высоким спросом на аренду и удерживают его в течение всего оживленного сезона, требуют, чтобы в течение этих месяцев было достаточно денег для покрытия расходов на весь год, позволяя им жить в доме бесплатно в непиковый сезон. Концепция удивительно привлекательна. Владение каникулой на пляже - это то, к чему стремятся многие американцы, а владение таким домом бесплатно еще лучше.

Прежде чем решиться, понимайте экономику владения пляжным домом и проблемы, с которыми вы сталкиваетесь, чтобы присоединиться к их рядам. Высокая стоимость недвижимости, высокие затраты по займам, непомерные страховые тарифы, счета и всевозможные функции управления недвижимостью представляют собой некоторые из трудностей, с которыми вы можете столкнуться в качестве владельца пляжного дома.

Затраты на недвижимость

Ничто не добавляет премию к цене дома, как на пляже. Даже дом, расположенный всего в нескольких минутах ходьбы от пляжа, стоит значительно больше, чем сопоставимый дом в 10 милях от моря.

Например, в дельвей-Бич, штат Флорида, популярный пляжный городок в округе Палм-Бич, средняя цена дома в 2017 году составляла 254 000 долларов, согласно Циллоу. Тем не менее, на пляже дома доступны менее 1 миллиона долларов.

Тот факт, что недвижимость рядом с пляжем, как правило, стоит много, - это не новаторская информация, но нельзя переоценить, какую большую инвестицию вы делаете, когда решите купить домик на пляже. Это делает все более важным понять экономику инвестиций, особенно расходы, с которыми вы, вероятно, столкнетесь.

Затраты по займам

Процентная ставка по ипотечным кредитам для инвестиционной или отпускной недвижимости почти всегда выше, чем для собственности, занимаемой владельцем. Пляжные дома особенно сложны, поскольку из-за их высоких цен, скорее всего, ваш ипотечный кредит будет крупным кредитом, который, как правило, дороже, чем соответствующий кредит.

При сумме кредита в размере 1 миллион долларов, процентный пункт, добавленный к вашей процентной ставке, может существенно увеличить ваш ежемесячный платеж. Выплата основного долга и процентов по ипотеке в размере 1 млн. Долл. США по ставке 4% и сроку на 30 лет составляет 4 774 долл. США.Тот же самый залог, но с 5% -ной процентной ставкой составляет 5 368 долларов США в месяц в качестве основного долга и процентов. Разница в размере $ 600 в месяц может показаться не очень похожей, особенно когда речь идет о инвестиционных суммах в миллионах, но в бюджетном заявлении может быть разница между посадкой в ​​черном и красном.

Страховые тарифы

Страхование домовладельцев на вашем домике на пляже, вероятно, будет в несколько раз дороже, чем для вашего основного дома. Почти все прибрежные государства требуют, чтобы домовладельцы пляжа приобретали страхование от наводнений. В частности, на Восточном побережье премии за этот охват резко возросли в течение 21-го века, что в значительной степени связано с несколькими ураганами, избивающими регион и вызывающими повсеместный, дорогостоящий ущерб.

Ежегодная премия в размере 10 000 долларов США или более за страхование от наводнений не является редкостью для дома на пляже в Флориде. Другие государства на Восточном побережье, такие как Северная Каролина, являются более разумными, но вряд ли вы сделаете так много в рентном доходе там без 12 месяцев теплой погоды. Страховые расходы в Калифорнии, как правило, ниже, чем на Восточном побережье, но государство более чем компенсирует это с непомерными ценами на недвижимость.

Счета

Ежемесячные счета за пляжный дом выходят за рамки ипотечных, коммунальных и кабельных счетов. Во-первых, ваш налоговый счет, вероятно, будет здоров, учитывая стоимость вашего пляжа. Кроме того, если ваш домик на пляже является доходом, это означает, что вы также должны оплачивать такие вещи, как маркетинг, реклама, наем людей, чтобы показать свою собственность, обрабатывать арендные платежи, а если вам не повезло, судебные издержки, связанные с спорами арендатора. Эти деньги складываются. Эксплуатационные расходы, которые не включают вашу ипотеку, налоги и страхование, могут легко съесть половину дохода от вашего дома на пляже.

Управление недвижимостью

Управление недвижимостью предполагает гораздо больше, чем подписывание договоров аренды и сбор арендных платежей. Когда что-то ломается в доме, таком как блок HVAC или холодильник, вы несете ответственность за право владельца. Сохранение земли, живопись, обслуживание крыши и борьба с вредителями представляют собой всего лишь несколько других вещей, которые вы должны оставаться на вершине как ответственный владелец домика на пляже.

Если вы не являетесь постоянным инвестором по недвижимости без другой работы, сомнительно, что у вас есть время или желание самостоятельно манипулировать этими обязанностями. Даже постоянные инвесторы в недвижимость, как правило, не управляют собственными свойствами, потому что их слишком много, чтобы отслеживать.

Это означает, что вы, вероятно, хотите нанять менеджера по недвижимости для координации таких работ, как озеленение, техническое обслуживание и ремонт. Кроме того, хороший менеджер по недвижимости может продавать ваш пляжный домик во время туристического сезона, заключать договоры аренды, обрабатывать выселения и просроченные платежи, показывать вашу собственность заинтересованным арендаторам и обрабатывать арендные платежи. Наличие управляющего недвижимостью, которому вы можете доверять, неоценимо, особенно если вы не живете в пределах расстояния до вашего дома на пляже.

Тем не менее, хорошие менеджеры недвижимости не из дешевых.В зависимости от объема услуг большинство управляющих недвижимостью взимают 6-12% собранной арендной платы. Это может быстро съесть вашу маржу.