Покупка дома может быть самым большим и самым важным финансовым решением в вашей жизни, и, скорее всего, потребуется закладная для финансирования покупки. По мере того, как технология покупки жилья продвигается вперед, процесс поиска лучших ставок ипотечных кредитов может быть сделан онлайн - с помощью удобных инструментов, таких как инструмент калькулятора ипотеки ниже. Такой калькулятор - это хороший способ ознакомиться с рынком ипотеки в вашем регионе - типами, условиями и ставками.

А, но зная цифры, это только первый шаг. Вы также должны понимать, что влияет на них, и являются ли они для вас хорошей сделкой или нет. Поэтому после того, как вы просчитаете, прочитайте, чтобы понять различные категории ипотечных кредитов, а также несколько советов по покупкам о том, как заманить качественный кредит.

Поиск лучших ипотечных кредитов с нашим калькулятором

Калькулятор содержит несколько факторов, которые помогут вам сузить параметры, наиболее подходящие для ваших конкретных потребностей. Вы можете сравнивать платежи между краткосрочными и долгосрочными контрактами, оценивать более низкую начальную процентную ставку по ипотеке с регулируемой ставкой («ARM») по сравнению с более традиционным вариантом с фиксированной ставкой или же, если ипотечный кредит, основанный на процентах, для вас это очень важно.

Ниже приведен список терминов, с которыми вы, вероятно, столкнетесь, когда используете ипотечный калькулятор:

Кредитный рейтинг : кредитная оценка - это числовое выражение кредитоспособности человека.

Местоположение : вы должны выбрать состояние, в котором будет выдан ипотечный кредит, а затем сузить местоположение либо ближайшим городом, либо почтовым индексом.

Сумма займа : Это будет эквивалентно оценочной стоимости дома или остатка на вашей действующей ипотеке, которую вы хотели бы рефинансировать.

Ипотечные баллы : Ипотечный пункт равен одному проценту от общей суммы ипотеки. Существует два типа точек: дисконтные пункты, которые представляют собой предоплаченные проценты по ипотеке; и места происхождения, которые являются платой, которую ипотечный кредитор может взимать с заемщика.

Процент вниз : также известен как авансовый платеж или первоначальный платеж, сделанный, когда что-то покупается в кредит.

Продукты : тип ипотеки, в которой вы заинтересованы, например, традиционный ипотечный кредит с фиксированной ставкой, ARM или ипотечный кредит I-O. Опция ARM показывает коэффициент, такой как «7/1», который представляет собой количество лет, в течение которых заклад имеет фиксированную процентную ставку. По истечении установленного количества лет (в данном случае 7) процентная ставка корректируется после год (1) для оставшегося срока кредита, в соответствии с тремя факторами: уровнем индекса, к которому привязан ипотечный кредит, например ЛИБОР, маржа АРМ, созданная в начале кредита, и Ипотечная капитализация .

Покупка или рефинансирование: Покупка ипотечных кредитов используется для финансирования покупки дома.Рефинансы используются для замены более старого кредита новым кредитом, предлагающим лучшие условия за определенную плату.

Типы ипотечных кредитов: можете ли вы получить лучший тариф?

В зависимости от таких факторов, как ваш кредитный рейтинг, история занятости и отношение долга к доходу, калькулятор, возможно, придумал - и кредитор может предложить вам - ипотеку с высокой процентной ставкой, субстандартную ипотеку или что-то среднее между ними, называемый ипотекой «Альт-А». Давайте быстро взглянем на разные категории ипотеки и посмотрим, что влияет на то, на что вы претендуете.

Prime Mortgages

Основные ипотечные кредиты соответствуют стандартам качества, установленным Fannie Mae (Федеральной национальной ипотечной ассоциацией) и Freddie Mac (Федеральная ипотечная ипотечная корпорация), двумя спонсируемыми правительством предприятиями, которые предоставляют вторичный рынок в ипотечные кредиты, покупая кредиты у начинающих кредиторов. По данным Федеральной резервной системы, основной ипотечной ипотекой является «ипотечный кредит для заемщика, чьи кредитные баллы составляют 740 или выше, коэффициенты долга к доходам ниже среднего, а в ипотеке - стандартный график амортизации, общий для фиксированной ставки или ипотеку с регулируемой ставкой. «

Кандидаты на ипотечные кредиты также должны внести существенный аванс - обычно от 10% до 20% - по месту жительства, при том, что если у вас есть скин в игре, у вас меньше шансов по умолчанию. Поскольку заемщики с более высокими кредитными ставками и коэффициентами долга к доходам имеют более низкий риск, им предлагаются самые низкие процентные ставки - в настоящее время около 4% для 30-летней ипотеки с фиксированной процентной ставкой, которая может сэкономить десятки тысяч долларов по сравнению с жизнь кредита.

Субстандартные ипотечные кредиты

Субстандартные ипотечные кредиты предлагаются заемщикам, у которых более низкие кредитные рейтинги и кредитные рейтинги FICO ниже примерно 640, хотя точное ограничение зависит от кредитора. Из-за повышенного риска для кредиторов эти кредиты несут более высокие процентные ставки - например, от 8% до 10%.

Существует несколько видов субстандартных ипотечных структур. Наиболее распространенным является ипотечный кредит с регулируемой ставкой (ARM), который сначала взимает фиксированную ставку «тизер», затем переходит на плавающую ставку плюс маржу для оставшейся части кредита. Примером ARM является кредит в размере 2/28, который представляет собой 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой за первые два года до ее корректировки. Хотя эти кредиты часто начинаются с разумной процентной ставки, как только они переключаются на более высокую переменную ставку, платежи по ипотечным кредитам значительно возрастают.

Alt-A Ипотека

Альт-А закладывается где-то между основными или субстандартными категориями. Одной из определяющих характеристик ипотеки Альт-А является то, что она обычно является кредитом низкого или низкого уровня, что означает, что кредитор не требует много (если таковой имеется) документации, чтобы доказать доход, активы или расходы заемщика. Это открывает двери для мошеннических методов ипотечного кредитования, поскольку как кредитор, так и заемщик могут преувеличивать цифры, чтобы обеспечить более крупную ипотеку (что означает больше денег для кредитора и больше жилья для заемщика).Фактически, после кризиса субстандартного ипотечного кредитования 2007-08 годов они стали известны как «кредитные займы», поскольку заемщики и кредиторы смогли преувеличивать доходы и / или активы, чтобы квалифицировать заемщика для большей ипотеки.

В то время как заемщики Alt-A обычно имеют кредитные баллы по крайней мере на 700 - намного выше отсечки для субстандартных кредитов - эти кредиты, как правило, позволяют относительно низкие авансовые платежи, более высокие коэффициенты ссуды и стоимости и большую гибкость, когда дело доходит до отношение долга к доходу заемщика. Эти уступки позволяют некоторым заемщикам покупать больше домов, чем они могут разумно позволить, увеличивая вероятность дефолта. При этом кредиты с низким доком и без документов могут быть полезны, если у вас действительно есть хороший доход, но он не может его обосновать, потому что вы зарабатываете его спорадически (например, если вы работаете самостоятельно).

Поскольку Alt-As рассматриваются как несколько рискованные (где-то между простым и субстандартным), процентные ставки, как правило, выше, чем у простых ипотечных кредитов, но ниже, чем у субстандартных - где-то около 5. 5% до 8%, в зависимости от кредитора и ситуации заемщика. См. Alt-A Mortgages: как они работают .

Получение наилучшей возможной ипотечной сделки

Очевидно, чем выше процентная ставка, тем больше вы платите каждый месяц, и тем больше вы в конечном счете платите за свой дом. Чтобы сравнить, давайте взглянем на 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой за 200 000 долларов.

По первому курсу - 4% в этом примере - ваш ежемесячный платеж составит 955 долларов США. В течение срока действия займа вы заплатили бы 143, 739 в виде процентов, так что вы действительно заплатили бы в общей сложности 343 739 долларов.

Теперь предположим, что вы получаете тот же 30-летний ипотечный кредит с фиксированной ставкой за 200 000 долларов США, но на этот раз вам предлагается субстандартная ставка в размере 6%. Ваш ежемесячный платеж составит 1 199 долларов США, и вы заплатите в общей сложности 231 677 долларов США, принося общую сумму, которую вы заплатите, до 431 677 долларов. Это, по-видимому, небольшое изменение в процентных ставках составляет 87, 938 долларов.

Важно понимать следующее: только потому, что кредитор предлагает вам ипотечный кредит с использованием ставки Alt-A или subprime, это не означает, что вы не имеете права на получение ипотечного кредита с отличным кредитором. Кредиторы и ипотечные брокеры могут быть конкурентоспособными, но они, как правило, не обязаны предлагать вам лучшую доступную сделку. Это стоит усилий, чтобы ходить по магазинам: время, чтобы найти лучшую процентную ставку, может сэкономить вам десятки тысяч долларов в течение срока кредита.

Советы по поиску лучших ипотечных ставок

Сейчас не время, чтобы кто-то другой делал покупки для вас. Как мы видели сейчас, условия, которые вы получаете, могут существенно повлиять на то, что вы платите, чтобы заимствовать такую ​​же сумму денег.

Как вы не платите больше, чем вам нужно для своей ипотеки? Конечно, сравните предлагаемые вами предложения, запустив их через свой онлайн-калькулятор, чтобы узнать, какие будут ваши платежи и проценты. И как вы это делаете - или даже до того, как вы это сделаете - выполните следующие шаги.

1. Начните готовиться рано

Если вы ищете дом прямо сейчас, получение ваших финансов в отличной форме может быть жестким.Поэтому постарайтесь думать впереди; возможно, даже отложить охоту за домом, пока вы не сможете очистить свой финансовый дом.

В общем, вам нужен выдающийся кредит. (См. Что такое хороший кредитный рейтинг? ) Прежде, чем вас даже заинтересуют за ипотеку, обычные кредиторы будут искать кредитный рейтинг не менее 700, и, как мы сказали выше, один из 740 для ипотечный кредит. Кредиты FHA поставляются с более расслабленными стандартами, но более строгими условиями. Так что сделайте все возможное, чтобы получить этот показатель, оплатив эти сальдо по кредитным картам и другим личным долгам, насколько сможете.

Даже разница в 20 очков в вашей оценке может повысить ваш рейтинг вверх или вниз более чем на 0,25%. На доме в 250 000 долларов одна четверть точки может означать дополнительные 12 000 долларов США или более, уплаченные в процентах за весь срок действия займа.

Во-вторых, запомните! Чем больше вы можете отказаться, тем ниже ваш ипотечный платеж и меньший интерес, который вы будете платить со временем. Более высокий первоначальный взнос может даже означать более низкую процентную ставку. Например, при 30% первоначальном взносе (против обычных 20%) можно снизить ставку более чем на 0,5%.

2. Не смотрите на процентную ставку в одиночку

Процентная ставка важна, но сравнить ее можно. Существует ли штраф за предоплату, если вы решите рефинансировать в какой-то момент? Каковы общие затраты на закрытие? Стоимость закрытия обычно составляет от 2% до 5% от цены дома. Если ваш дом стоит 150 000 долларов, ожидайте заплатить 3 000 долларов США за 7 500 долларов. Это большой диапазон, поэтому вам нужно посмотреть, что обычно взимает кредитор.

3. Понимать PMI

Хотя они действительно рассчитывают на общую стоимость вашей ипотеки, затраты на закрытие - одноразовый хит. Но есть еще один укус, который продолжает кусаться. Если ваш первоначальный взнос составляет менее 20%, вы считаетесь более высоким риском и обязаны перенести PMI или частное ипотечное страхование. Это делает вас более надежной ставкой для кредитора; проблема в том, что вы платите за это, на сумму от 0,5% до 1% от всего кредита каждый год. Это может добавить тысячи долларов к тому, что стоит взять на себя ссуду. Если вы в конечном итоге должны платить за PMI, убедитесь, что он прекратился, как только вы приобрели достаточный капитал в своем доме через ваши ипотечные платежи, чтобы иметь право на участие (см. Как избавиться от частного ипотечного страхования ).

4. Блокировка и загрузка

Предположим, вы получаете самую удивительную сделку с ипотекой. Поздравляем, но двигайтесь быстро. Процентная ставка - и, возможно, другие условия - фиксируется в течение установленного промежутка времени. Вы должны закрыть период блокировки или рискнуть потерять сделку. Не откладывайте.

Практический результат

Большая часть работы, связанной с получением самой низкой ставки по ипотечным кредитам, происходит задолго до того, как вы готовы подать заявку. Звездный кредитный рейтинг и значительный первоначальный взнос - это лучшие способы снизить ставку.

Но не слепо доверяйте своему банку, риэлтору или ипотечному брокеру, чтобы получить наилучшие условия. У них может быть финансовый стимул направить вас в определенном направлении. Делайте свои покупки, рассчитывайте и сравнивайте ипотеку. Кроме того, помните, что только потому, что вы имеете право на X сумму ипотеки, нет ничего, что говорит вам иметь , чтобы одолжить столько.