Звучит так «Walking Dead», не так ли? У Zombie foreclosures может быть модное имя, но есть причина для имени. Дома зомби часто легко заметить из-за их неопрятного, заросшего, пост-апокалиптического взгляда. Они часто находятся в руинах.

Предпринимательские предприниматели и крупные инвестиционные фирмы скупали многие из выкупа на рынке, но некоторые из них провалились через трещины или были просто оставлены, создавая эти белые глаза в общинах по всей стране.

Что такое выкупа зомби?

Поскольку этот термин настолько забавный, что его можно бросить, он получил свободное определение. Некоторые определяют право выкупа зомби как любой дом, который попадает в выкупа, но это не точно.

В разгар кризиса ипотеки появился термин «электронная почта». Домовладельцы, уже находящиеся под водой по ипотеке и часто безработные, кладут ключи в свой дом в конверте и отправляют их ипотечному кредитору. Вскоре после этого они покинули свой дом, оставив его вакантным. В других случаях домовладельцы получат уведомление о выкупе у своего кредитора и освобождают имущество слишком рано.

Согласно Джинни Уокеру на агрегаторе данных о жилых объектах RealtyTrac, часто случается из-за недостаточного понимания закона. «Многие домовладельцы не понимают, сколько времени требуется, чтобы выкупить имущество, которое может занять до четырех лет в некоторых штатах, которые используют процесс судебного взыскания (когда кредитор должен доказать правонарушение судье, прежде чем они смогут продолжить выкупа) поэтому домовладелец покидает собственность до того, как она фактически была исключена, не понимая, что они все еще несут ответственность за содержание имущества и налоги. «

В таких случаях домовладельцы могут быть привлечены к ответственности за возврат налогов или нарушений кода из-за имущества, попавшего в негодность, и могут иметь проблемы с получением государственных пособий в результате того, что они еще официально владеют имуществом. И, конечно же, кредитор и его агентство по сбору платежей будут продолжать идти после домовладельца за просроченные платежи и штрафы.

Другие случаи могут включать в себя банк, потерявший след в доме или никогда не передающий право на имя нового владельца, оставляя его на имя первоначального домовладельца. Если дом находится в менее желательном районе, он попадает в серьезную негодность или у банка слишком много домов на книгах, он может уйти так же, как это сделал первоначальный домовладелец. Затем банку не нужно платить налоги и содержание на дому. Более подробно об этом читайте Что домовладельцы должны знать о названиях зомби .

Robo-Signing

Во время жилищного пузыря и кредитного кризиса банки сбрасывали выкупа быстрее, чем люди, подписывающие выкупа, могли их прочесть. Когда суды выяснили, что банки подписываются на выкупа, которые они не читали, невыразительные количества выкупа были остановлены.Процесс обращения взыскания был либо перезапущен, либо полностью заброшен, либо застрял в подвешенном состоянии, создав дом с названием зомби.

Насколько это плохо?

Согласно отчету от RealtyTrac за июнь 2015 года, во втором квартале 2015 года в США было около полумиллиона домов для выкупа в США, а около 24% из них - выкупа зомби. Это на 11% меньше, чем в первом квартале и на 11% меньше, чем годом ранее. Орегон возглавляет путь, в котором 46% домов считают зомби выкупа, а Гавайи имеют самый низкий процент - 13%. Средняя стоимость дома зомби составляет около 195 000 долларов. Средний размер составляет 1 718 квадратных футов, а около 6% были освобождены из-за умершего домовладельца.

Тем не менее, цифры выросли по сравнению с прошлым годом почти в 50% городских районов США. Нью-Йорк, Лос-Анджелес и Хьюстон были на 38% в годовом исчислении.

Почему увеличение? Согласно отчету RealtyTrac, многие просто достигают конца длинного цикла обработки. В случае таких городов, как Сиэтл, где цены на недвижимость быстро растут, возможно, потому, что банки держатся за объекты недвижимости, надеясь больше вернуть свои деньги.

Эффекты для сообщества хорошо документированы. В опубликованном в конце 2013 года исследовании в Гарварде было обнаружено, что в Кливленде, где было 16 000 вакантных домов, было бы дешевле город снести дома по цене 10 000 долларов США на дом, вместо того чтобы использовать субсидию в размере 90 000 долларов США доступный для обновления через Программу стабилизации соседства Департамента жилищного строительства и городского развития США (HUD). Кроме того, авторы исследования заявили: «Наличие этого растущего запаса вакантных и убогих домов способствовало снижению рыночной стоимости домов в регионе. «

Дженнифер Де Виво, владелец и риэлтор De Vivo Realty, говорит, что эти дома могут стать кошмаром для риэлторов и потенциальных покупателей. «Некоторые банки просто продадут большую инвентаризацию своих выкупа другому банку или крупному инвестору в частичной продаже, которая может включать или не включать несколько« выкупа зомби ». «Эти продажи обычно начинаются с 5 миллионов траншей и перемещаются вверх. В этом случае выкупа зомби может по-прежнему менять руки, но при этом сохранить проблемы с титулом, которые только увеличиваются после массовой продажи. Излишне говорить, что покупатели могут очень расстроиться, когда видят такой дом, который они хотят купить, и я должен сообщить им, что он потерян в зомби-болоте. «

Города, борющиеся с собой

Города чувствуют последствия выкупа зомби и принятия законов для борьбы с этой проблемой. Ассамблея штата Нью-Йорк рассматривает закон, который потребует от банков и других ипотечных кредиторов сохранения вакантных объектов в процессе обращения взыскания. Это также потребует от кредиторов рассказать домовладельцам, что они могут оставаться в своих домах, пока судья не прикажет им уйти. Генеральный прокурор штата Нью-Йорк Эрик Т. Шнейдерман надеется, что это обуздает количество этих домов зомби.

Иллинойс и Флорида передали права на выкуп «быстрых» законов, предназначенных для ускорения выкупа через систему, но государства отстают.В результате некоторые потери права выкупа занимают больше времени, чем в прошлом. Другие создали земельные банки - государственные органы, созданные для хранения, управления и развития объектов, исключающих налогообложение.

Итог

Если вы находитесь в середине выкупа, продолжайте жить в доме и сохраняйте собственность в хорошем состоянии, пока разбирательство не будет завершено, и у вас есть официальный приказ судьи. После того, как выкупа закончена, вы больше не несете ответственность за имущество и должны освободиться.

Конечно, лучше всего попытаться работать с банком для разработки плана платежей. Банки часто хотят работать с вами, чтобы оставаться дома. Банки и кредиторы берут на себя больше работы и расходов, когда вы покидаете дом. Если они могут держать вас в этом, даже если они теряют значительную сумму денег, это может стоить им. Для получения справки см. Сохранение дома от потери права выкупа и короткая продажа вашего дома, чтобы избежать потери права выкупа.