После Великой рецессии минимальный первоначальный взнос в размере 20% стал отраслевым стандартом для крупных ипотечных кредитов. Сегодня, однако, кредиторы ослабляют 20% -ное требование к авансовому взносу на jumbos - особенно для HENRYs («High Earners, Not Rich Yet»), которые, как правило, являются молодыми профессионалами с большим кредитом и доходами, но не так много денег.

Jumbo Loans

Кредиты Jumbo - это ипотечные кредиты, которые превышают соответствующие лимиты кредита. На 2016 год это составляет 417 000 долларов США на большинстве рынков недвижимости и до 721 050 долларов США на нескольких дорогостоящих рынках жилья, таких как Гонолулу, Гавайи. Эти кредиты выходят за рамки соответствующих ограничений по кредитам, поэтому они не поддерживаются Fannie Mae или Freddie Mac. Поскольку кредиторы предполагают больший риск по этим кредитам, они обычно вводят более строгие требования к кредитам и взимают более высокие процентные ставки, чтобы компенсировать их финансовое воздействие. Подробнее см. Краткое руководство по Jumbo Mortgages и Каковы ваши варианты ипотечных кредитов на большие деньги?

Доход богатый, безнадежный

Термин «HENRY» относится к сегменту отдельных лиц или семей, которые зарабатывают от 250 до 500 000 долларов США в год, но не имеют большого количества наличных средств оставшихся после уплаты налогов, расходов на жилье, обучения и откладывания денег на пенсионные и колледжские сберегательные счета. Без больших денежных средств у этих заемщиков может не быть денег, чтобы покрыть большой первоначальный взнос - в конце концов, 20% ипотечного кредита в размере 1 млн. Долларов - это 200 000 долларов, что может помешать им получить право на ипотеку, которую они хотят.

Кредиторы смотрят за наличными

В то время как 20% вниз были нормой после рецессии в отношении крупных ипотечных кредитов, все большее число кредиторов теперь готовы одобрить большие кредиты с 10% вниз - и даже ниже, в некоторых случаях - если заемщик имеет достаточные активы и доход. Недавняя история в Wall Street Journal, например, выделила заемщика из Нью-Йорка, который имел отличный кредитный рейтинг и восемь лет на хорошо оплачиваемой работе, но только достаточно наличных денег для аванса в размере 10,1% на сумму 1 млн долларов США Главная. Даже при низком первоначальном взносе заемщик был одобрен для получения кредита из-за его доходов и активов.

Что такое отношение займа к стоимости?

Кредиторы уделяют пристальное внимание размеру первоначального взноса, поскольку оно влияет на соотношение кредитов и стоимости (LTV) - оценку кредитного риска, которая сравнивает сумму кредита с оценочной стоимостью дома. Он рассчитывается путем деления суммы кредита на меньшую оценочную стоимость дома или покупную цену. Чем выше первоначальный взнос, тем ниже LTV (и наоборот).

Вот пример: скажем, вы купите дом за 200 000 долларов. Если вы снизите на 20% ($ 40 000), LTV составит 80% ($ 160, 000 ÷ $ 200, 000 = .8). Однако если вы подали только 10% (20 000 долларов США), LTV составит 90% (180, 000 ÷ 200, 000 =.9). Заемщики с низкими LTV считаются менее рискованными, поскольку они имеют больше собственного капитала в своих домах, что делает их менее вероятными по умолчанию. И, если заемщик в конечном итоге не выполняет свои обязательства, у кредитора будет легче продавать дом в случае потери права выкупа, по крайней мере, столько же, сколько и за ипотеку.

Нижняя линия

Новые кредитные продукты от банков, кредитных союзов и онлайн-кредиторов предлагают большие ипотечные кредиты с LTV до 90%, что является отличной новостью для HENRY. Чтобы компенсировать дополнительный риск, заемщики обычно получают более высокую процентную ставку. Разница в процентных ставках между 20% первоначальным взносом и 10% первоначальным взносом, например, может составлять от четверти до трех восьмых процентов от процентного пункта, по словам Брайана Скотта Коэна, частного ипотечного банкира Wells Fargo на базе New Йорк.

Кредиторы, предлагающие большие кредиты LTV, могут потребовать 12 месяцев резервов. Хорошая новость для HENRYs: большинство из них позволит сальдо счетов на выбытие участвовать в принятии решения - при условии, что они могут быть ликвидированы.

Вы также можете быть заинтересованы в Jumbo против обычных ипотечных кредитов: как они отличаются и Почему выбрать FHA Jumbo Mortgage Over Other Jumbos?