Одним из главных соображений, когда человек ищет рефинансирование или покупку дома, является преобладающая ставка по ипотечным кредитам на рынке жилья, поскольку ставка оказывает прямое экономическое влияние на располагаемый доход и ответственность заемщика.

Но что влияет на ставки по ипотечным кредитам? Экономика, процентные ставки и ставки по ипотечным кредитам переплетаются, а Федеральный резерв США (ФРС) оказывает прямое (и производное) влияние на каждый из них.

Экономика и процентные ставки

Политика ФРС основана на экономической ситуации в США. Федеральный комитет открытого рынка (FOMC), который может быть назван руководством ФРС, оценивает экономическое здоровье США на основе данных о качестве различных учреждений. Исходя из того, что FOMC верит в экономическое состояние (например, рост, инфляция, занятость), ФРС решает свои ставки. Ставка федеральных фондов является одним из ключевых ставок политики, а другие важные денежные процентные ставки, такие как ставка дисконтирования и основной курс, зависят от ставки федеральных фондов, установленной Федеральной резервной системой.

Когда Федеральная резервная система сохраняет ставку федеральных фондов на низких уровнях, она влияет на всю экономику США за счет других процентных ставок, которые делают заимствования для людей и предприятий дешевле. Это побуждает людей привлекать потребительские кредиты к расходам, а предприятия вынуждены заимствовать средства для расширения и другие цели - все это способствует стимулированию экономического роста и увеличению занятости.

Есть ситуации, такие как очень высокая инфляция, когда центральный банк увеличивает процентные ставки, чтобы контролировать денежную массу в экономике. В начале инфляции в начале 1980-х годов целевая ставка по федеральным фондам достигла 20%; до недавнего времени ставка неуклонно снижалась. FOMC повысила целевой диапазон для ставки федеральных средств до 0. 25% - 0. 5% с декабря 2015 года. (См. Чтение, см .: Новые инструменты ФРС для управления экономикой.)

Изменение ставки по федеральным фондам осуществляется посредством операций на открытом рынке (ОМО) (то есть при покупке или продаже казначейских облигаций США). Если ФРС стремится увеличить денежную массу в экономике, то она покупает облигации, выдавая наличные деньги в обмен. Когда ФРС покупает облигации, цены на облигации растут, и, как следствие, увеличение денежной массы делает заимствования дешевле, снижая процентные ставки.

И наоборот, если ФРС стремится сжать избыточную денежную массу, то она продает облигации и получает наличные деньги. Продажи облигаций снижают цены на облигации, одновременно уменьшая денежную массу, а это означает, что в экономике меньше денег. Это делает заимствование более дорогим и подталкивает процентные ставки вверх. Как правило, цены облигаций и процентные ставки движутся в противоположных направлениях.(Подробнее см. В разделе: Почему процентные ставки имеют тенденцию иметь обратную связь с ценами на облигации?)

Ссылки с ипотечными ставками

На ставки ипотеки не влияют изменения экономической ситуации или процентных ставок, но есть много ссылок, которые медленно передают свое влияние. Итак, от чего зависят ставки по ипотечным кредитам?

Долгосрочная доходность Казначейства напрямую влияет на фиксированные ставки по ипотечным кредитам (долгосрочная доходность означает 10-летний и 30-летний). Существует еще один продукт, который конкурирует за тех же инвесторов, которые инвестируют в 10-летние или 30-летние Treasuries, известные как ипотечные ценные бумаги (MBS). Таким образом, как только урожайность растет, эти продукты также должны предложить более высокую прибыль для привлечения инвесторов, что возможно только тогда, когда кредиты выдаются более высокими темпами. Таким образом, более высокая доходность приводит к увеличению ставок по ипотечным кредитам. (См. Чтение, см .: прибыль от ипотечного долга с MBS.)

Теперь давайте сопоставим доходность по Treasuries с экономикой. Скажем, что экономические перспективы мрачны; люди любят переходить из акций в сторону государственных облигаций и ценных бумаг для инвестиций, поскольку они считаются самыми безопасными. Это увеличивает спрос на эти инструменты, повышая цены на облигации. По мере роста цен на облигации доходность (или возврат) на них падает. По мере снижения доходности ипотечные ставки также начинают снижаться. Таким образом, в целом медленный экономический сценарий будет сопровождаться более низкими ставками по ипотечным кредитам (через рынок облигаций) и более низкими ставками политики, поскольку центральный банк пытается активизировать экономику. И наоборот, когда экономическая ситуация и перспективы хороши.

Хотя ставка федеральных фондов (и других процентных ставок) не оказывает прямого влияния на долгосрочные ставки фиксированных ипотечных кредитов, они оказывают прямое влияние на ипотечные кредиты с регулируемой ставкой (ARM). Это связано с тем, что кредиты с регулируемой процентной ставкой пересматриваются и пересматриваются на ежемесячной, полугодовой или годовой основе в зависимости от срока владения и связаны с доходностью казначейских годовых.

Кривая доходности - это кривая, показывающая краткосрочные и долгосрочные доходности Казначейства. В таблице ниже показаны ежедневные кривые доходности казначейских обязательств за разные периоды с 2007 по 2015 год (первый день года), а также ставка по ипотечным кредитам в то время. В нормальном экономическом сценарии долгосрочная доходность должна быть выше краткосрочной доходности. Помните, что всегда существует разброс между долгосрочными ставками и ставками по ипотечным кредитам для учета рисков, связанных с ипотекой.

Дата	3 месяца	1 год	10 лет	30 лет	Ипотечные ставки
01/02/2007	5. 07	5. 00	4. 68	4. 79	6. 22
01/02/2008	3. 26	3. 17	3. 91	4. 35	5. 76
01/02/2009	0. 08	0. 04	2. 46	2. 83	5. 05
01/04/2010	0. 08	0. 45	3. 85	4. 65	5. 03
01/03/2011	0. 15	0. 29	3. 36	4. 39	4. 76
01/03/2012	0. 02	0. 12	1. 97	2. 98	3. 92
01/02/2013	0. 08	0. 15	1. 86	3. 04	3. 41
01/02/2014	0. 07	0. 13	3. 00	3.92	4. 43
01/02/2015	0. 02	0. 25	2. 12	2. 69	3. 63 *

Источник: Министерство финансов США, Фредди Мак (ставка по ипотечным кредитам рассчитана на целый месяц, а не на конкретную дату) * на основе обследования первичного ипотечного рынка (по состоянию на 22 января 2015 года). Цифры в процентах.

Итог

Когда вы планируете выпустить ипотечный кредит, вы должны проверить, в каком направлении идут фиксированные ставки по ипотечным кредитам, и посмотреть на заявление Федеральной резервной системы о экономической ситуации, а также схему кривой доходности. Эти источники могут дать ценные рекомендации по экономической ситуации и ставкам по ипотечным кредитам. (Подробнее см .: Как процентные ставки влияют на рынок жилья.)