Дом - это, как правило, крупнейшая инвестиция, которую когда-либо делал человек. Из-за высокой стоимости обычно используется определенный вид финансирования. Хотя жилищный ипотечный кредит является наиболее распространенным видом финансирования, существуют альтернативы. Одним из таких вариантов является финансирование владельцев, которое происходит, когда покупатель дома финансирует покупку непосредственно через продавца - вместо обычного кредитора или банка.

При финансировании собственников (также называемом продавцом) продавец не передает деньги покупателю в качестве ипотечного кредитора. Вместо этого продавец предоставляет достаточный кредит покупателю для покрытия покупной цены дома, за вычетом любого первоначального взноса, а затем покупатель производит регулярные платежи до тех пор, пока сумма не будет выплачена полностью. Покупатель подписывает с продавцом вексель, в котором излагаются условия займа, включая процентную ставку, график погашения и последствия невыполнения обязательств. Владелец сохраняет право собственности на дом, пока покупатель не окупит кредит.

Большинство сделок по финансированию собственности являются краткосрочными, и типичная договоренность может включать в себя погашение кредита более чем на 30 лет, но с окончательной оплатой воздушным шаром после пяти - теория заключается в том, что через пять лет покупатель должен иметь достаточный капитал в доме и / или иметь достаточно времени, чтобы улучшить свое финансовое положение, чтобы претендовать на обычный ипотечный кредит. Финансирование собственников может быть хорошим вариантом для покупателей и продавцов, но есть риски. Вот взгляд на плюсы и минусы финансирования собственников, будь то покупатель или продавец.

Профиля финансирования

Финансирование собственников может быть хорошим вариантом для обеих сторон в сделке с недвижимостью:

Плюсы для покупателей:

• Более быстрое закрытие - не ждать банковским кредитным офицером, андеррайтером и юридическим отделом для обработки и утверждения заявки.
• Более дешевое закрытие - никаких комиссионных сборов или оценочных расходов.
• Гибкий авансовый платеж - ни банк, ни правительство не требовали минимумов.
• Хороший вариант для покупателей, которые не могут обеспечить ипотеку.

Профи для продавцов:

• Может продавать «как есть» - потенциально продать без дорогостоящего ремонта, который может потребоваться традиционным кредиторам.
• Хорошая инвестиция - возможность зарабатывать лучшие ставки на деньги, которые вы подняли, от продажи вашего дома, чем от инвестиций в эту сумму другими способами.
• Вариант паушальной суммы - вексель может быть продан инвестору, и вы сразу получите единовременный платеж.
• Сохранить название - если покупатель по умолчанию, вы сохраняете первоначальный взнос, любые деньги, которые были оплачены, плюс дом.
• Продать быстрее - потенциал для продажи и закрытия быстрее, так как покупатели избегают процесса ипотеки.

Против финансирования собственников

Хотя финансирование владельца может быть выгодным как для покупателей, так и для продавцов, оно также имеет некоторые юридические, финансовые и материально-технические недостатки:

Против покупателей:

• Более высокий процент - проценты, которые вы платите вероятно, будет выше, чем вы заплатили банку
• Все еще нужно одобрение продавца - даже если продавец является игрой для финансирования собственников, он может не захотеть стать вашим кредитором.
• Обязательство по продаже - если у продавца есть залог на имущество, его банк или кредитор могут потребовать немедленную выплату долга в полном объеме, если дом продан (вам). Это связано с тем, что большинство ипотечных кредитов имеют положения о «Due on Sale», и если кредитор не оплачен, банк может отказаться. Чтобы избежать этого риска, убедитесь, что продавец владеет домом свободно и ясно, или что кредитор продавца соглашается на финансирование собственника.
• Платежи с воздушным шаром - со многими соглашениями о финансировании собственников, через 5 лет выплачивается большой шар. Если вы не можете обеспечить финансирование к тому времени, вы можете потерять все деньги, которые вы заплатили, плюс дом.

Минусы для продавцов:

• Додд-Фрэнк (см. Что такое Закон Додд-Фрэнка? И как это влияет на меня?) - к правительству владельца применяются новые правила: баллонные платежи не могут быть опцией , и вам может потребоваться привлечение Ипотечного кредитора, в зависимости от количества объектов, которыми вы владеете каждый год.
• По умолчанию - покупатель может прекратить производить платежи в любое время. Если это произойдет, и он не просто уйдет, вы можете пройти процесс обращения взыскания.
• Стоимость ремонта - если вы по какой-либо причине забираете недвижимость, вам может потребоваться заплатить за ремонт и техническое обслуживание, в зависимости от того, насколько хорошо покупатель позаботился о собственности.

Нижняя линия

Финансирование владельца может помочь продавцам быстрее выставить знак «Продано» и помочь покупателям попасть в дома - даже если они не смогут обеспечить традиционную ипотеку (см. Основы ипотеки: как Получите ипотеку) . Есть преимущества и недостатки, которые должны знать покупатели и продавцы при рассмотрении или участии в договоренности о финансировании собственников. Квалифицированный юрист по недвижимости ( см. Что нужно сделать адвокатам недвижимости? ), чтобы ответить на любые вопросы, а также написать договор купли-продажи и долговое обязательство.