Инвесторы, которые переворачивают дома, являются невоспетыми героями недвижимости. Они берут заброшенные, изнуренные, а иногда и преднамеренно поврежденные свойства, и снова делают их пригодными для жизни, даже красивыми. Если вы хотите перевернуть свойства, вы, вероятно, уже знаете о подводных камнях, таких как скрытые проблемы и перерасход средств. Но знаете ли вы, что когда вы продаете недвижимость, вам необходимо раскрыть информацию о ее состоянии, которая может негативно повлиять на ее стоимость? Если вы намеренно скрываете такую ​​информацию, вы можете быть осуждены за мошенничество в дополнение к предъявлению иска. Продажа имущества «как есть» не освободит вас от этих раскрытий.

(Для получения дополнительной информации о покупке дома см.: Руководство по покупке дома в U.S.)

Эти правила влияют на тех, кто продает дом; однако они, скорее всего, будут влиять на ласты, которые часто имеют дело со свойствами в плохом состоянии. Изучите конкретные законы штата о необходимых раскрытиях из вашей государственной недвижимости и отдела местного планирования. Некоторые государства более мягкие, чем другие, в своих требованиях к раскрытию. Вот некоторые виды информации, которые могут потребоваться для раскрытия - или, возможно, захотите раскрыть ее, даже если законы штата не требуют ее, поэтому у вашего покупателя не будет причины подать иск против вас.

1. Смерть в доме

У некоторых покупателей могут быть опасения или суеверия о покупке дома, в котором кто-то умер, поэтому важно знать, требует ли ваше государство, чтобы продавцы раскрывали предыдущую смерть в доме.

«Каждое государство будет иметь несколько разные требования к раскрытию информации, - говорит Джим Оленбуш, агент по недвижимости в Техасе. «В Техасе, например, смерти от естественных причин, самоубийств или несчастных случаев, не связанных с имуществом, не нужно раскрывать».

«Продавец обязан раскрывать смертельные случаи связанные с состоянием имущества или насильственными преступлениями », - говорит он. Например, если ребенок предыдущего оккупанта утонул в бассейне, потому что у него не было надлежащего ограждения, продавец должен был раскрыть смерть даже после исправления проблема безопасности, устанавливая надлежащее помещение для бассейна. Однако существуют обстоятельства, при которых продавцы не должны раскрывать смерть на имущество.

«Нет государств, в которых есть обязательство раскрывать смерть человека который умер в естественных условиях », - говорит адвокат Мэтью Рейшер, генеральный директор LegalAdvice. com.« Однако некоторые штаты налагают обязанность на стигматизированный дом или квартиру, в которой произошло самоубийство или убийство. Некоторые государства даже заходят так далеко, как наложить положительную обязанность продавцу, если Я знаю, что их недвижимость преследует мертвых.«

Даже когда раскрытие информации не требуется - например, Грузия не требует раскрытия информации о самоубийстве или самоубийстве - вы можете ошибаться на стороне уведомления покупателя о смерти на имущество. «Если продавец обеспокоен ответственностью, лучшим советом является продвижение вперед и раскрытие всего, даже если это не требуется законом», - говорит Оленбуш. «Покупатели всегда будут слышать о вещах соседей, и удивление может привести к тому, что они откажутся от договора купли-продажи или задаются вопросом, что еще продавец не говорит им. «

2. Неприятности соседства

Неприятность - это шум или запах от источника, находящегося за пределами собственности, которая может раздражать обитателей объекта. Северная Каролина требует от продавцов раскрывать шумы, запахи, дым или другие неприятности из коммерческих, промышленных или военных источников, которые влияют на имущество. Мичиган требует от продавцов раскрывать фермы, фермерские операции, полигоны, аэропорты, стрельбище и другие неприятности в окрестностях, но Пенсильвания оставляет его покупателю, чтобы определить наличие сельскохозяйственных неприятностей.

3. Природные и природные опасности

Если дом подвергается повышенному риску повреждения от стихийного бедствия или имеет известное или потенциальное загрязнение окружающей среды, вам может потребоваться раскрывать эту информацию покупателю.

Закон штата Техас требует от продавцов раскрывать присутствие опасных или токсичных отходов, асбеста, изоляции мочевины и формальдегида, радонового газа, краски на основе свинца и предыдущего использования помещений для производства метамфетамина.

Закон о раскрытии информации о состоянии недвижимости в Нью-Йорке требует от продавцов уведомить покупателей о том, находится ли имущество в пойме, на водно-болотных угодьях или в сельскохозяйственном районе; был ли он когда-либо местом захоронения отходов; если раньше были какие-либо резервуары для хранения топлива над или под землей; если и где структура содержит асбест; если есть свинцовый водопровод; был ли дом проверен на радон; и было ли пролито или просочилось какое-либо топливо, масло, опасное или токсичное вещество на имущество.

Государствам также может потребоваться раскрытие просадки рудника, подземных ям, поселений, скользящих, переворотов или других дефектов, связанных с землей. Закон о раскрытии информации о естественных опасностях в Калифорнии требует от продавцов раскрывать, находится ли это имущество в зоне сейсмической опасности и поэтому может быть подвергнуто сжижению или оползням после землетрясения.

В то время как большинство требований к раскрытию информации регулируются штатами, федеральное правительство называет это: раскрытие того, что краска на основе свинца может присутствовать на любом имуществе, построенном до 1978 года.

4. Информация об ассоциации домовладельцев

Если дом управляется ассоциацией домовладельцев (ТСЖ), вы должны раскрыть этот факт. Вы также должны знать о финансовом состоянии ТСЖ и предоставлять эту информацию покупателю, чтобы он или она могли принять обоснованное решение о покупке.

«Покупатель, которого я знаю, купил кондоминиум, [и] продавец ошибочно забыл дать покупателю последние 12 месяцев заметок, - говорит Эд Камински, президент и главный исполнительный директор SportStar по переселению в Манхэттен-Бич, Калифорния.«Семь месяцев спустя покупатель был оценен в размере 30 000 долларов США за улучшение имущества. Продавец впоследствии был привлечен к ответственности со стороны покупателя за то, что он не раскрыл эти важные примечания. «

5. Ремонт

Что вы отремонтировали и почему? Покупатели должны знать историю ремонта дома, чтобы они могли заставить своего домашнего инспектора уделять особое внимание проблемным областям и быть в курсе возможных будущих проблем. Например, закон штата Техас требует от продавцов раскрывать предыдущие структурные или ремонтные работы на крыше; свалку, осаждение, движение почвы или линии разломов; дефекты или неисправности в стенах, крыше, заборах, фундаменте, полах, тротуарах и любых других текущих или предыдущих проблемах, влияющих на структурную целостность дома. Вам также может потребоваться раскрыть электрический или сантехнический ремонт и любые другие проблемы, о которых вы хотели бы узнать, если вы собираетесь купить дом и жить в нем.

6. Повреждение водой

Когда вода попадает туда, где она не должна, она может нанести ущерб личным вещам, подорвать структуру дома и даже создать опасность для здоровья, если это стимулирует рост плесени. Продавцы должны раскрывать прошлые или настоящие утечки или ущерб от воды. Например, Мичиган требует, чтобы продавцы раскрывали доказательства воды в подвале или пространстве для ползания, утечки крыши, серьезного ущерба от наводнений, типа водопроводной системы (например, оцинкованной, медной и др.) И любых известных проблем с водопроводом. Трудно узнать о проблемах с водой (и о многих других проблемах), если вы переворачиваете дом и владеете им только месяц или два.

«Существует много рисков для ласты или других лиц, участвующих в закрытии дома, где требуется какая-то работа на имущество, которое не было очевидно при прохождении, особенно зимой или во время сухого заклинания», - говорит Билл Прайс, Иллинойс бизнес-юрист. «С зимой крыша, которая протекает или имеет очень старую черепицу, не может быть проверена покупателем или их домашним инспектором. Точно так же сухое заклинание может скрыть проблемы с утечкой подвала. «В таких ситуациях, чтобы проверить, насколько защищают законы вашего государства от раскрытия информации, которую вы бы не знали.

7. Пропавшие без вести предметы

Иногда покупателям жилья так много на уме, что они могут не заметить, что в доме отсутствует необходимый компонент до тех пор, пока они не переберутся. Законы о раскрытии некоторых государств пытаются предотвратить эту проблему. Техас и Мичиган, например, требуют от продавцов раскрывать, имеет ли собственность длинный список предметов, включая кухонную технику, центральный кондиционер и отопление, водосточные желоба, вытяжные вентиляторы и водонагреватели.

8. Другое возможное раскрытие информации

Покупатели должны знать, находится ли дом в особом историческом районе, потому что это повлияет на их способность производить ремонт и изменения, а также может увеличить стоимость этих мероприятий.

Закон Техаса требует, чтобы продавцы раскрывали активных термитов или других разрушающих древесину насекомых, повреждение термитов или древовидной железы, нуждающихся в ремонте, предыдущем повреждении термита и предыдущем лечении термита.Закон штата Мичиган и Северная Каролина также требует от продавцов раскрытия любой истории заражения. Проконсультируйтесь с законами штата, чтобы узнать, должны ли вы раскрывать информацию о любых вредителях.

Вам также может потребоваться раскрывать проблемы с дренажом или сортировкой, зонированием, ожидающими судебного разбирательства, изменениями, внесенными без разрешения, пограничными спорами и сервитутами.

Как раскрыть

Некоторые штаты, такие как Мичиган и Северная Каролина, требуют от продавцов использовать конкретную форму раскрытия. Если нет, то ваш государственный департамент или комиссия недвижимости или государственная риэлторская ассоциация обычно будут иметь рекомендованную форму, которую вы можете использовать. Форма может быть более или менее полной, чем то, что требует закон штата. Если форма не является достаточно полной для вашей ситуации, добавьте ее в список дополнительных предметов, которые вы хотите раскрыть. Продавец должен сделать все раскрытие информации покупателю в письменной форме, и как покупатель, так и продавец должны подписать и указать документ. Обязательно ознакомьтесь с тем, что вам нужно для раскрытия, и как его следует сформулировать, с адвокатом по недвижимости.

Нижняя линия

Даже если конкретное раскрытие не требуется в вашем районе, если у вас есть информация о доме, который может сделать покупателя недовольным, вы можете все равно разгласить его. Помимо моральных причин быть честными с потенциальными покупателями - и желание избежать расходов и хлопот по иску - у вас есть репутация, чтобы защитить. Если у вас есть какие-либо опасения относительно того, правильно ли вы раскрыли условие собственности, обратитесь к адвокату по недвижимости в вашем штате.