Вы могли бы подумать о рефинансировании кредита на собственный капитал по нескольким причинам. Возможно, вы захотите снизить ежемесячный платеж, получив более низкую процентную ставку или продлив срок кредита. Возможно, вы захотите сократить срок кредита, так что вы будете платить меньше процентов в долгосрочной перспективе и быть свободными от долгов раньше. Вы даже можете взять больше денег из своего дома. Независимо от вашей причины, вот ваши варианты и шаги, которые вам нужно предпринять в каждом случае.

Вариант 1: Сделайте рефинансирование с выпиской.

Рефинансирование с выкупом вашего дома может стать хорошим способом рефинансирования кредита на собственный капитал, если вы также захотите рефинансировать свою первую ипотеку. Когда ваш новый кредит будет закрыт, часть выручки пойдет на погашение вашей первой ипотеки, а часть выплат будет погашена с вашего старого кредита на покупку собственного капитала. Если у вас есть достаточный капитал, вы можете даже заработать дополнительные деньги. (Узнайте больше в Как использовать свой домашний капитал для наличных денег и Как объединить два ипотечных кредита в один? )

Задайте себе эти вопросы, если учесть, имеет ли смысл рефинансировать ваш первый ипотечный кредит. У вас есть кредит с переменной ставкой, который вы хотите превратить в кредит с фиксированной процентной ставкой до повышения процентных ставок? У вас есть кредит с фиксированной процентной ставкой с более высокой процентной ставкой, чем вы могли получить сегодня? (Прочитайте Если вы рефинансируете свою ипотеку, когда процентные ставки упадут? ) У вас есть кредит FHA (см. Понимание FHA Loans ), которое было единственным, на что вы могли претендовать в то время, но теперь ваши обстоятельства улучшились, и вы хотели бы иметь менее дорогой условный кредит без ипотечного страхования? Так же, как есть много причин, по которым вы, возможно, захотите рефинансировать кредит на собственный капитал, есть много причин, по которым вы захотите рефинансировать свою первую ипотеку. Ваши основные соображения должны состоять в том, чтобы сэкономить деньги или выйти из неустойчивого кредита в один, который вы можете лучше управлять.

Чтобы получить право на рефинансирование с выплат, вы должны владеть домом не менее шести месяцев. Вам нужно будет иметь достаточный собственный капитал для погашения основного баланса на вашем первом ипотечном кредите, погасить то, что вы должны в своем ипотечном кредите, и все еще иметь 20% акций в вашем доме. Кредиторы обычно продают ипотечные кредиты, которые они получают от Fannie Mae или Freddie Mac. Чтобы сделать это, они должны следовать правилам кредитования Фанни или Фредди. Fannie не будет покупать наличные рефинансированные займы на одном базовом резиденте (т. Е. Ваш дом) с соотношением «кредит к стоимости» выше 80%. Если у вас есть кредит с высоким балансом (лимиты варьируются в зависимости от округа), ваш коэффициент LTV не может превышать 60%. Если вы перечислили свой дом на продажу в течение последних шести месяцев, максимальное разрешенное отношение кредита к стоимости составляет 70%.Вам также потребуется минимальный кредитный рейтинг от 640 до 680, в зависимости от вашего соотношения между кредитами и стоимостью. Поймите, что у кредиторов могут быть свои собственные более строгие стандарты (см. «Как накладывать кредитора на предотвращение ипотечных кредитов» ) и требуют более высокого балла. Для дальнейшего чтения см. Почему отношение займа к стоимости имеет значение?

Вот пример того, как требования к стоимости кредита зависят от типичной рефинансирования денежных средств, которая требует 80% LTV. Если ваш дом стоит 300 000 долларов, вам нужно будет иметь 60 000 долларов в капитале после того, как вы делаете рефинансирование наличными. Это означает, что ваш первый ипотечный кредит и ваш кредит на собственный капитал не могут составить более $ 240 000. Полезно понять, как работает расчет (см. Как рассчитать, сколько у меня есть собственного капитала? ), но вы можете использовать онлайн-калькулятор рефинансирования, чтобы быстро выполнить математику для вашей ситуации. Чтобы узнать, сколько у вас средств, ваш кредитор закажет оценку, которая обойдется вам в несколько сотен долларов. (Подробнее см. Домашняя оценка: ваш ключ к успешной рефинансированию .)

Недостаток выбора варианта опциона «cash-out refi» заключается в том, что затраты на закрытие, связанные с первым ипотечным кредитом, обычно намного выше, чем те, которые связаны с кредитом на собственный капитал. Если вы рефинансируете, чтобы сэкономить деньги, вам нужно будет рассчитать период безубыточности и узнать, сколько месяцев вам понадобится, чтобы получить новый кредит, прежде чем вы выйдете вперед после закрытия расходов. Чем короче период безубыточности, тем лучше. Ваш кредитор может позволить вам финансировать ваши затраты на закрытие, что облегчает жалобы на эти дополнительные расходы в краткосрочной перспективе. Но если ваша цель - потратить меньше в долгосрочной перспективе, заплатите им. В противном случае вы будете платить проценты, пока ваш кредит не окупится. Другая возможность, если вы рефинансируете относительно небольшой остаток по ипотеке, заключается в том, чтобы найти кредитора, предлагающего специальный продукт. Например, U. S. Bank предлагает Smart Refinance для балансов менее 150 000 долларов США без затрат на закрытие.

Вариант 2. Рефинансирование в новый кредит на домашний капитал

Если вы довольны своей первой ипотекой, вы захотите изучить вопрос о рефинансировании с новым кредитом на покупку собственного капитала. Возможно, вы захотите получить новый кредит в той же сумме, что и ваш текущий кредит, чтобы сэкономить деньги с более низкой процентной ставкой и / или более коротким сроком. Возможно, вас заинтересует новый кредит на большую сумму, если у вас есть новые расходы, которые вы хотите заимствовать. Или вы можете получить новый кредит с более длительным сроком, чтобы сделать ваши ежемесячные платежи более доступными, имея в виду, что вы будете больше интересоваться в долгосрочной перспективе таким образом. Но это лучший вариант, чем дефолт по существующему кредиту, если у вас возникли проблемы с получением платежей. (Прочтите Кредиты на покупку собственного капитала: что вам нужно знать .)

Опять же, вам нужно будет соответствовать минимальным требованиям к кредитам для оценки, но эти требования ниже для собственного капитала чем для рефинансирования денежных средств. Требования зависят от кредитора, но если вы принадлежите к кредитным союзам, например, вы можете брать до 90% или даже 100% стоимости своего дома, особенно если у вас отличные условия кредитования и кредитования.Вам потребуется кредитная оценка не менее 620 для кредита на покупку жилья, хотя ваша процентная ставка будет довольно высокой, при этом низкий балл. Лучшие цены идут на заемщиков с десятками 740 или выше. Кредиторы часто оплачивают большую часть или все закрывающие расходы по кредиту на собственный капитал, если вы не закроете кредит раньше, в течение первых 24-36 месяцев, и в этом случае вам придется возместить кредитору несколько сотен до нескольких тысяч долларов за закрытие расходы, в зависимости от вашего местоположения и размера кредита.

Вам нужно будет получить котировки от нескольких кредиторов, чтобы узнать, как процентная ставка по новому кредиту на покупку собственного капитала сравнивается с выделением наличных денег, предполагая, что вы заинтересованы и имеете право на оба варианта. В целом, кредиты для собственного капитала и рефикс наличных денег имеют более высокие процентные ставки, чем просто рефинансирование первой ипотеки. Рефинансирование с выбытием иногда имеет более высокую процентную ставку, чем кредит на собственный капитал. В любом случае ставка будет зависеть от вашего кредита к соотношению стоимости и вашей кредитоспособности. (См. Общие сведения о ставках по кредитам на домашний капитал .)

С помощью либо рефинансирования с выплат, либо нового займа для собственного капитала вам необходимо будет соответствовать всем обычным стандартам квалификации ипотеки, таким как достаточный доход и достаточно низкий долг для внесения предлагаемых ежемесячных платежей, устойчивой истории занятости и хорошей кредитной оценки. Вам также необходимо будет предоставить документацию, чтобы получить финансовую оценку. Соберите свои две последние банковские выписки, о выплатах, W-2 и федеральных налоговых декларациях; страница декларирования страхования домовладельцев; требуемое кредитором страхование от наводнений (см. Общие сведения о страховании от наводнений, необходимых для кредиторов ); страница деклараций, если это применимо; и ваши самые последние заявления об ипотеке и ипотечном кредитовании. Будьте готовы предоставить другие документы, которые запрашивает у них андеррайтер по займам, особенно если вы работаете самостоятельно. (Прочитайте Self-Employed? 5 шагов к подсчету ипотеки .)

Нижняя линия

В конечном счете, до кредитора зависит, имеете ли вы право на рефинансирование с выплат или новый кредит на собственный капитал. Вы можете получить квалификацию с некоторыми кредиторами, а не с другими, поскольку стандарты кредитования несколько меняются. Магазин с банками, ипотечными брокерами, онлайн-кредиторами и кредитными союзами, чтобы найти лучшее предложение. И если вы собираетесь рефинансировать, не забудьте использовать доходы разумно (см. 6 советов, чтобы получить одобрение для ипотеки ).