В версии Периодической диаграммы инвестиционных возвратов, составленной JP Morgan Asset Management на 2000-2015 годы, инвестиционные фонды недвижимости (REIT) были наиболее эффективным классом активов в восьми из эти шестнадцать лет. Кроме того, в течение этого периода REITs, представленный индексом акций NAREIT REIT, составлял среднегодовой доход 12,9%. Следующим лучшим классом активов за тот же период были высокодоходные облигации со средней годовой доходностью 8,6%.

Как говорится в заявлении об отказе от ответственности, прошлая производительность не является гарантией будущих возвратов. Итак, в нынешних условиях REIT все еще являются жизнеспособными инвестициями для индивидуальных инвесторов, а также для финансовых консультантов и их клиентов? (Для смежного чтения см. REIT ETFs Стабильность предложения. )

Процентные ставки + REITS

Согласно Morningstar (MORN MORNMorningstar Inc87. 23 + 0. 14% Создано с Highstock 4. 2. 6 ), Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), который отслеживает индекс MISI US REIT, имеет текущую доходность чуть более 4%. В сегодняшних условиях низкой процентной ставки это, безусловно, привлекательно для многих инвесторов. Рост процентных ставок, как правило, является негативным фактором для REIT, а их отток увеличивается из-за более высоких процентных платежей, которые уменьшают наличные деньги, которые они имеют для выплаты дивидендов инвесторам.

REIT с избыточным уровнем долга или теми, которые будут нуждаться в рефинансировании недвижимости в ближайшем будущем, более восприимчивы к повышению ставок, чем другие.

Цена акций Vanguard REIT ETF (VNQ VNQVanguard REIT83. 69 + 0. 72% Создана с Highstock 4. 2. 6 ) снизилась более чем на 12% от ее максимума в январе отчасти из-за неопределенности в отношении будущего времени ФРС и готовности повысить процентные ставки. Неопределенность в отношении увеличения ставки, которая произошла в конце 2015 года, также негативно сказалась на цене акций в прошлом году.

Прошедшие показатели REITs

Cohen & Steers, инвестиционный менеджер, предлагающий ряд фондов REIT, цитирует последний цикл ужесточения ФРС в период с июня 2004 года по июнь 2006 года в качестве примера того, где более высокий тарифы первоначально вредили работе REIT. Но с течением времени сильная экономика помогла повысить доходность REIT. (Подробнее см. Ниже: 3 REITs - лучшие ставки для выхода на пенсию в 2016 году. )

Накопительный доход для REIT за этот период составил 57,9%, что составляет 15,5% для акций и 5,9% для облигаций, сообщает фирма.

Фирма говорит в своей статье на своем сайте: «Когда экономика улучшается, а фундаментальные показатели сильны, корректировки с учетом доходности исторически демонстрируют привлекательные возможности для покупки долгосрочных инвесторов. Поскольку преимущества более сильного экономического роста становятся более очевидными, оценки, как правило, возвращаются к норме.Мы полагаем, что инвесторы, которые согласны воспользоваться этими возможностями, могут быть вознаграждены в долгосрочной перспективе. «

REITs предлагают диверсификационные плюсы

REIT не являются отличным диверсификатором из акций, о чем свидетельствует их примерно 78% -ная корреляция с запасами на основе сравнения индекса S & P 500 и индекса NAREIT Equity REIT за десять лет в конце 2015 года. REIT, однако, обеспечивают хорошую диверсификацию с точки зрения низких или отрицательных корреляций с основными облигациями, товарами и валютами.

Помимо процентных ставок, производительность REITS будет зависеть от того, как экономика и фондовый рынок тарифицируются. В недавней статье CNBC Джозеф Смит, главный инвестиционный директор CBRE Clarion Securities, который управляет активами в размере около 22 миллиардов долларов, сказал: «В течение всего года наблюдается разрыв между ожиданиями экономического роста и процентных ставок. Эта неопределенность создает волатильность, и во времена волатильности корреляция REIT с более широким фондовым рынком возрастает ». Котировка г-на Смита была сделана в конце 2015 года. (Для смежного чтения см .: Инвестирование в недвижимость в среде с высокими процентными ставками. )

Факторы, влияющие на отдельные REIT

Как и любой взаимный фонд или ETF, в этих фондах есть базовые REIT. Отдельные REIT могут включать в себя те, которые имеют базовый портфель коммерческой недвижимости, жилой недвижимости и гостиниц или курортов среди многих других. Кроме того, существует воздействие на конкретные сектора, такие как здравоохранение и специальные области, такие как древесина и ипотечные REITS.

Дело здесь в том, что некоторые из характеристик этих REIT будут привязаны к производительности фондового рынка и бизнес-секторов, к которым они привязаны. Это означает, что производительность этих REIT выходит за рамки общего рынка акций и / или экономики. Это не похоже на поговорку о недвижимости, которая ссылается на то, как все недвижимое имущество является местным.

На отдельных REIT также влияют люди, управляющие ими. Как и любой другой запас или аналогичный инструмент, управление важно. Каков их опыт? Являются ли они акционерами? У них есть собственные деньги, вложенные вместе с вашими?

Итог

Как и многие другие инвестиции сегодня, REIT могут пострадать, по крайней мере, из-за периода повышения процентных ставок. REITS, которые имеют высокую степень мобильности, и те, которые могут нуждаться в рефинансировании долга, в то время как ставки растут, могут быть более уязвимыми, чем другие. Те, кто смотрит на отдельные REIT, должны взглянуть на руководство фирмы и ее портфель инвестиций. Существует ряд взаимных фондов и ETF, которые также обеспечивают надежное воздействие на эту область. Со временем REITs оказались солидным компонентом многих портфелей и могут продолжать развиваться. (Для соответствующего чтения см. 5 типов REIT и как инвестировать в них. )