Все знают стандартные летние советы по безопасности: плавайте только там, где есть спасатель, широко применяйте солнцезащитный крем, пить много жидкости. Но есть один пункт, который ваш финансовый консультант, вероятно, хотел бы добавить в этот список: Остерегайтесь внезапного, казалось бы, непреодолимого желания купить второй дом в том месте, где вы только что провели две идиллические недели отпуска. Как говорит один финансовый веб-сайт: «Лето - это время расслабиться, откинуться назад и сделать немые финансовые решения. «Покупка этого дома не может быть таким глупым решением в конце концов, но это должно быть то, что сделано с головой, а не с вашим сердцем - и только после консультаций с финансовыми, юридическими и экспертами по недвижимости.

Если вы решите купить дом для отдыха, вы станете частью растущей тенденции, с которой Национальная ассоциация риэлторов (NAR) отслеживает с 2003 года. В обзоре 2015 года NAR сообщается, что покупка загородные дома взлетели до рекордно высокого уровня в 2014 году, по оценкам, около 13 миллионов домов для отдыха. Типичный покупатель имел средний доход домохозяйства в размере 94, 380 долларов США и купил недвижимость на расстояние в 200 миль от своего основного места жительства. Лоуренс Юн, главный экономист НАР, называет его «поразительным ростом», что почти удвоило совокупный объем продаж домов для отдыха за предыдущие два года.

Так что же за волной? Юн объясняет это тем, что «богатые домохозяйства в последние годы сильно выиграли от сильного роста на фондовом рынке», и был достигнут «долгосрочный рост числа бэби-бумеров, приближающихся к выходу на пенсию и покупке вторых домов для через несколько лет превратитесь в свой основной дом. «Линда Рейнбергер, региональный вице-президент NAR, который живет в Лас-Вегасе, -« ноль нуля, когда рынок упал », как она описывает это, - считает, что некоторая причина повышенного интереса к покупке жилья в настоящее время заключается в том, что« люди устали из-за беспокойства, когда следующий ботинок упадет, их прогноз на их финансы «более спокойный», чем несколько лет назад », и они не хотят откладывать покупку дома для отдыха, которого они хотят.

Примечание: В этом сообщении мы говорим о покупках в основном для личного пользования покупателя или его / ее семьи, а не для покупок, сделанных главным образом в качестве инвестиций. (См. Дом для отдыха или инвестиции в доходные доходы? ). Интересно, что количество загородных домов для инвестиций в инвестиционных целях сократилось уже четвертый год подряд.

Стратегии принятия решений: 6 вопросов, чтобы спросить себя

Когда дело доходит до решения каникул, Керлин Глубис, брокер в Тампе, штат Флорида, имеет такой совет: «Не спешите. Вам не нужно покупать первое имущество, в которое вы влюбляетесь … точно так же, как знакомства, будет другой выбор, который в долгосрочной перспективе может быть лучшим выбором.«

И прежде чем вы скажете« Я », задайте себе эти шесть вопросов:

1. Могу ли я это себе позволить?

Это, наверное, самый важный вопрос. Чтобы ответить на этот вопрос, отключите сердце, включите мозг (и мозги ваших доверенных финансовых консультантов). Рассчитайте, каковы будут затраты на владение каникулами, включая:

• платежи по ипотечным кредитам
• налоги на недвижимость (что может быть выше для нерезидентов, чем для резидентов)
• страхование (сообщение Сэнди, страхование от наводнений на Восточном побережье взлетели)
• вода , газ, электричество
• ассоциация членство в курортных разработках
• удаление мусора
• озеленение
• сигнализация
• стоимость кого-то, чтобы следить за собственностью, пока вы отсутствуете

И вам нужен «слякотный фонд» для неизбежных чрезвычайных ситуаций: финансовый консультант Дэвид Монберг предлагает вам отложить 1% до 2% от покупной цены вашего дома.

Расчет, который может помочь ответить «стоит ли это? »Вопрос: Оцените количество недель, которые вы будете тратить в своем втором доме каждый год, и умножайте это время на недельную арендную плату в любимом месте отдыха. Является ли аренда более или менее, чем вы бы потратили на второй дом? Эндрю Новик (Andrew Novick), финансовый планировщик из Пенсильвании, говорит: «Хорошим правилом является сохранение стоимости жилья - для одного или двух домов - менее одной трети вашего дохода. «

Владение вторым домом - это такой же образ жизни, как и проблема финансовых инвестиций. Монберг предлагает начать с тщательного финансового анализа - каковы ваши долгосрочные цели и как повлияет на них вторая покупка дома? «Это приведет вас к курсу в плане сбережений или вашей инвестиционной модели? Это новая цель или та, которая уже фигурировала в вашем планировании? Готовы ли вы добавить еще пять лет на график, достаточный для выхода на пенсию, для обучения детей в вашем колледже? «Нет никаких гарантий, он говорит:« Вы не можете повлиять на «идеальный сценарий» - рынок будет расти, и он снизится. Вам нужно учитывать неблагоприятные времена и хорошее, потому что будут оба. «

Для семей с высоким уровнем стоимости: При рассмотрении финансовых последствий покупки дома для отдыха Николай Джибанков, финансовый консультант группы Matterhorn в Morgan Stanley Wealth Management, объясняет, что обычно для семей с сетью стоимостью менее 10 миллионов долларов США, основными вопросами являются «можем ли мы это себе позволить, каково влияние на наш денежный поток и долгосрочный план благосостояния, мы должны ликвидировать инвестиции или финансировать покупку с помощью фиксированной или переменной ипотеки? «Для лиц с чистой стоимостью более 10 миллионов долларов вопрос становится« как структурировать покупку имущества для смягчения ответственности по налогу на недвижимость, когда имущество переходит к детям и внукам? Такие структуры, как Квалифицированный личный резерват (QPRT), могут быть полезны - проконсультируйтесь с надежным консультантом по планированию недвижимости для консультаций по этому вопросу. «

2. Должен ли я купить его с моим другом, моим братом, другой семьей?

Совместное владение - это один из способов сделать покупку дома для отдыха финансово осуществимым, но в качестве брокера Ли Уильямс предостерегает: «Получите все условия в письменной форме. Ничто не будет напрягать или разрушать дружбу быстрее, чем не иметь полного обсуждения потенциальных проблем до того, как сделка будет завершена. Если вы покупаете другую семью, будете ли вы одновременно использовать ее? Каковы гостевые политики? Что произойдет, если одна семья использует дом чаще, чем другая? «И что произойдет, если одна семья устает от этого и хочет продать?

3. Как я буду использовать дом?

Вы действительно собираетесь использовать этот второй дом, чтобы сделать его достойным покупки? Тайлер Грей, финансовый консультант в Оклахоме, спросил одного клиента, который хотел купить дом для отпуска, мог ли он видеть себя в одном и том же месте в течение следующих 15-20 с лишним лет. Он ответил: «Нет, конечно, нет! «Мы сидели молча в течение 10 или 15 секунд, прежде чем лампочка ушла в его голову …. для него это был гораздо лучший план, чтобы просто арендовать дом для отдыха, чтобы он не чувствовал себя привязанным к одному месту. «

Если вы планируете арендовать свой дом, чтобы компенсировать затраты, будьте реалистичны в отношении дохода, который вы сможете сгенерировать, и не забудьте проверить все строительные документы и уставы ассоциации (если вы находитесь в курортное сообщество) и ознакомьтесь с местными законами, которые влияют на аренду. (Для дальнейшего чтения см. Покупка второго дома в аренду: Dos And Donts. )

Пегги Фуччи, брокер на юге Флориды, рекомендует обратиться к вашему брокеру, чтобы контролировать арендную плату за недвижимость, если это тот маршрут, который вы хотите принять. Помните также, что быть арендодателем может быть не то, чем вы захотите быть, и что если кто-то другой управляет вашей недвижимостью и арендой, вы можете нести с собой огромную плату - иногда до 50%.

4. Где должен быть мой дом отдыха?

Если вы похожи на большинство покупателей жилья для отдыха, вы хотите купить место, совершенно не похожее на то, где вы живете полный рабочий день. Рейнбергер говорит, что 9 раз из 10 человек хотят климат, декорации, почти все, чтобы отличаться от их основного места жительства. Сорок процентов всех покупок загородного дома находятся на пляже.

Чтобы узнать, какие самые популярные направления для онлайн-поиска домов для отдыха, ознакомьтесь с интерактивным сайтом Trulia. Нажмите на город, и вы увидите, что входит в пятерку самых популярных мест отдыха в этой области. Согласно этой карте, в пятерку лучших в США входят Ocean City и North Wildwood, Нью-Джерси; Киссимми, штат Флорида; Оушен-Сити, штат Мэриленд и остров Марко, штат Флорида.

Если сдача в аренду вашего дома является частью вашего плана, вы захотите купить в районе, который привлекает туристов. Бен Кинни, риэлтор в Вашингтоне, предлагает проверить Airbnb, HomeAway, VRBO, LoveHomeSwap, VRBO и Flipkey, чтобы узнать, какие фавориты находятся на этих сайтах.

Чтобы быть уверенным, что вам действительно нравится место, сдавайте в аренду, прежде чем покупать. Новик рекомендует своим клиентам, чтобы они делали это в течение года.Как он отмечает, «это может быть дорогостоящей ошибкой, если идеальный дом для отдыха окажется в следующем городе. «Проведите время в своем предполагаемом доме отдыха в течение всех четырех сезонов. «То, что безмятежно весной, может быть шумным и хаотичным летом», предупреждает риэлтор Мелани Сибен.

Шарон Макинтош, брокер в Нью-Йорке, купил один год назад старинный набор Монтгомери Уорд 1920-х годов, который она ремонтирует и восстанавливает с тех пор. Она рекомендует вам взглянуть на возможности транспортировки. «Как вы туда доберетесь? Если диск больше двух или трех часов, вы не захотите идти каждый уик-энд; Я установил свой лимит через два часа, - говорит она. «Как ваши гости попадут туда? Это здорово, когда вы едете на поезде, даже для некоторых автобусных маршрутов. «Также, чтобы подумать, она говорит:« Вам нужно походы, плавание, доступ к ресторанам, культурные мероприятия? Если последний, подумайте о городе колледжа. Вы хотите уйти от всего этого или быть с другими, которые разделяют ваши интересы?

Если у вас есть маленькие дети, убедитесь, что для них достаточно развлечений. Обратитесь в местный школьный округ, отдел отдыха, религиозные учреждения, чтобы узнать, что доступно для детей; поговорите с родителями в местном продуктовом магазине и на детской площадке.

5. Какой дом это будет?

Большинство покупателей загородного дома покупают один семейный дом; 27% купят кондо и 18% купить таунхаус или рядовой дом. Тэмми Барри, занимающаяся продажами и маркетингом в Heritage Harbor Ottawa Resort в Иллинойсе, говорит, что покупатели должны решить, хотят ли они «готового под ключ, не требующего обслуживания образа жизни города или кондоминиума или дополнительного пространства дома с одной семьей». «В любом случае», дома для отдыха - это места, предназначенные для общения с друзьями и семьей; открытые планы этажей и гибкие пространства, которые можно превратить в дополнительные спальные зоны, когда компания приходит, - это то, что люди хотят больше всего. «

Согласно опросу NAR, размер домов для отдыха снизился на 200 кв. Футов с 2013-2015 гг., Но некоторые из них хотели бы, чтобы это снизилось еще больше. Дэн Добровольски, основатель EscapeHomes, проектирует коттеджи площадью 400 квадратных футов, многие из которых начинаются от 75 000 долларов США. Он способствует их красоте, доступности и переносимости. «Мы можем производить и доставлять новый аутентичный коттеджный дом в течение 60 - 90 дней, и люди могут начать жить в них немедленно. «Кто покупает эти« крошечные дома »? По словам Добровольского, «молодые пары и семьи, пустые гнезда, одинокие мужчины и женщины, вы называете это. «Недавние клиенты включали пару Силиконовой долины, которые вкладывают свои средства в собственность в винодельческой стране и профессора в Университете Айовы, которые ставят их на озеро. »(См. Также Финансовые соображения о покупке крошечного дома .)

6. Каковы налоговые последствия отпуска дома?

Действующие законы предлагают несколько налоговых льгот, которые могут помочь сделать недвижимость второго дома более доступной. Если вы используете недвижимость как второй дом, а не как аренду, вы можете вычесть проценты по ипотечным кредитам, как и для основного места жительства.Вы также можете вычесть налоги на недвижимость. Когда вы сдаете в аренду свою недвижимость более 14 дней, правила усложняются. (Для получения дополнительной информации см. Налоговые льготы для владельцев 2-го дома .)

Итог

Когда покупать, где покупать и покупать ли дом для отдыха - это решение, требующее тщательного исследования, рациональные расчеты и советы различных экспертов от финансовых консультантов юристам по недвижимости брокерам. Как говорит агент по недвижимости Мелани Сибен, «вам лучше любить, любить, любить дом, который вы собираетесь покупать, потому что, если инвестиционный потенциал является причиной того, что вы покупаете этот дом, вам обязательно нужно пересмотреть. "

Подробнее читайте в учебнике Investopedia, Полное руководство по свойствам каникул.