Недвижимость является важным компонентом любого хорошо диверсифицированного портфеля. Для инвесторов, рассматривающих недвижимость, одним из наиболее важных решений является то, куда вкладывать свои инвестиционные доллары. В то время как большие шесть городов - Бостон, Чикаго, Лос-Анджелес, Нью-Йорк, Сан-Франциско и Вашингтон, D. C - являются очевидным выбором, вторичные рынки имеют много привлекательности. Есть несколько причин, по которым инвесторы должны подумать о том, чтобы прыгать на 18-часовой городской подножке. (Подробнее см. Изучение инвестиций в недвижимость . )

Что такое 18-часовой город?

«18-й город» - это город второго уровня, который характеризуется ростом городского населения выше среднего, процветающей экономикой и более низкой стоимостью жизни, чем другие крупномасштабные районы метро. Эти города не поддерживают стандартные 9-5 часов, связанные с пригородами, но они не работают на основе 24/7. Денвер, Нэшвилл и Роли-Дарем - яркие примеры 18-часовых городов.

Стоимость ведения бизнеса в 18-часовом городе часто ниже по сравнению с более крупными городами рынка, что делает их привлекательными для работодателей. В результате эти города стали объектами для лиц, ищущих работу на протяжении тысячелетий, которые ценят льготы, которые сочетаются с городской жизнью. Они также популярны среди пенсионеров, которые хотят получить доступ к качественному здравоохранению и другим крупным городским удобствам без ценника большого города. (Более подробно см. Топ-10 наиболее развитых городов в U.S.)

Почему 18-часовые города должны находиться на радарах инвесторов

С точки зрения инвестиций, 18-часовой город предлагает несколько преимуществ по сравнению с более крупными городами-шлюзами, начиная со стоимости. Поскольку это меньшие рынки, цены на коммерческую и жилую недвижимость имеют тенденцию быть ниже. Например, по состоянию на январь 2016 года офисные помещения в Сиэтле (который является 24-часовым городом) продавались за 227 долларов. 18 на квадратный фут. Только по дороге в Портленд, 18-часовой город, офисные помещения проданы за 184 доллара. 19. Для инвестора или девелопера недвижимости более низкая цена делает 18-часовой город более привлекательным выбором.

18-часовой город также имеет потенциал для получения превосходной прибыли по сравнению с инвестициями в недвижимость на более крупных рынках, поскольку существует тенденция к более низкому сжатию капитализации или капитализации. Коэффициент ограничения - это отношение чистого операционного дохода имущества к его рыночной стоимости; он используется как индикатор для прогнозирования того, насколько выгодным будет конкретное свойство.

Когда ставки закрытия начинают сжиматься, это признак того, что значения свойств нагреваются из-за уменьшения предложения, что означает, что инвесторы платят больше за покупку недвижимости. По мере увеличения стоимости, но чистый операционный доход остается неизменным, он снижает коэффициент закрытия, что приводит к меньшей отдаче для инвесторов.Это то, что инвесторы увидели в Нью-Йорке в первой половине 2015 года, когда предельные ставки упали до почти исторических минимумов. (Более подробно см. 10 самых завышенных рынков недвижимости в США. )

Поскольку 18-часовые города являются развивающимися рынками, есть еще место для развития и расширения городов. Спрос не оказывает чрезмерного давления на предложение, что позволяет снизить процентные ставки. В результате эти города второго уровня представляют собой выход для перетока капитала, который не могут обрабатывать 24-часовые города. (Подробнее см. Дилемма спроса и предложения на рынке недвижимости .)

18-часовые города не являются безрисковыми инвестициями

Как и любые инвестиции, недвижимость влечет за собой определенное количество риск и 18-часовые города могут подвергнуть инвесторов более высокой степени волатильности, чем крупные рынки. Исторически сложилось так, что эти города более чувствительны к колебаниям на крупных коммерческих и жилых рынках.

Для инвесторов важно сбалансировать риск против воспринимаемой прибыли, связанной с инвестициями в 18-часовой город. В условиях экономического спада эти города, скорее всего, будут менее изолированы от таких ситуаций, как повсеместная потеря работы или падение ценностей собственности. Если произойдет еще одна рецессия, инвесторы могут увидеть, что их портфели значительно сокращаются, если их холдинги недвижимости сосредоточены в основном на этих небольших рынках.

Итог

Недвижимость постоянно развивается, и рост 18-часового города свидетельствует о его последней трансформации. По мере того, как все больше инвесторов меняют свое внимание на эти города, неясно, как повлияют крупные рынки. Однако пока экономика остается на твердой почве, похоже, 18-часовая популярность города не будет снижаться в ближайшее время.