Оценки стоимости недвижимости Zillow, называемые Zestimates, являются популярным потребительским инструментом для того, чтобы увидеть, сколько стоят дома.

Интересуетесь ли вы тем, насколько изменилась ценность вашего дома, задаваясь вопросом, достаточно ли высоко оценивается оценочное значение вашего дома, чтобы позволить вам рефинансировать или любопытно, сколько вашего коллеги потратили на его новый дом, Zestimates предлагает информацию более чем за 100 миллион домов в США. Но есть несколько причин, по которым эти цифры могут быть не такими точными, как вы хотели бы, чтобы они были. (См. Также: Домашняя оценка: ваш ключ к успешной рефинансированию .)

1. Неточная базовая информация

Три раза в неделю уникальные алгоритмы Zillow обновляют свою совокупность значений свойств, которые основаны как на общедоступных данных, так и на данных пользователя. Согласно Zillow, «подавляющее большинство Zestimates находится в пределах 10 процентов от продажной цены дома. «Но Zestimates являются такими же точными, как данные позади них, поэтому, если количество комнат или ванных комнат в доме, его квадратные метры или размер партии неточны на Zillow, Zestimate будет выключен.

Пользователи могут исправить эти ошибки. Однако Zillow предупреждает, что обновление сведений о свойствах не приведет к немедленному изменению в Zestimate для дома, и иногда это не приведет к каким-либо изменениям вообще. Возможно, четвертая ванная комната, например, не делает много для домашних ценностей в вашем городе.

Наряду с принятием пользовательских данных, Zillow рассматривает проблему неточности, сообщая оценочные диапазоны значений для отдельных свойств. Чем меньше диапазон, тем более надежным является Zestimate, потому что это означает, что у Zillow есть больше данных, доступных для этого свойства. Глядя на высокий и низкий конец диапазона, вы получите лучшее представление о возможной стоимости дома.

2. Ошибки или упущения в ценах на продажу или в налоговых декларациях о собственности

Zillow определяет дату и цену последней продажи в свою оценку, а в некоторых областях эти данные составляют значительную часть этой цифры. Если эта информация неточна, она может сбросить значение Zestimate. И поскольку сопоставимые продажи также влияют на Zestimate в доме, ошибка в записи цены за один дом может повлиять на Zestimates других домов в этом районе.

Zestimate также учитывает фактические уплаченные налоги на недвижимость, исключения из налоговых оценок и другие общедоступные налоговые данные о собственности. Однако значения налогового оценщика могут быть неточными. База данных налогового оценщика может иметь ошибку, связанную с базовой информацией об имуществе, в результате чего оценочная стоимость будет слишком высокой или слишком низкой. Домовладельцы могут сообщать о неправильных данных о продажах или налоговых отчетах в Zillow онлайн. (См. Также: Оценка налога на имущество: что это значит? )

3. Обновления и уникальные функции Неучтенные для

Иногда домовладелец делает улучшения в собственности, а Zillow не знает, если только ваш местный эксперт по налогообложению недвижимости не знает о них. Если вы делаете какие-либо обновления, требующие разрешения от города, эта информация может быть передана в налоговые органы по имуществу и внесена в публичный отчет, в котором Zillow может узнать об этом.

Если вы добавили разрешенную пятую спальню к своему дому, например, и оценщик налога на имущество счел, что обновление увеличивает стоимость вашего дома, эта информация, вероятно, в конечном итоге найдет свой путь в Zestimate вашего дома. Но если ваш дом имеет совершенно новую дизайнерскую кухню, которая не требует каких-либо серьезных разрешений, но у вашего соседа есть своя оригинальная кухня 1975 года, Zillow будет стоить оба дома одинаково, даже если ваш дом может получить более высокую цену продажи.

Модификации не всегда так ценны, как вы думаете. Это зависит от местных условий рынка жилья и от того, какие проекты вы сделали. Так что только потому, что ценность вашего дома на Zillow не изменилась с тех пор, как вы добавили эту спальню или переделали свою кухню, не предполагайте, что вы можете использовать дополнительные 30 000 долларов для Zestimate. И наоборот, если Зиллоу говорит, что ваш дом стоит 300 000 долларов, но вы знаете, что не обновили его так же, как аналогичные дома в вашем районе, он может продать меньше или занять больше времени, чтобы найти заинтересованного покупателя. (См. Также: Если вы обновляете или перемещаете? )

4. Коэффициент оборачиваемости жилья

Чем больше продаются дома в вашем регионе, тем больше данных у Zillow о том, сколько покупателей думают, что эти дома стоят. Эти данные делают Zestimates более точными. Поэтому, если вы живете на горячем рынке в районе залива Сан-Франциско, ваш Zestimate может быть более точным, чем если вы живете в сельском городе, где люди остаются в своих домах на протяжении десятилетий, а продажи редки.

5. Основные изменения алгоритма Циллоу

Zillow обновляет свой алгоритм, поскольку он предлагает больше способов повысить его точность. Когда это произойдет, Zestimates может значительно измениться, хотя ничего не изменилось в отношении этих домов или рынка недвижимости. Тем не менее, в июле 2016 года Zillow снова обновил свой алгоритм. Zillow говорит, что его последнее обновление делает национальный средний показатель ошибки оценщика 6%. Это снизилось на два пункта по сравнению с предыдущим национальным средним показателем ошибки оценщика 8%.

Bottom Line

Zillow не пытается скрыть недостатки своих Zestimates от потребителей, и вы не можете ожидать абсолютно точных оценок со стороны конкурирующих сайтов. Просто используйте цены от Zestimates в качестве широкого руководства и сравните эти показатели с другими источниками. Сопоставимый анализ рынка от местного агента по недвижимости и профессиональная оценка дома - это лучший способ узнать его вероятную ценность.

Даже эти инструменты несовершенны: иногда нет недавних продаж подобных домов, и оценщики, которые являются только людьми, не могут не быть слегка субъективными в своих оценках. В конце концов, нет возможности получить точную оценку стоимости дома; есть только рекомендации, которые мы выбрали после покупки, продажи, подачи заявки на получение кредита и в других ситуациях, когда нам нужно знать стоимость дома.(Подробнее … 10 советов для получения справедливой цены на дом .)