У всех покупателей жилья есть одна общая черта: они не хотят, чтобы их сорвали. На сегодняшнем все более пенистом рынке жилья продажи существующих домов выросли до 5 46 миллионов в декабре 2015 года, что на 7,7% выше, чем в предыдущем году, по данным Национальной ассоциации риэлторов - особенно важно убедиться, что вы получаете правая цена.

(Для получения дополнительной информации о покупке дома см .: Руководство по покупке дома в США )

Теперь это будет сложнее, чем когда-либо. Главный экономист NAR Лоуренс Юн говорит, что с 2006 года этот год сократил самый лучший год продаж (5,6 млн.) (6,4 млн.). Еще один признак растущего роста рынка жилья: Ассоциация ипотечных банкиров сообщила, что объем заявок на ипотечные кредиты вырос на 8,8% с учетом сезонных колебаний в конце января 2016 года, так как процентные ставки по ипотечным кредитам упали (см. Ставки ипотеки: как Повышение процентной ставки влияет на ипотечные кредиты ).

Но как вы узнаете, получаете ли вы честную сделку - даже на ограниченном рынке - перед тем, как сделать предложение? Вот как оценить стоимость любого дома, чтобы вы могли принять обоснованное инвестиционное решение.

Узнать эти советы

• Исследование, недавно проданное, сопоставимые свойства
  Сопоставимое свойство - это по размеру, состоянию, окрестности и удобствам. Один 1 200-футовый, недавно реконструированный одноэтажный дом с прилегающим гаражом, должен быть указан примерно по той же цене, что и аналогичный дом площадью 1 200 кв. Футов в том же районе. Тем не менее, вы также можете получить ценную информацию, посмотрев, как интересующее вас свойство сравнивается по цене с разными свойствами. Это значительно дешевле, чем большие или более приятные свойства? Это дороже, чем более мелкие или менее привлекательные свойства? Ваш агент по недвижимости - лучший источник точной и актуальной информации о сопоставимых свойствах (также известный как «comps»). Вы также можете посмотреть на comps, которые в настоящее время находятся в escrow, что означает, что у собственности есть покупатель, но продажа еще не завершена.

• Отъезд сопоставимых свойств, которые в настоящее время находятся на рынке
  В этом случае вы действительно можете посетить другие дома и получить истинное представление о том, как их размер, состояние и удобства сравниваются с вашим имуществом «рассматривая покупку. Затем вы можете сравнить цены и посмотреть, что кажется справедливым. Разумные продавцы знают, что они должны оценивать свои свойства аналогично рыночным сопоставимым, если они хотят быть конкурентоспособными.

• Посмотрите на сравнительные материалы, которые были на рынке в последнее время, но не продавали
  Если дом, который вы планируете покупать, оценивается аналогично домам, которые были сняты с рынка, потому что они не продавались, «Рассмотрение может быть завышенным.Кроме того, если на рынке существует много похожих свойств, цены должны быть ниже, особенно если эти свойства являются вакантными. Ознакомьтесь с индексом непроданных запасов для информации о текущем спросе и спросе на рынке жилья. Этот индекс пытается измерить, сколько времени потребуется, чтобы все дома, которые в настоящее время продавались на рынке, были проданы с учетом ставки, в которой в настоящее время продаются дома.

• Рассмотрите рыночные условия и тарифы на оценку в регионе
  В последнее время цены снижаются или снижаются? На рынке продавца свойства, вероятно, будут несколько завышены, а на рынке покупателя, свойства могут быть недооценены. Все зависит от того, где рынок в настоящее время находится на кривой недвижимости. Даже на рынке продавцов недвижимость не может быть переоценена, если рынок находится на подъеме, а не вблизи его пика. И наоборот, свойства могут быть завышены даже на рынке покупателя, если цены только недавно начали снижаться. Конечно, может быть трудно увидеть вершины и долины, пока они не станут историей. Также рассмотрим влияние процентных ставок по ипотечным кредитам и рынка труда на экономику. (Знание вашего выбора ипотеки важно. Для получения дополнительной информации прочитайте 4 шага к достижению ипотеки ).

• Вы покупаете недвижимость для продажи?
  Собственность для продажи (FSBO) должна быть дисконтирована, чтобы отразить тот факт, что в агентстве агента продавца не действует 6% (в среднем), что многие продавцы не принимают во внимание при установлении своих цен , Еще одна потенциальная проблема с FSBOs заключается в том, что продавец, возможно, не имел руководства агента при установлении разумной цены в первую очередь или, возможно, был так недоволен предложением агента, чтобы принять решение об этом в одиночку. В любой из этих ситуаций свойство может быть завышено.

• Какова ожидаемая оценка района?
  Будущие перспективы для вашего выбранного района могут повлиять на цену. Если планируется позитивное развитие, например, строительство крупного торгового центра, расширение легкой железной дороги до ближайшего района или большая новая компания, перемещающаяся в этот район, перспективы будущей оценки жилья выглядят хорошо. Хорошими признаками могут стать даже небольшие события, такие как планы по добавлению дополнительных дорог или созданию новой школы. С другой стороны, если продуктовые магазины и бензоколонки закрываются, цена на жилье должна быть ниже, чтобы отразить это, и вы, вероятно, должны пересмотреть переход в область. Развитие нового жилья может идти в любом случае - это может означать, что область жаркая и, вероятно, будет востребована в будущем, увеличивая стоимость вашего дома, или это может привести к избытку жилья, что снизит стоимость из всех домов в этом районе.
• Что такое мнение вашего агента по недвижимости?
  Даже не анализируя данные, ваш агент по операциям с недвижимостью, скорее всего, будет иметь хороший смысл (благодаря опыту) относительно того, правильно ли оценивается недвижимость или нет, и какая справедливая цена размещения может быть.

• Является ли цена для вас справедливой? ?
  Если вас не устраивает недвижимость, цена никогда не станет справедливой, даже если вы получите выгодную сделку. Даже если вы платите немного больше рыночной стоимости за дом, который вам нравится, в конце концов, вам все равно.

• Test the Waters
  Даже на рынке продавца вы всегда можете предложить цену ниже цены, чтобы увидеть, как продавец реагирует. Некоторые продавцы перечисляют свойства по самой низкой цене, которую они готовы принять, потому что они не хотят вести переговоры, в то время как другие перечисляют свои дома выше, чем они ожидают заработать, потому что они ожидают переговоров вниз или хотят видеть, что кто-то сделает предложение по более высокой цене. Если продавец принимает вашу цену или встречное предложение, вы получите указание, что свойство, вероятно, не стоит того, для чего оно было указано, и у вас есть хорошие шансы на получение справедливого решения. С другой стороны, некоторые продавцы могут недооценивать свои свойства в надежде получить большой интерес и спровоцировать войну торгов. Однако, в отличие от eBay, продавец не должен просто продавать самую высокую цену: продавцы могут отклонить любые предложения, которые не соответствуют их ожиданиям. Если у вас есть ваше сердце на имущество, будьте предупреждены, что некоторые продавцы могут быть оскорблены предложениями lowball и отказываются работать с вами, если вы решили использовать такую ​​тактику. Кроме того, когда вы предлагаете меньше, чем цена списка, вы можете увеличить свой риск быть превзойденным другим покупателем. (Для стратегий, которые помогут вам выйти на первое место в любых переговорах, прочитайте Мастер искусства переговоров .)

• Получите оценочную стоимость и домашний осмотр
  Как только вы находитесь под контрактом , кредитор будет оценивать имущество (обычно за ваш счет) для защиты своих финансовых интересов. Кредитор хочет убедиться, что, если вы перестанете делать ипотечные платежи, он сможет получить разумную сумму своих денег, когда он откажется от вашего дома. Если оценка будет значительно ниже, чем ваша цена размещения, вы не сможете получить справедливую сделку. Фактически, кредитор может даже не позволить вам купить дом, если продавец не хочет снизить цену. Домашний осмотр, который будет завершен после того, как вы будете заключать контракт, также даст вам возможность оценить цену размещения. Если дому требуется много дорогих ремонтных работ, вы хотите попросить продавца произвести ремонт для вас или скидку на покупную цену, чтобы вы могли сделать их самостоятельно. (Подробнее см. Вам нужен домашний осмотр? )

Учебное пособие: как купить свой первый дом

Практический результат

Когда вы покупаете дом, важно чтобы понять, как дома оцениваются, чтобы вы могли сделать надежные инвестиции и достичь справедливого согласия с продавцом. Используя эти советы, вы сможете сделать уверенное и хорошо информированное предложение в любом доме на любом рынке.