Инвестирование в приносящую доход недвижимость связано с рыночными данными и степенью субъективности. Одним из наиболее важных предположений, которые должен предпринять инвестор недвижимости при оценке свойств, является выбор соответствующей нормы капитализации, которая является необходимой нормой прибыли от недвижимости, за вычетом повышения стоимости или амортизации.

Проще говоря, именно эта ставка применяется к чистым операционным доходам для определения текущей стоимости имущества.

Учебное пособие : Изучение инвестиций в недвижимость

Расчет с капитализацией

Например, если свойство, которое, как ожидается, будет генерировать чистый операционный доход (NOI) в размере 1 млн. Долл. США по сравнению с следующие десять лет дисконтируются по ставке капитализации в размере 14%, рыночная стоимость имущества будет определена как 1 000 000 долларов США. 14 = 7, 142, 857, где чистая операционная прибыль, деленная на общую ставку капитализации, равна рыночной стоимости.

AD:

Рыночная стоимость в $ 7, 142, 857 представляет собой хорошую сделку, если недвижимость продается по цене 6 долларов. 5 миллионов, и это будет плохой сделкой, если цена продажи составит 8 миллионов долларов.

Определение ставки капитализации является одним из ключевых показателей при оценке доходного имущества. Существует несколько методов, которые инвесторы могут использовать, чтобы найти соответствующую скорость капитализации.

Метод извлечения на рынок

Этот метод предполагает, что существует текущая, доступная информация о чистых операционных доходах и продажах по сопоставимым доходам. Преимущество метода рыночного извлечения заключается в том, что коэффициент капитализации делает капитализацию прямого дохода более значимой.

AD:

Определение скорости капитализации здесь относительно просто. Предположим, что инвестор рассматривает возможность покупки на стоянке, которая, как ожидается, принесет 500 000 долларов США в чистом операционном доходе. В этом районе есть три существующих сопоставимых дохода, создающих свойства парковочных мест.

1. Стоянка 1 имеет чистый операционный доход в размере 250 000 долларов США и продажную цену в 3 миллиона долларов. В этом случае ставка капитализации составляет: 250 000 долл. США / 3 долл. США, 000, 000 = 8. 33%.

2. Стоянка 2 имеет чистую операционную прибыль в размере 400 000 долларов США и продажную цену в размере 3 долларов США. 95 миллионов. Ставка капитализации составляет: 400 000 долл. США / 3 долл. США, 950 000 долл. США = 10. 13%.

3. Стоянка 3 имеет чистый операционный доход в размере 185 000 долларов США и продажную цену в 2 миллиона долларов. Ставка капитализации составляет: 185 000 долл. США / 2 000 000 долл. США = 9. 25%.

Исходя из рассчитанных ставок для этих трех сопоставимых свойств (8. 33, 10. 13 и 9. 25%), общая капитализация 9,4% будет разумным представлением рынка. Используя эту ставку капитализации, инвестор может определить рыночную стоимость недвижимости. Возможность инвестирования в стоянку будет оцениваться по цене 500 000 долларов США.094 = $ 5, 319, 149.

Метод наращивания

Метод наращивания немного сложнее, чем метод извлечения на рынок. Ставка капитализации достигается путем сочетания процентной ставки, ставки неликвидности (по которой она неликвидна из-за характера недвижимости), возврата премии и ставки риска.

Если процентная ставка составляет 4%, ставка неликвидности составляет 1,5%, премия за поимку - 1,5%, а ставка риска - 2,5%, то ставка капитализации собственного капитала будет равна суммируется как: 6 + 1. 5 + 1. 5 + 2. 5 = 11,5%. Если чистый операционный доход составил 200 000 долларов США, рыночная стоимость имущества составит: 200 000 долларов США. 115 = $ 1, 739, 130.

Очевидно, что выполнение этого расчета очень просто. Сложность заключается в оценке точных оценок отдельных компонентов уровня капитализации, что может быть сложным. Преимущество метода наращивания заключается в том, что он пытается определить и точно измерить отдельные компоненты ставки дисконтирования.

Метод инвестиционного метода

Метод обтекания требует самых передовых расчетов трех методов. Ставка капитализации рассчитывается с использованием индивидуальных процентных ставок для объектов недвижимости, которые используют как долговое, так и акционерное финансирование. Преимущество метода группы инвестиций заключается в том, что это наиболее подходящий уровень капитализации для финансирования инвестиций в недвижимость.

Первым шагом является вычисление коэффициента поглощающего фонда. Это процент, который необходимо отложить каждый период, чтобы иметь определенную сумму в будущем. Предположим, что имущество с чистым операционным доходом в размере 950 000 долларов США финансируется на 50%, используя задолженность в размере 7%, подлежащую амортизации в течение 15 лет. Остальная часть выплачивается за счет капитала с требуемой доходностью 10%. Фактор убыточного фонда будет рассчитываться как:

Процентная ставка / 12 месяцев
{[1 + (процентная ставка / 12 месяцев)] ^{год от 12 месяцев} } - 1

Введя цифры, получим:

. 07/12
{[1 + (. 07/12)] ^15x12 } - 1

Это вычисляет. 003154 в месяц. В годовом выражении этот процент:. 003154 x 12 месяцев = 0. 0378. Ставка, с которой должен быть выплачен кредитор, равна этому коэффициенту фондирования и процентной ставке. В этом примере эта ставка:. 07 +. 0378 = 10. 78%, или. 1078.

Таким образом, средневзвешенная ставка или общая ставка капитализации с использованием 50% -ного веса для долга и 50% -ного веса для капитала: (5 x 1078) + (5 x 10) = 10 39%. В результате рыночная стоимость имущества составит: 950 000 долларов США. 1039 = $ 9, 143, 407.

Нижняя линия

Эти методы специально разработаны для приносящих доход свойств, таких как жилые дома, коммерческие и промышленные объекты. Следует отметить, что эти методы не подходят для свойств, которые занимают владельцы.

Угадание стоимости имущества, приносящего доход, может привести к неточным оценкам и неудачным инвестициям. Выбор подходящей нормы капитализации повышает точность оценки и, следовательно, способность выбирать хорошие приносящие доход инвестиции в недвижимость.(Для более связанных чтений, проверьте Как анализировать инвестиционные трасты недвижимости , Простые способы инвестировать в недвижимость и Основные причины инвестирования в недвижимость .)