Доходы от инвестиционной собственности находятся на историческом максимуме, что указывает на увеличение доходов от аренды недвижимости. Но прежде чем инвестировать в арендную плату за недвижимость, как можно оценивать аренду недвижимости?

Здесь мы представим на высоком уровне некоторые способы оценки стоимости аренды. (Для соответствующего чтения см. Простые способы инвестировать в недвижимость. )

Учебное пособие: Изучение инвестиций в недвижимость

Подход к сравнительному анализу продаж

Метод сравнения продаж (SCA) является одной из наиболее узнаваемых форм оценки жилой недвижимости. Этот подход представляет собой просто сравнение аналогичных домов, которые были проданы или арендованы в течение определенного периода времени. Большинство инвесторов захотят увидеть SCA в течение значительных временных периодов, чтобы собрать все потенциально возникающие тенденции.

SCA полагается на атрибуты для присвоения относительного значения цены. Цена за квадратный фут - это обычная и понятная метрика, которую все инвесторы могут использовать для определения того, где должно быть оценено свойство .

Если горожанин площадью 2 000 квадратных футов арендует за 1 доллар США за квадратный фут, инвесторы могут разумно ожидать аналогичного рентного дохода, основанного на аналогичной аренде в этом районе. Имейте в виду, что SCA несколько общий; т. е. каждый дом имеет уникальность, которая не всегда поддается количественной оценке. Покупатели и продавцы имеют уникальные вкусы и отличия. SCA означает базовое или разумное мнение, а не идеальный инструмент прогнозирования или оценки недвижимости.

Также важно, чтобы инвесторы использовали сертифицированного оценщика или агента по недвижимости при запросе сравнительного анализа рынка. Это смягчает риск мошеннических оценок, которые стали широко распространены во время кризиса недвижимости в 2007 году. (Для соответствующего чтения см. Оценка недвижимого имущества. )

Модель ценообразования на капитальные вложения

Модель ценообразования на основные средства (CAPM) - это более комплексный инструмент оценки стоимости недвижимости. CAPM вводит концепции риска и альтернативных издержек, поскольку это относится к инвестированию в недвижимость. Эта модель рассматривает потенциальную отдачу от инвестиций (ROI), полученную из дохода от аренды, и сравнивает ее с другими инвестициями, не имеющими риска, такими как казначейские облигации Соединенных Штатов или альтернативные формы инвестиций в недвижимость, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT).

В двух словах, если ожидаемая ожидаемая доходность безрисковых или гарантированных инвестиций превышает потенциальную рентабельность инвестиций в доход от аренды, это просто не дает финансового смысла рисковать арендным имуществом. Что касается риска, CAPM рассматривает неотъемлемые риски аренды недвижимости.

Например, все свойства аренды не совпадают. Место и возраст собственности являются ключевыми соображениями. Аренда старой собственности будет означать, что арендодатели, скорее всего, понесут более высокие расходы на техническое обслуживание.Недвижимость в аренду в зоне с высоким уровнем преступности, вероятно, потребует больше мер предосторожности, чем аренда в закрытом сообществе.

Эта модель предполагает факторинг в этих «рисках» перед рассмотрением ваших инвестиций или при создании структуры ценообразования на аренду. (CAPM помогает вам определить, какую прибыль вы заслуживаете, чтобы рискнуть для ваших денег. Подробнее см. Модель ценообразования на капитал: обзор. )

Подход к доходам

Подход к доходам фокусируется на что потенциальный доход от аренды имущества уступает относительно первоначальных инвестиций. Доходный подход часто используется для инвестирования в коммерческую недвижимость.

Подход к доходам основан на определении годовой нормы капитализации для инвестиций. Этот показатель представляет собой прогнозируемый годовой доход от валового коэффициента ренты, деленный на текущую стоимость имущества. Так, если офисное здание стоит 120 000 долларов США, а ожидаемый месячный доход от аренды составляет 1 200 долларов США, ожидаемая годовая ставка капитализации составляет:

(1200 долларов США * 12 месяцев) / 120 долларов США, 000 = 12%

Это является очень упрощенной моделью с несколькими предположениями. Скорее всего, есть процентные расходы по ипотеке. Кроме того, будущий доход от аренды может быть менее или более ценным через пять лет, чем сегодня.

Многие инвесторы знакомы с чистой текущей стоимостью денег. Эта концепция, применяемая к недвижимости, также известна как дисконтированный денежный поток. Доллары, полученные в будущем, будут подвержены инфляционному, а также дефляционному риску и представлены в дисконтированных условиях для учета этого. (Для соответствующего чтения см. Как процентные ставки влияют на значения свойств. )

Подход к затратам

Подход к оценке стоимости недвижимости утверждает, что собственность стоит того, для чего ее разумно можно использовать. Он оценивается путем суммирования стоимости земли и амортизируемой стоимости любых улучшений.

Оценщики из этой школы часто поддерживают «самое высокое и лучшее» использование, чтобы суммировать подход к стоимости недвижимости. Он часто используется в качестве основы для оценки свободных земель.

Например, если вы являетесь разработчиком квартиры, желающим приобрести три акра земли в бесплодной зоне для превращения в кондоминиумы, стоимость этой земли будет основана на наилучшем использовании этой земли. Если земля окружена нефтяными месторождениями, а ближайший человек живет на расстоянии 20 миль, наилучшее использование и, следовательно, самая высокая ценность этого имущества не превращается в квартиры, но, возможно, расширяет возможности бурения, чтобы найти больше нефти.

Еще один аргумент в пользу использования зонирования свойств. Если потенциальное имущество не будет зонировано «жилым», его стоимость будет снижена, поскольку разработчик будет нести значительные затраты на повторное использование. Он считается наиболее надежным при использовании на новых конструкциях и менее надежным для более старых свойств. Это часто единственный надежный подход при рассмотрении свойств специального использования. (Для смежного чтения см. Цена дома с процентной ставкой: что более важно? )

Итог

Инвестирование в недвижимость не выходит из моды ни с какой протяженностью воображения.Однако с момента последнего крушения рынок жилья резко изменился.

Отражающие дома, финансируемые без денег, являются артефактом прошлого и, возможно, ушли навсегда. Но аренда недвижимости может быть выгодным делом, если инвесторы знают, как оценивать недвижимость.

Большинство серьезных инвесторов будут рассматривать компоненты всех этих методов оценки до принятия решения о аренде. Изучение этих вводных концепций оценки должно быть шагом в правильном направлении к возвращению в игру инвестиций в недвижимость. Затем, как только вы найдете свойство, которое может принести вам благоприятный доход, найдите выгодную процентную ставку для вашего нового имущества, используя ипотечный калькулятор. Использование этого инструмента также даст вам более конкретные цифры, с которыми можно работать при оценке предполагаемого имущества.

(Подробнее см. 5 ошибок, делающих дом переворачиванием флопа. )