Если вы планируете купить квартиру, и вы новичок, вам нужно знать различия между квартирой, которая является кооперативной (кооператив) и кондоминиумом (кондоминиум) и гораздо реже и часто неправильно понимали конгломерацию двух, кондоминиума. Кондоты популярны во всех Соединенных Штатах, кооперативы находятся в больших городах и составляют самый большой кусок рынка продаж в Нью-Йорке. Кондопы мало и далеко друг от друга, и мало кто понимает, что один брокер по недвижимости, когда его попросили определить их, сказал: «Я не уверен, но это законно? «Да, это, см. Ниже.

Но, во-первых, немного истории: Согласно статье в ежемесячном под названием «Сотрудник» есть записи о кондоминиумах, существовавших еще в 2000 году до нашей эры (были ли они в пещерах?). Это сделало бы кооперативы практически новичками, причем первый в мире, по-видимому, созданный после пожара, вызвал серьезную нехватку жилья в Ренне, Франция, в 1720 году.

Прошло еще 150 лет, прежде чем концепция пробилась через пруд к Manhattan. Историки не согласны с тем, где был построен этот первый кооператив Манхэттена, - некоторые говорят, что Западная 18-я стрит в 1876 году, другие 152-я Западная 57-я стрит в 1881 году. Каким бы ни было это, это была концепция, которая была поймана. В настоящее время 75% рынка в Нью-Йорке являются кооперативами, 25% -ными квартирами, но эта кондоминиум постоянно растет: в 80-е годы она составляла 15%, в 90-е годы - 20%. И для коллекционеров нечетных фактов: Возможно, одним из самых известных зданий в недавней истории США был кооператив - Уотергейт.

AD:

Здесь мы сравним квартиры и кооперативы - два типа свойств, которые вы, скорее всего, будете рассматривать. Нечетная конгломерация двух - кондоминиум - может наступить последней, так как их не так много.

Кондо и кооперативы: определяющая разница

Когда вы покупаете кондоминиум, ваша квартира и процент от общих частей принадлежат вам; вы приобрели недвижимость. Когда вы покупаете кооператив, вы приобрели акции в строительной корпорации, акции, которые позволяют вам занять подразделение в этом здании. На закрытии для кондоминиума вам будет дан поступок, как будто вы купили дом; при закрытии для кооператива вы получите частную аренду.

AD:

Принятие

Вы можете выбрать кооператив или кондоминиум, но это не означает, что кооператив или кондоминиум выберет вас. Вам нужно будет пройти процесс утверждения, который может, особенно в случае кооператива, быть длинным, а иногда и трудным. Вам необходимо будет предоставить подробный информационный пакет для совместной работы, каталогизирующей все ваши финансовые операции. В кооперативе совет может одобрить или отклонить любого потенциального владельца и крайне серьезно относится к своей ответственности за защиту интересов всех владельцев путем выбора лучших кандидатов.

По данным BrickUnderground, находящегося в Нью-Йорке веб-сайта по недвижимости, совместные доски «всемогущи» - почти. Они могут отклонить вас практически по любой причине до тех пор, пока это не нарушит закон о правах человека в городе, который запрещает отклонения по признаку расы, вероисповедания, цвета кожи, национального происхождения, пола, возраста, инвалидности, сексуальной ориентации, семейного положения , гражданство, род занятий или на основе того, сколько у вас детей. Все остальное - честная игра - от того, как вы расстаете свои волосы, независимо от того, есть ли у вас вообще. И пока, во всяком случае, они абсолютно не обязаны сообщать вам, почему они отвергли вас. «

Истории о кошмарных требованиях к кооперативному совету и интервью - это легион в Нью-Йорке в частности. Некоторые доски даже требуют, чтобы вы приносили своего питомца за борт «интервью» - действительно.

Долгое время было принято мудрость, что было легче принять кондоминиум, чем совет кооператива. Виктория Винокур, опытный брокер по недвижимости в Нью-Йорке, соглашается, но с предостережением: «Большинство людей думает, что только потому, что они покупают кондо, нет никаких правил ни о чем, но это не так», - говорит она. Как правило, «требования кондоминиума не столь строги, как требования к кооперативному совету, но большинство кондоминиумов требуют пакетов приложений с раскрытием финансовой информации. «И процесс утверждения кондо-доски обычно не занимает столько времени, сколько это происходит с кооперативом.

Финансирование

Финансирование покупки квартиры в квартирах регулируется финансовыми рынками, а не советом директоров, и поэтому более гибким, чем в кооперативе. Как правило, покупатель может финансировать до 90% от покупной цены кондоминиума.

В кооперативе первоначальный взнос устанавливается советом директоров, а некоторые здания требуют значительных сумм. Винокур говорит, что «в общем, на Манхэттене потенциальные покупатели должны быть готовы отложить как минимум 20-50% от покупной цены. «

Ежемесячные платежи

В квартирах ежемесячный счет называется« общим обвинениям »; в кооперативах это «обслуживание». «Оба обвинения покрывают содержание здания, оплату персонала и часто воду, газ, тепло и кондиционирование воздуха. Каждый месяц владелец кооператива пишет один чек, а владелец кондоминиума пишет два: один для содержания здания, а другой - за налоги на недвижимость. Кооперативные расходы на обслуживание включают налоги на недвижимое имущество здания и долю в процентах по ипотеке здания, и они часто превышают общие сборы кондоминиума и налоги на недвижимость.

Кондоминиум и кооперативные доски могут добавлять оценки на обслуживание / общие сборы для покрытия любых крупных расходов, которые могут возникнуть - обширный ремонт, необходимость в большем количестве сотрудников и т. Д.

Правила

Одной из причин, почему многие люди привлекаются к концепции кондоминиума, является мнение о том, что правил меньше, чем при кооперативе. Это, как правило, верно, но, по словам Винокура, «все еще необходимо использовать лицензированных подрядчиков для ремонта и получить разрешение на утверждение кондоминиума для работы.И все еще существуют правила для субаренды и установки стиральных машин / сушилок и разрешены ли домашние животные. «

Вопрос о субаренде часто является красным флагом с советами по кооперативу и тем, который они тщательно регулируют; в квартирах, прокладочное оформление проще организовать. Если вы придерживаетесь правил, которые обычно не обременительны, вы можете подписаться на свою квартиру. Вот почему кондо - лучший выбор в качестве инвестиционной собственности. (Подробнее об инвестиционной недвижимости см .: Достоинства и недостатки аренды недвижимости и Покупка второго дома в аренду: Дос и Донт.)

Налоговые вычеты

Co -op акционеры имеют право брать налоговый вычет за часть ежемесячной платы за обслуживание, которая представляет их долю в налогах на недвижимое имущество здания, а также их пропорциональную долю в процентах по ипотеке здания.

Владельцы кондоминиума получают те же налоговые преимущества / отчисления, что и любые другие домовладельцы, включая вычет процентов по их ипотеке. (См. Введение в покупку A Condominiu m, для получения дополнительной информации.)

И теперь, о тех компаньонах

Кондоминиум - это категория, созданная в 1980-х годах владельцами и разработчикам, которые хотели обойти правило IRS, которое угрожало задушить их прибыль. В правиле говорилось, что кооператив не может заработать более 20% своих доходов от нежилых акционеров, что означает коммерческие помещения. Если этот показатель превысил 20%, акционеры не смогли взять налоговый вычет собственника жилья. Итак, чтобы исправить это, владельцы и разработчики «разделили» свое здание.

Многие кондомы имеют значительные и очень выгодные коммерческие площади, но жители и владельцы коммерческих помещений должны быть в состоянии сотрудничать, чтобы избежать конфликтных взаимодействий. Если вы рассматриваете кондоминиум, выполните некоторые детективные работы, чтобы выяснить, насколько хорошо работают две группы игроков и ожидаются ли какие-либо судебные процессы.

«Многие брокеры используют термин« кондоминиум »для обозначения кооперативного здания с кондовыми правилами», - говорит адвокат по недвижимости Адам Стоун из Regosin, Edwards, Stone & Feder, а не здание, которое действительно является condop. Хотя некоторые кондомы могут иметь либеральную политику в отношении подпунктов и покупателей, «это было бы не потому, что они были частью кондома», - говорит Роберт Браверман из Braverman Greenspun, отмечая, что «кооперативы, которые я представлял в кондомах, жесткие на подпунктах и ​​продажах, как на любом автономном кооперативе. «

Нижняя линия

Решение о покупке квартиры или кооператива (или кондоминиума) зависит от ваших финансов; насколько вам комфортно, что эти финансы интенсивно изучаются; тип здания, в котором вы хотите жить (тот, который работает как кооперативное сообщество или тот, который больше похож на сплоченную группу домовладельцев, которые разделяют некоторые общие пространства и расходы); и, в конечном счете, насколько комфортно вы относитесь к строительным правилам, которые могут включать в себя, можете ли вы подавать наброски, играть на своем пианино после 10 вечера или оставлять свои сапоги за дверью в снежный день. Как всегда, любая покупка, столь же важная, как и дом, требует совета экспертов - знающих брокеров по недвижимости, юристов и финансовых консультантов, которые могут просмотреть плюсы и минусы каждого типа покупки и дать вам советы на каждом шагу.

За соответствующим чтением о принятии решений о покупке жилья см. Ипотека: сколько вы можете себе позволить? и Сравнение 30-летнего Vs. 15-летняя Ипотека.