Если вы планируете купить квартиру, и вы новичок, вам нужно знать различия между квартирой, которая является кооперативной (кооператив) и кондоминиумом (кондоминиум) и гораздо реже и часто неправильно понимали конгломерацию двух, кондоминиума. Кондоты популярны во всех Соединенных Штатах, кооперативы находятся в больших городах и составляют самый большой кусок рынка продаж в Нью-Йорке. Кондопы мало и далеко друг от друга, и мало кто понимает, что один брокер по недвижимости, когда его попросили определить их, сказал: «Я не уверен, но это законно? «Да, это, см. Ниже.

Но, во-первых, немного истории: Согласно статье в ежемесячном под названием «Сотрудник» есть записи о кондоминиумах, существовавших еще в 2000 году до нашей эры (были ли они в пещерах?). Это сделало бы кооперативы практически новичками, причем первый в мире, по-видимому, созданный после пожара, вызвал серьезную нехватку жилья в Ренне, Франция, в 1720 году.

Прошло еще 150 лет, прежде чем концепция пробилась через пруд к Manhattan. Историки не согласны с тем, где был построен этот первый кооператив Манхэттена, - некоторые говорят, что Западная 18-я стрит в 1876 году, другие 152-я Западная 57-я стрит в 1881 году. Каким бы ни было это, это была концепция, которая была поймана. В настоящее время 75% рынка в Нью-Йорке являются кооперативами, 25% -ными квартирами, но эта кондоминиум постоянно растет: в 80-е годы она составляла 15%, в 90-е годы - 20%. И для коллекционеров нечетных фактов: Возможно, одним из самых известных зданий в недавней истории США был кооператив - Уотергейт.

Здесь мы сравним квартиры и кооперативы - два типа свойств, которые вы, скорее всего, будете рассматривать. Нечетная конгломерация двух - кондоминиум - может наступить последней, так как их не так много.

Кондо и кооперативы: определяющая разница

Когда вы покупаете кондоминиум, ваша квартира и процент от общих частей принадлежат вам; вы приобрели недвижимость. Когда вы покупаете кооператив, вы приобрели акции в строительной корпорации, акции, которые позволяют вам занять подразделение в этом здании. На закрытии для кондоминиума вам будет дан поступок, как будто вы купили дом; при закрытии для кооператива вы получите частную аренду.

Принятие

Вы можете выбрать кооператив или кондоминиум, но это не означает, что кооператив или кондоминиум выберет вас. Вам нужно будет пройти процесс утверждения, который может, особенно в случае кооператива, быть длинным, а иногда и трудным. Вам необходимо будет предоставить подробный информационный пакет для совместной работы, каталогизирующей все ваши финансовые операции. В кооперативе совет может одобрить или отклонить любого потенциального владельца и крайне серьезно относится к своей ответственности за защиту интересов всех владельцев путем выбора лучших кандидатов.

По данным BrickUnderground, находящегося в Нью-Йорке веб-сайта по недвижимости, совместные доски «всемогущи» - почти. Они могут отклонить вас практически по любой причине до тех пор, пока это не нарушит закон о правах человека в городе, который запрещает отклонения по признаку расы, вероисповедания, цвета кожи, национального происхождения, пола, возраста, инвалидности, сексуальной ориентации, семейного положения , гражданство, род занятий или на основе того, сколько у вас детей. Все остальное - честная игра - от того, как вы расстаете свои волосы, независимо от того, есть ли у вас вообще. И пока, во всяком случае, они абсолютно не обязаны сообщать вам, почему они отвергли вас. «

Истории о кошмарных требованиях к кооперативному совету и интервью - это легион в Нью-Йорке в частности. Некоторые доски даже требуют, чтобы вы приносили своего питомца за борт «интервью» - действительно.

Долгое время было принято мудрость, что было легче принять кондоминиум, чем совет кооператива. Виктория Винокур, опытный брокер по недвижимости в Нью-Йорке, соглашается, но с предостережением: «Большинство людей думает, что только потому, что они покупают кондо, нет никаких правил ни о чем, но это не так», - говорит она. Как правило, «требования кондоминиума не столь строги, как требования к кооперативному совету, но большинство кондоминиумов требуют пакетов приложений с раскрытием финансовой информации. «И процесс утверждения кондо-доски обычно не занимает столько времени, сколько это происходит с кооперативом.

Финансирование

Финансирование покупки квартиры в квартирах регулируется финансовыми рынками, а не советом директоров, и поэтому более гибким, чем в кооперативе. Как правило, покупатель может финансировать до 90% от покупной цены кондоминиума.

В кооперативе первоначальный взнос устанавливается советом директоров, а некоторые здания требуют значительных сумм. Винокур говорит, что «в общем, на Манхэттене потенциальные покупатели должны быть готовы отложить как минимум 20-50% от покупной цены. «

Ежемесячные платежи

В квартирах ежемесячный счет называется« общим обвинениям »; в кооперативах это «обслуживание». «Оба обвинения покрывают содержание здания, оплату персонала и часто воду, газ, тепло и кондиционирование воздуха. Каждый месяц владелец кооператива пишет один чек, а владелец кондоминиума пишет два: один для содержания здания, а другой - за налоги на недвижимость. Кооперативные расходы на обслуживание включают налоги на недвижимое имущество здания и долю в процентах по ипотеке здания, и они часто превышают общие сборы кондоминиума и налоги на недвижимость.

Кондоминиум и кооперативные доски могут добавлять оценки на обслуживание / общие сборы для покрытия любых крупных расходов, которые могут возникнуть - обширный ремонт, необходимость в большем количестве сотрудников и т. Д.

Правила

Одной из причин, почему многие люди привлекаются к концепции кондоминиума, является мнение о том, что правил меньше, чем при кооперативе. Это, как правило, верно, но, по словам Винокура, «все еще необходимо использовать лицензированных подрядчиков для ремонта и получить разрешение на утверждение кондоминиума для работы.И все еще существуют правила для субаренды и установки стиральных машин / сушилок и разрешены ли домашние животные. «

Вопрос о субаренде часто является красным флагом с советами по кооперативу и тем, который они тщательно регулируют; в квартирах, прокладочное оформление проще организовать. Если вы придерживаетесь правил, которые обычно не обременительны, вы можете подписаться на свою квартиру. Вот почему кондо - лучший выбор в качестве инвестиционной собственности. (Подробнее об инвестиционной недвижимости см .: Достоинства и недостатки аренды недвижимости и Покупка второго дома в аренду: Дос и Донт.)

Налоговые вычеты

Co -op акционеры имеют право брать налоговый вычет за часть ежемесячной платы за обслуживание, которая представляет их долю в налогах на недвижимое имущество здания, а также их пропорциональную долю в процентах по ипотеке здания.

Владельцы кондоминиума получают те же налоговые преимущества / отчисления, что и любые другие домовладельцы, включая вычет процентов по их ипотеке. (См. Введение в покупку A Condominiu m, для получения дополнительной информации.)

И теперь, о тех компаньонах

Кондоминиум - это категория, созданная в 1980-х годах владельцами и разработчикам, которые хотели обойти правило IRS, которое угрожало задушить их прибыль. В правиле говорилось, что кооператив не может заработать более 20% своих доходов от нежилых акционеров, что означает коммерческие помещения. Если этот показатель превысил 20%, акционеры не смогли взять налоговый вычет собственника жилья. Итак, чтобы исправить это, владельцы и разработчики «разделили» свое здание.

Многие кондомы имеют значительные и очень выгодные коммерческие площади, но жители и владельцы коммерческих помещений должны быть в состоянии сотрудничать, чтобы избежать конфликтных взаимодействий. Если вы рассматриваете кондоминиум, выполните некоторые детективные работы, чтобы выяснить, насколько хорошо работают две группы игроков и ожидаются ли какие-либо судебные процессы.

«Многие брокеры используют термин« кондоминиум »для обозначения кооперативного здания с кондовыми правилами», - говорит адвокат по недвижимости Адам Стоун из Regosin, Edwards, Stone & Feder, а не здание, которое действительно является condop. Хотя некоторые кондомы могут иметь либеральную политику в отношении подпунктов и покупателей, «это было бы не потому, что они были частью кондома», - говорит Роберт Браверман из Braverman Greenspun, отмечая, что «кооперативы, которые я представлял в кондомах, жесткие на подпунктах и ​​продажах, как на любом автономном кооперативе. «

Нижняя линия

Решение о покупке квартиры или кооператива (или кондоминиума) зависит от ваших финансов; насколько вам комфортно, что эти финансы интенсивно изучаются; тип здания, в котором вы хотите жить (тот, который работает как кооперативное сообщество или тот, который больше похож на сплоченную группу домовладельцев, которые разделяют некоторые общие пространства и расходы); и, в конечном счете, насколько комфортно вы относитесь к строительным правилам, которые могут включать в себя, можете ли вы подавать наброски, играть на своем пианино после 10 вечера или оставлять свои сапоги за дверью в снежный день. Как всегда, любая покупка, столь же важная, как и дом, требует совета экспертов - знающих брокеров по недвижимости, юристов и финансовых консультантов, которые могут просмотреть плюсы и минусы каждого типа покупки и дать вам советы на каждом шагу.

За соответствующим чтением о принятии решений о покупке жилья см. Ипотека: сколько вы можете себе позволить? и Сравнение 30-летнего Vs. 15-летняя Ипотека.