Если вы заинтересованы в покупке дома для использования в качестве основного места жительства или инвестиционной собственности, возможно, что недвижимость в настоящее время занята арендаторами. Если это так, есть несколько вещей, которые вы должны рассмотреть, прежде чем принимать решение о покупке. Читайте дальше, чтобы быстро ознакомиться с правами арендатора, обязательствами арендодателя и как ограничить риски при покупке дома с арендаторами. (См. Также Достоинства и недостатки собственности на аренду .)

Права на аренду

Для начала важно понимать, что продажа недвижимости не меняет условий аренды арендаторов. Точно так же, как сервитуты (и другие заветы), которые «бегут с землей» - то есть они привязаны к земле, а не к владельцу - аренда остается «прикрепленной» к дому, даже когда собственность переключается на руки. Вывоз: Аренда, которая находится на месте, прежде чем вы покупаете недвижимость, остается в силе даже после того, как вы ее закрываете, поэтому вы не можете законно поднимать арендную плату, изменять положения или соглашения или пинать арендатора до истечения срока аренды только потому, что вы новый владелец.

Если вы определенно хотите, чтобы арендаторы выехали, у вас есть несколько вариантов. Один из них заключается в том, чтобы отправить предложение по дому, которое зависит от того, что дом свободен (то есть нет арендаторов), когда вы закрываете. Это ставит бремя на продавца либо сломать лизинг, либо предложить стимул для арендаторов уйти раньше. Если продавец не может (или не желает) сделать это, вы можете уйти и начать искать другой дом. Другой вариант - купить недвижимость, а затем разорвать договор аренды, пересмотреть условия или «выкупить» арендатора (ов) самостоятельно. Но в этом случае имейте в виду, что арендатор не обязан принимать какие-либо новые условия, если у него или нее имеется действующий лизинг, - и вы можете открыть себя до судебного процесса, если вы нарушите договор аренды или попытаетесь заставить выселение.

Обязательства арендодателя

Как новый владелец, вы наследуете обязательства арендодателя. Большая часть того, чтобы быть арендодателем, - это безопасное и жилое имущество для ваших арендаторов. В общем, вы должны (как минимум):

• Хранить все общие помещения, такие как коридоры и лестницы, в безопасном и чистом состоянии.
• Удостоверьтесь, что конструктивные элементы являются безопасными и неповрежденными (полы, стены, лестницы, лифты, крыши).
• Убедитесь, что электричество, сантехника, отопление / кондиционирование воздуха (HVAC), вентиляция и санитарные системы находятся в собственности.
• Удостоверьтесь, что арендаторы имеют доступ к проточной воде, горячей воде и теплу в разумных количествах в разумные сроки.
• Предоставить контейнеры для мусора и организовать удаление мусора.
• Управлять известными экологическими токсинами, включая пыль свинцового краска и асбест.
• Истреблять грызунов и других вредителей.

Ваши местные законы могут требовать дополнительных требований относительно пригодности для проживания - просмотрите их, чтобы убедиться, что вы соблюдаете их. Кроме того, очень важно, чтобы вы прочитали договор аренды, чтобы узнать какие-либо другие конкретные обязательства, которые у вас могут быть - например, скашивание газона или оплата коммунальных услуг. (Подробнее см. Ниже: Советы для предполагаемого арендодателя .)

Изменение или прекращение аренды

В целом, если арендатор имеет арендную плату за месяц, вы (как новый домовладелец) может прекратить аренду или увеличить арендную плату до начала нового месяца, при условии, что вы предоставите соответствующее уведомление (обычно 30 дней, но это зависит от штата и количества месяцев, в течение которых арендатор занимал имущество). Однако если срочная аренда существует (например, шесть месяцев или 12 месяцев), арендатор имеет законное право (в большинстве случаев) на то, чтобы занять дом до тех пор, пока аренда активна, независимо от того, кто владеет домом ,

Есть несколько случаев, когда аренда может быть прекращена досрочно. Один из них заключается в том, что в лизинге указывается, что владелец (продавец) имеет право прекратить аренду, если он продает или передает имущество; в этом случае аренда может быть законно прекращена, когда вы покупаете дом. Другое исключение - если вы покупаете недвижимость в результате выкупа, и в этом случае вы можете следовать правилам своего штата, касающимся уведомления об освобождении. Например, в штате Вашингтон вы должны дать арендаторам уведомление за 60 дней об отмене утраченного имущества, прежде чем вы сможете начать выселение. В некоторых случаях арендаторы согласятся выехать на ранней стадии с предложения «наличными за ключи» от нового владельца, попечителя или банка.

Наконец, если вы планируете использовать дом в качестве основного места жительства (а не как арендное имущество), вы можете использовать выселение владельца (OMI) для того, чтобы вытащить арендатора. Правила для этого варьируются в зависимости от штата, но в целом вы должны переехать в дом в течение 90 дней после выселения и жить в нем в качестве основного места жительства в течение как минимум трех лет.

Практический результат

Важным первым шагом является рассмотрение документов аренды до закрытия, чтобы вы знали, к чему вы клоните, и поэтому вы можете гарантировать, что аренда хорошо написана и структурирована, чтобы следовать местным законам о найме , Если что-то кажется выключенным, попросите продавца зафиксировать язык как условие вашего закрытия. Также важно получить не только записи о любых предоплаченных депозитах за аренду и охрану, но также и деньги (они должны быть переданы вам в заключительном заявлении). Вероятно, вам придется хранить депозит в доверительной учетной записи (в зависимости от вашего состояния), а агент-посредник должен проценивать текущую арендную плату между вами и продавцом.

Кроме того, убедитесь, что продавец предоставил документацию о состоянии имущества до того, как арендатор переехал - если есть ущерб, вам будет трудно доказать, что арендатор несет ответственность без отчета о регистрации. Если возможно, встретиться с арендаторами до закрытия, чтобы вы могли проверить текущее состояние дома и обсудить условия аренды.

Наконец, убедитесь, что вы надлежащим образом застрахованы. Стандартная политика домовладельца обычно не будет выполнять эту работу. Сообщите своему страховщику, что дом сдаётся в аренду, чтобы вы были охвачены в случае травм арендатора, небрежности и других потерь. (Также см. Наш учебник: Полное руководство по становлению арендодателя .)