Затяжные последствия Великой рецессии, такие как нехватка доступного жилья, жесткие требования к ипотеке, жесткий рынок труда сделали его более жестким для того, чтобы молодые люди владели домом. В результате помощь Банка мамы и папы становится обычным явлением, особенно для первоклассников.

Наличие средств для помощи взрослым детям купить дом или квартиру - это благословение и роскошь. Но прежде чем подписываться на пунктирной линии, подумайте, как и как это сделать. Нет правильного пути, чтобы ваш ребенок был в домовладении, но много неправильных путей.

Варианты

Общие сценарии для поддержки:

• Предоставление первоначального взноса за дом ребенка.
• Покупка дома и сдача его в аренду вашему ребенку.
• Купите дом и дайте ребенку жить бесплатно.
• Совместное владение домом с вашим ребенком (разделение капитала в любом проценте, который вы выберете); когда дом продается, вы возвращаете свои деньги.
• Покупка многоквартирного имущества (или места, достаточно большого для соседей по комнате) и аренды другого подразделения (ов) для компенсации стоимости.
• Финансирование покупки вашего ребенка и сделайте его официальным, сделав его как любую другую ипотеку; ипотечный сервисер может помочь, правильно структурировать кредит и условия его оплаты, и даже генерировать ежемесячные отчеты и налоговые формы.

По причинам налогообложения родители часто предпочитают подарочное отрочество с деньгами, в которых они нуждаются, вместо того, чтобы оплачивать расходы напрямую. Например, нынешнее исключение налога на подарок составляет около 14 000 долларов США на каждого получателя за год, в год. Вы и ваш супруг могли бы предоставить, например, вашему ребенку и его / ее супругу до 56 000 долларов (14, 000 x 2 подарка родителям x 2 получателя) - достаточно для достойного первоначального взноса в большинстве американских городов. Вы можете следить за первым подарком с еще $ 56 000 подарком после 1 января следующего года. Сумма в размере 112 000 долл. США не будет считаться доходом или облагаться федеральным подоходным налогом, в соответствии с налоговой декларацией вашего ребенка. (См. Также: Что такое подарочные налоги? )

Имейте в виду, что «если родители дают деньги в подарок … деньги должны быть получены и отслеживаться вместе с подарочным письмом», - говорит Линда Робинсон, агент по риэлтору и кредитору с помощью Sapphire Realty в Сан-Диего. Чтобы защитить транзакцию, используйте специалиста по ипотеке, у которого есть опыт работы с этим, говорит она.

Вопросы для рассмотрения

• Некоторые кредиторы требуют, чтобы все стороны по титулу были на ипотечном контракте. означает, что даже если намерение заключается в том, чтобы ребенок обрабатывал ежемесячные платежи по ипотечным кредитам, родители также несут финансовую ответственность за задолженность.
• Если родители не находятся на ипотеке, они не могут воспользоваться налоговым вычетом по ипотечным кредитам. < Даже беспроцентный кредит от родителей к ребенку может нести налоговую ответственность для родителей.IRS предполагает, что вы заработаете проценты, даже если вы этого не сделаете, и это облагаемый налогом доход.
• Родительские ссуды добавляют к долговой нагрузке ребенка и могут повредить шансу ребенка на получение дополнительного финансирования самим. С положительной стороны, правильно записанный кредит позволяет ребенку максимизировать вычеты в налоговое время.
• Даже если родители предоставляют авансовый платеж, ребенку все равно придется претендовать на ипотеку, и это включает в себя наличие резервов наличных денег, устойчивую работу и стабильный доход. Тем не менее, ипотечные кредиторы обычно разрешают первоначальный взнос на первичный дом полностью или частично составлять денежные средства, если будут выполнены другие требования. Например, ипотечный кредит Freddie Mac's Home Advantage обеспечивает, например, весь 3% первоначальный взнос от подарков или других средств.

Преимущества

Налоговая экономия.

Родитель, который покупает дом и позволяет ребенку жить, может получить значительные налоговые вычеты. Налоги на недвижимость, проценты по ипотечным кредитам, ремонт, техническое обслуживание и структурные улучшения обычно вычитаются на второй дом. Однако, хотя арендодатель может ежегодно вычитать до 25 000 долларов в виде потерь, родители сталкиваются с различными правилами при аренде членов семьи. Если ребенок не платит арендную плату, считается личным использованием имущества, а вычеты, связанные с арендой, не допускаются. Однако, если у ребенка есть соседи по комнате, которые платят арендную плату, родитель может взять на себя отчисления, связанные с арендой, и позволить ребенку жить там без арендной платы. Прочтите Налоговые отчисления для владельцев арендной недвижимости для получения дополнительной информации.

Обратите внимание, что вычет процентов по ипотеке может приниматься только лицом, которое платит ипотеку

и владеет (или частично владеет) домом. Если родитель владеет титулом собственности, но ребенок ежемесячно выплачивает ипотечный платеж, ни один из них не может брать процентный вычет. Однако, если ребенок владеет какой-либо частью дома, он может вычесть эту долю процентов. Equity.

Ипотечные платежи могут иметь больше финансового смысла, чем предоставление детям ежемесячного жилищного пособия или выплата ежемесячной арендной платы. Уплата ипотеки строит справедливость в доме, а дома превращаются в активы - обычно оценивают активы, если их поддерживать должным образом. Просто имейте в виду, что жилая недвижимость лучше всего рассматривать как долгосрочную инвестицию. Как правило, большинство покупателей должны держать дом на три-пять лет, чтобы просто сломаться.

Доходы.

Если родители предпочитают делать кредит с низкой процентной ставкой ребенку, став фактически его ипотечным кредитором, они получат небольшой доход от ежемесячных платежей. В нынешнем анемичном финансовом климате даже кредит с низким процентом может превзойти возврат консервативных инвестиций. The Downsides

Более жесткие термины

. Дома, приобретаемые родителями в качестве второстепенных домов или в качестве инвестиций, часто требуют больших авансовых платежей, поскольку они не могут претендовать на щедрые ипотечные кредиты с привязкой к первым таймерам, такие как кредиты федерального жилищного управления (FHA).«Разница между первичной [домашней] ипотекой и инвестиционно-ипотечной ипотекой значительна», - отмечает Робинсон. «Вы должны отложить не менее 20% до 30% от инвестиционной собственности, а ставки [процентов] немного выше Кроме того, если дети вообще заслуживают кредитоспособности, родители могут быть лучше, чем соискатели и дарители, чем те, которые находятся на кредите ». Кредитные и финансовые последствия.

Если родительский козырьк за ипотеку и ребенок отстает на выплатах, кредитный рейтинг родителей болит не меньше, чем у ребенка. Кроме того, как косинер (и, следовательно, созаемщик), родитель несет ответственность за задолженность. Родитель, который собирает деньги или дает деньги, - замужнему ребенку, который затем разводится, может запутаться в беспорядочном разделении активов и может потерять часть или все инвестиции экс-супругу. Повреждение отношений.

Финансовое запутывание в семьях может вызвать стресс и конфликт. Братья и сестры вне биржи могут испытывать зависть или обиду. Подарители могут оказаться разочарованными тем, что они воспринимают как злоупотребление подарком, но бессильны делать что-либо о том, как используется этот дар. Подарочные приемники могут чувствовать себя разочарованными струнами, прилагаемыми к подарку, который соответствует ожиданиям и правилам. Некоторые родители не будут принуждать к последствиям, когда ребенок не сможет завершить свою сделку. Практический результат

Преимущества покупки дома для ребенка - или предоставления финансовой помощи для его приобретения - много. Это может дать ребенку налоговые льготы от домовладения и помочь ему или ей построить хорошую кредитную историю. Покупка также может быть выгодной, если родительские активы достаточно значительны, чтобы инициировать налоги на недвижимость или налоги на наследство; уменьшение усадьбы теперь может снизить налоговую нагрузку в будущем. Кроме того, имущество представляет собой инвестиции, которые в конечном итоге могут помочь материнскому брейку или даже принести прибыль с его расходами по пути, не облагаемым налогом.

Эмоциональные последствия сложнее измерить. Родители могут беспокоиться о том, чтобы воспитывать чувство собственного достоинства у своего ребенка, просто передав ему дом или ее дом. Финансовые соглашения между членами семьи часто могут привести к беспорядочным недоразумениям и быть трудными для обеспечения соблюдения.

Родители никогда не должны покупать ребенка в доме, если это означает компрометацию их способности оплачивать свои собственные счета, выполнять свои ипотечные платежи или поддерживать уровень жизни на пенсии. Как правило, это плохая идея заимствовать средства для выхода на пенсию или первичное место жительства или полностью уничтожить счета.

Независимо от того, как вы решили подойти к нему - подарок, кредит, совместное владение - поместите его в письменной форме. Составьте контракт с ожиданиями и условиями и позвольте адвокату или другому специалисту по недвижимости рассмотреть его для любых деталей, которые могут быть двусмысленными или упущенными. Это может быть акт любви, но его нужно рассматривать как деловое соглашение между вами и вашим отпрыском. В конце концов, вы знаете, где они живут.