Покупка элитной недвижимости: как приватно?

Покупка элитной недвижимости: как приватно?

Новая пилотная программа Министерства финансов США, предназначенная для идентификации лиц, покупающих дорогостоящую недвижимость во всех наличных сделках, хотя компания-оболочка - это может быть способ отмывания денег - затронет любого, кто использует этот метод, защищать их конфиденциальность. Сейчас программа просто тестируется в двух областях, но она вполне может пойти на национальном уровне. Вот что нужно знать потенциальным покупателям недвижимости с высокими тарифами.

В середине января в Отдел по контролю за финансовыми преступлениями Министерства финансов США (FinCEN) был выпущен «Приказ о географических таргетингах» (GTO), который временно потребует от компаний по страхованию титулов США, чтобы идентифицировать и отчитываться перед FinCEN «Выгодные» владельцы за пределами компаний-оболочек использовали для оплаты наличных (включая кассовые чеки) для элитной жилой недвижимости.

Титульная компания, которая предоставляет ложную информацию или не соблюдает требования, может столкнуться с санкциями, согласно Стивену Худаку, представителю FinCEN. Чтобы быть ясным, GTO никоим образом не подразумевают каких-либо неблагоприятных результатов FinCEN в отношении компаний, занимающихся заглавием. Скорее всего, как заявила FinCEN в пресс-релизе, она «ценит помощь и сотрудничество титульных страховых компаний и Американской ассоциации земельных титулов в защите рынка недвижимости от злоупотребления незаконными участниками. «

Пилотная программа

В настоящее время это требование применяется к двум основным центрам страны по богатству - Манхэттене в Нью-Йорке и Майами-Дейд-Каунти во Флориде - для недвижимости, проданной на или выше 3 млн. Долл. США и 1 млн. Долл. США, соответственно. Пилотная программа, начавшаяся 1 марта, будет работать в течение 180 дней - до 27 августа. Если FinCEN обнаружит, что значительное количество продаж недвижимости связано с подозрительными деньгами, она будет разрабатывать постоянные требования к отчетности по всей стране.

Что побудило эти новые требования к отчетности беспокоиться о том, что все наличные покупки - без банковского финансирования - могут проводиться лицами, пытающимися скрыть свои активы и личность путем покупки жилой недвижимости через компании с ограниченной ответственностью или других непрозрачных конструкций », - говорится в пресс-релизе FinCEN.

«Вы можете потратить много денег, чтобы купить дом, а затем вы сможете продать этот дом через год», - сказала Хизер Лоу, адвокат Global Financial Integrity, исследовательской и консультационной организации в Вашингтоне, округ Колумбия, которая анализирует незаконные финансовые потоки в интервью NPR. «И внезапно все эти деньги - абсолютно чистые деньги. «

Проверка на грязные деньги

Исследование, проведенное New York Times, показало, что с 2000 года 44% продаж недвижимости по всей стране оцениваются в 5 млн. Долл. США или более, включая компании-оболочки.На таких рынках, как Манхэттен и Лос-Анджелес, эта цифра еще выше. Министерство юстиции США предупредило, что анонимные компании-оболочки являются наиболее широко используемой системой отмывания преступных доходов.

Когда займы участвуют в сделках с недвижимостью, банки и финансируемые государством предприятия (GSE) уже обязаны сообщать о любой деятельности, которая считается подозрительной. Но анонимные покупатели, которые платят наличные деньги, исторически летают под радаром. В результате эта практика стала популярным способом для людей и организаций со всего мира очищать свои грязные деньги.

«На протяжении многих лет наши правила развивались, чтобы сделать стандартный рынок ипотечного кредитования более прозрачным и менее гостеприимным для мошенничества и отмывания денег», - сказал директор FinCEN Дженнифер Шаски Кальвери. «Но наличные покупки представляют собой более сложный пробел, к которому мы стремимся обратиться. Эти ГТО предоставят ценные данные, которые помогут правоохранительным органам и будут информировать наши более широкие усилия по борьбе с отмыванием денег в секторе недвижимости. «

Последствия

Этот шаг затронет миллиарды долларов в сделках с недвижимостью. Например, в Манхэттене продажи во втором полугодии прошлого года составили 1 045 квартир по цене выше 3 миллионов долларов - это примерно 6 долларов. 5 миллиардов в общей сложности, по данным агентства недвижимости PropertyShark.

Программа, скорее всего, взломает сектор недвижимости, который в последние годы пользуется строительным бумом, который все больше подкрепляется богатыми анонимными покупателями, использующими компании-оболочки. До того, как требование вступило в силу в начале этого месяца, члены сообществ недвижимости в Манхэттене и Майами начали изучать способы юбки правил, в том числе использование соломенных покупателей, отказавшихся от страхования титула и, возможно, самого простого решения, просто дождавшись августа 28 купить.

Еще одна проблема со стороны отрасли заключается в том, что требования будут подталкивать продажи роскоши из целевых городов - Манхэттена и Майами, на данный момент - и на близлежащие рынки, такие как графства Бровард и Палм-Бич во Флориде и через реку в Бруклин в Нью-Йорке Йорк. И некоторые опасаются, что требования заставят иностранных покупателей взять свои доллары в другом месте, в то время, когда пул иностранных покупателей уже сократился из-за слабой иностранной валюты.

Также может быть сложно узнать, кто стоит за компанией-оболочкой: покупатели могут замаскировать свою личность за слоем за слоем компаний-оболочек и с помощью имен своих адвокатов или других обладателей «номинантов» вместо своих имен.

Тем не менее, Национальная ассоциация риэлторов (НАР) поддерживает этот шаг как «разумный» подход к борьбе с проблемой отмывания денег, отмечая, что «агенты по операциям с недвижимостью и брокеры не в состоянии выявлять отмывание денег, поскольку средства вовлеченные в операции с недвижимостью, обрабатываются через регулируемые финансовые учреждения. «NAR сотрудничала с FinCEN в создании добровольных рекомендаций для профессионалов в сфере недвижимости по признанию признаков отмывания денег и делила информацию со своими членами через свой веб-сайт, семинары на национальных совещаниях и в различных публикациях.

The Bottom Line

Если программа FinCEN делает то, что она намерена делать - расправиться с отмыванием денег - она ​​будет расширена на дополнительных рынках недвижимости и на долгосрочной основе. Хотя вся суета над этим требованием в основном была от адвокатов и брокеров, негативная реакция со стороны покупателей - группы, которая должна иметь наибольшее значение - почти не существовала. «У меня не было никого, кто пришел ко мне и сказал бы:« О, я не хочу раскрывать свое имя », - сказал Нельсон Гонсалес, старший вице-президент Esslinger-Wooten-Maxwell (EWM), жилой недвижимости в Майами Beach, в журнал Real Deal. На данный момент покупатели элитной недвижимости могут оставаться скрытными, если они не планируют покупать в Манхэттене или Майами.

Вы также можете быть заинтересованы в Советы по покупке элитной недвижимости и Инвестирование в роскошную недвижимость .