Покупка или аренда в районе залива Сан-Франциско - загадка. Если город получает первое место в списке, он хочет, чтобы рейтинг был для чего-то завидного, например «Лучшие города в США» (Charleston, SC, Travel + Leisure), «Самые подходящие города в Америке» (Вашингтон, округ Колумбия) , American Fitness Index) или «Лучшие города Америки для гурманов» (Хьюстон, Путешествия + Отдых). К сожалению, хотя Сан-Франциско, несомненно, возглавляет множество «лучших» списков, у него есть сомнительное различие в том, чтобы быть первым в списке «10 городов с наивысшей рентой» от ApartmentList. com (читать отчет). Средняя арендная плата за квартиру с двумя спальнями составляет 4 550 долларов в месяц в городе за бухтой, которая выходит (проглатывает) 54, 600 долларов в год - почти в четыре раза больше по национальной ставке.

Город также дорогой для покупателей. Средняя цена продажи дома составляет 1 доллар США. 18 миллионов, согласно данным агрегирования недвижимости Trulia. Для сравнения, средняя цена продажи существующих домов по всей территории США составляет 234 900 долларов США, что составляет около 20% от стоимости Сан-Франциско. При высоких ценах все вокруг трудно понять, имеет ли смысл аренда или покупка в аренду. Вот некоторые соображения, которые помогут вам принять решение. (Подробнее см. Сколько денег вам нужно жить в Сан-Франциско? )

Отношение к покупке и аренде: отношение цены к аренде

Отношение цены к аренде дает информацию о том, дает ли аренда или покупка лучший финансовый смысл на определенном рынке недвижимости. Чтобы рассчитать, разделите среднюю продажную цену на среднюю годовую арендную плату для сопоставимого дома. В целом рынок предпочитает покупателям, если их отношение меньше 15 и арендаторов, если их отношение больше 20 (соотношение между 15 и 20 может идти в любом случае). Используя приведенные выше цифры, соотношение цены и аренды в Сан-Франциско составит 21. 6 (18 млн. Долл. США, деленное на 54, 600 долл. США), что означает, что лучше арендовать. Однако, хотя соотношение цены и ренты является хорошей отправной точкой, оно не отражает всю историю.

Вопросы времени

В финансовом плане, возможно, самым важным соображением является то, как долго вы планируете оставаться дома. Как правило, имеет смысл покупать, если вы будете там в течение как минимум пяти-семи лет - время, необходимое для возмещения ваших первоначальных затрат на получение ипотеки и внутренних расходов на продажу дома. Любые менее пяти лет, и вы, вероятно, в конечном итоге потеряете деньги.

Ставки ипотеки

Даже небольшое изменение ставок по ипотечным кредитам может существенно повлиять на общую стоимость покупки дома. Например, $ 500 000, 30-летняя ипотека с 4% долей будет стоить вам $ 287, 478 за весь срок действия кредита. При ставке 5% вы платите 373 доллара, 023 - более 90 долларов США. Очевидно, что ставка по ипотечным кредитам, которую вы можете получить, будет важным фактором при принятии решения о аренде или покупке.

Калькулятор с арендой или покупкой

Калькулятор покупки или покупки Trulia позволяет вам решить, лучше ли брать в аренду или покупать, сравнивая общую стоимость каждого из них. Пользователи могут настраивать результаты, вводя целевую ежемесячную арендную плату, целевую цену дома, продолжительность дома, ставку налога на прибыль и ставку по ипотечным кредитам. Изменение любого параметра может повлиять на результат и дать оценку масштаба от аренды до покупки или наоборот. Предположим, например, целевую ежемесячную арендную плату в размере 4 550 долларов США (средняя арендная плата в Сан-Франциско за квартиру с двумя спальнями), целевая цена дома - 1 доллар США. 18 миллионов (средняя продажная цена города), 25% ставка подоходного налога и 4,15% ставка по ипотечным кредитам. Изменив только параметр времени, калькулятор показывает, что на 6% дешевле арендовать, если вы планируете жить в доме в течение трех лет, в то время как на 22% дешевле купить, если вы планируете остаться на семь лет.

Новый малыш на блоке

В район залива Сан-Франциско входит новый вариант жилья, который сочетает в себе гибкость аренды и долгосрочные преимущества владения. Начальный запуск в Сан-Франциско Verbhouse запускает программу аренды с возможностью покупки, которая позволяет участникам программы («Verbees») перейти в свои дома мечты сейчас с возможностью (но не обязательством) покупать позже. Verbees блокирует арендную плату и покупную цену на срок до пяти лет, ежемесячно производит платежи и укрепляет справедливость в отношении собственности, что может устранить необходимость в крупном первоначальном взносе, когда наступает время для финансирования.

Программа предназначена для начинающих домовладельцев, у которых нет авансового платежа, сохраненного или у которого есть небольшие проблемы с кредитами, которые могут быть исправлены в течение следующих нескольких лет. «Verbhouse считает, что эмоциональные, социальные и финансовые преимущества домовладения должны быть доступны для всех», - говорит генеральный директор Verbhouse Марджори Шольц. «Домовладение недоступно для многих горожан, поэтому компания Verbhouse разработала очень необходимое решение. "

Verbhouse является Сан-Франциско взять на прокат вариант недвижимости. Аренда дома: как работает процесс , расскажет вам больше об этой категории.

Итог

Даже несмотря на то, что район залива Сан-Франциско дорог, решение об аренде или покупке не должно основываться только на финансах, но и на ваших предпочтениях. Некоторые из нефинансовых преимуществ аренды, которые стоит рассмотреть, - это большая гибкость, удобства, которые вы, вероятно, не могли себе позволить в доме (бассейн, теннисные корты, спортзалы, тупики на крыше и т. Д.) И арендодатель, который заботится о большинстве ремонт и техническое обслуживание. С другой стороны, преимущества владения включают такие факторы, как повышение стабильности, возможность настройки вашего дома и большей конфиденциальности.

В дополнение к финансовым факторам важно подумать об этих элементах и ​​решить, что лучше для вас: гибкость или стабильность, удобства или настройка, меньше работы или конфиденциальности. Если вы все еще не можете решить, может быть полезно проконсультироваться с опытным агентом по недвижимости, который поможет вам оценить плюсы и минусы аренды и покупки в районе залива Сан-Франциско.(Подробнее см. «Снять или купить», «Больше для него, чем деньги» .)