Хозяева, намеревающиеся финансировать покупку жилья в кредит федерального жилищного управления (FHA), могут быть удивлены, узнав, что им не разрешено приобретать определенное имущество, поскольку оно не соответствует требованиям FHA , Почему эти требования существуют, каковы они и могут ли они быть исправлены, чтобы покупатели могли покупать дома, которые они хотят? (Подробнее см. Общие сведения о домашних кредитах FHA .)

Учебное пособие: Основания ипотеки

Почему FHA устанавливает минимальные стандарты качества

Когда ипотечный покупатель получает ипотечный кредит, имущество служит залогом. Другими словами, если заемщик прекратит делать ипотечные платежи, кредитор в конечном итоге будет лишен права на заемщика и завладеет этим домом. Затем кредитор будет продавать дом, чтобы вернуть как можно больше денег, которые он предоставил. (Чтобы узнать больше об этом процессе, см. 6 фаз выкупа .)

Требование, чтобы свойство соответствовало минимальным стандартам, защищает кредитора. Это означает, что собственность должна быть легче продаваться и управлять более высокой ценой, если кредитор должен отказаться. В то же время заемщик с большей вероятностью останется в доме, который соответствует минимальным стандартам, поскольку с самого начала он не будет обременен дорогостоящими счетами на ремонт дома. Кроме того, заемщики будут стараться делать платежи в трудные финансовые времена, если дом - приятное место для жизни.

Минимальные стандарты качества - что это такое?

По данным Департамента жилищного строительства и городского развития США (HUD), FHA требует, чтобы объекты, финансируемые за счет кредитных продуктов, отвечали следующим минимальным стандартам:

• Безопасность: Дом должен защищать здоровье и безопасность жителей.
• Безопасность: Дом должен защищать безопасность свойства (как описано в предыдущем разделе).
• Звук: Собственность не должна иметь физических недостатков или условий, влияющих на ее структурную целостность.

Затем он описывает условия, которые должно удовлетворять свойство для выполнения этих требований. Оценщик будет следить за состоянием имущества во время требуемой оценки имущества и сообщать результаты оценки FHA. (Оценки собственности являются одним из многих требований, которые покупатели выполняют перед урегулированием сделки - более подробно см. Предложения на жилье, которые падают через .)

Для отдельно стоящих домов для одной семьи оценщик должен использовать форма, называемая «Единый отчет о жилых оценках». Форма просит оценщика описать основные характеристики собственности, такие как количество историй, год постройки, квадратные метры, количество комнат и местоположение. Это также требует, чтобы оценщик «описал состояние собственности (включая необходимые ремонт, ухудшение, ремонт, ремоделирование и т. Д.).) »и спрашивает:« Существуют ли какие-либо физические недостатки или неблагоприятные условия, которые влияют на живучесть, обоснованность или структурную целостность имущества? »Форма оценки единицы кондоминиума похожа, но имеет кондо-конкретные вопросы об общих зонах, ассоциации домовладельцев, число (999). FHA не требует ремонта косметических или мелких дефектов, отсроченного обслуживания и нормального износа, если они не влияют на безопасность, безопасность и обоснованность дома. FHA говорит, что примеры таких проблем включают, но не ограничиваются следующим: Отсутствующие поручни

Трещины или поврежденные входные двери, которые в противном случае работают > Треснувшее оконное стекло

• Неисправные окрашенные поверхности в домах, построенных после 1978 г.
• Незначительные утечки водопровода (например, утечки кранов)
• Дефектная отделка пола или покрытие (изношенное покрытие, плохо загрязненное ковровое покрытие)
• Доказательства предыдущего (неактивного) повреждение насекомых / организмов, разрушающих древесную породу, когда нет доказательств невосстановленного структурного повреждения
• Гнилые или изношенные встречные вершины
• Поврежденная штукатурка, гипсовая доска или другие материалы для стен и потолка в домах, построенных после 1978 года
• Плохое качество изготовления
• Опасности при поездках (трещины или частичные тротуары, плохо установленные ковровые покрытия)
• Проложить пространство с мусором и мусором
• Отсутствие всесезонной дорожной поверхности
• Есть много областей, где FHA действительно требует проблем быть устранены, чтобы продажа была закрыта. Вот некоторые из наиболее распространенных проблем, с которыми сталкиваются покупатели жилья. (Если вы покупаете дом, ознакомьтесь с
• Лучшие советы для покупателей в первый раз
• .)

Электрика и отопление В электрической коробке не должно быть изношенных или открытых проводов. Все жилые комнаты должны иметь функционирующий источник тепла (за исключением нескольких городов с мягкой зимой).

Крыши и предметы обихода

• Кровля должна содержать влагу.
• Ожидается, что крыша будет продолжаться как минимум еще на два года.

Оценщик должен осмотреть чердак для подтверждения возможных проблем с крышей.

• Крыша не может иметь более трех слоев кровли.
• Если проверка показывает необходимость ремонта крыши, и крыша уже имеет три или более слоя кровли, FHA требует новой крыши.
• Водонагреватели
• Водонагреватель должен соответствовать местным строительным нормам и должен передавать с помощью имущества.
• Опасности и помехи

К этой категории относится ряд условий. Они включают, но не ограничиваются следующим:

Загрязненная почва

Близость к опасному месту захоронения

Нефтяные и газовые скважины, расположенные на объекте

• Тяжелое движение
• Шум и опасности аэропортов
• Другие источники избыточного шума
• Близость к чему-то, что может взорваться, например, линия нефтепровода высокого давления
• Близость к высоковольтным линиям электропередач
• Близость к башне радиопередач или телепередачи
• Доступ к объектам < Собственность должна обеспечивать безопасный и адекватный доступ для пешеходов и транспортных средств, а улица должна иметь всесезонную поверхность, чтобы аварийные транспортные средства могли получить доступ к объекту в любых погодных условиях.
• Структурная звучность
• Любые дефектные структурные условия и любые другие условия, которые могут привести к будущему структурному повреждению, должны быть устранены до того, как имущество будет продано. К ним относятся дефектная конструкция, чрезмерная сырость, утечка, разложение, повреждение термитов и постоянное расселение. (Дополнительные советы по покупке дома читайте

10 худших ошибок первого домохозяйства

.)

Асбест

Если в области дома содержится асбест, который, кажется, поврежден или поврежден, FHA требует дополнительной проверки специалистом по асбесту. Ванные комнаты В доме должен быть туалет, раковина и душ. (Это может показаться глупым, но вы будете удивлены, что люди возьмут с собой, когда они будут исключены.)

Приборы

Анекдотические данные говорят о том, что FHA требует, чтобы свойства имели рабочие кухонные приборы, особенно рабочие плита. Однако в документах FHA не упоминаются какие-либо требования к приборам.

Это не исчерпывающий список. За дополнительной информацией обращайтесь в Справочное руководство Центра жилищного хозяйства Департамента жилищного строительства и городского развития.

Домашние средства защиты для свойств ниже минимальных стандартов

Что должен делать покупатель дома, если он или она влюбляется в имущество, в котором есть одна из этих потенциально опасных проблем?

Первым шагом должно быть сотрудничество с продавцом. Попросите продавца сделать необходимый ремонт. Если продавец не может позволить себе ремонт, возможно, цена покупки может быть увеличена, чтобы продавцы вернули свои деньги при закрытии. Обычно все работает наоборот - если у собственности есть серьезные проблемы, покупатели будут запрашивать более низкую цену для компенсации. Однако, если имущество уже оценено ниже рынка или если покупатель хочет его достаточно плохо, повышение цены, чтобы завершить ремонт, и сделка закрыта, может быть вариантом.

Если продавец является банком, он, возможно, не захочет производить какие-либо ремонтные работы. В этом случае сделка мертва. Имуществу придется обратиться к покупателю наличных денег или покупателю, не являющемуся FHA, чей кредитор позволит им купить недвижимость в текущем состоянии. (См. Также:

7 вещей, которые нужно знать о FHA Home Loans

.)

Многие покупатели жилья просто должны продолжать искать, пока не найдут лучшее свойство, которое будет соответствовать стандартам FHA. Это может расстраивать, особенно для покупателей с ограниченными средствами и ограниченными свойствами в ценовом диапазоне. К сожалению, иногда это единственное решение.

Некоторые покупатели жилья могут получить одобрение для другого кредитного продукта. Кредит, не связанный с FHA, может предоставить больше возможностей для того, в каком состоянии может находиться имущество, но у кредитора все еще будут свои требования, поэтому это не является гарантией. Другой вариант - подать заявку на кредит FHA 203 (k), который позволяет приобрести фиксатор-верхний со значительными проблемами. (Подробнее см. Введение в FHA 203 (k) Кредит и

Подача заявки на кредит FHA 203 (k)

.) Заключение Кредиты FHA облегчают для заемщиков, чтобы претендовать на ипотеку, но они не обязательно облегчают покупку недвижимости.Заемщики FHA, которые знают, чего ожидать, когда домашние покупки могут ограничить их поиск свойствами, которые, вероятно, будут соответствовать рекомендациям FHA, или, по крайней мере, избегать того, чтобы их сердца были настроены на свойство фиксатора, прежде чем оценивать его. (Для соответствующего чтения взгляните на Приобретение дома с незавершенным капиталом .)