Если вы подумываете о том, чтобы получить обратную ипотеку, вам нужно знать, влияет ли и как это повлияет на вашу ситуацию с подоходным налогом. В этой статье мы объясним, облагаются ли доходы от обратного ипотечного кредитования, является ли процент по обратной ипотеке облагаемым налогом и более. (Изучите основы этого финансового продукта в Обратный ипотечный кредит: инструмент для выхода на пенсию и Этапы выхода на пенсию с обратной ипотекой .)

Являются ли обратные ипотечные доходы облагаемыми налогом?

Деньги, которые вы получаете, когда вы берете обратную ипотеку, не облагаются налогом - это официальное слово из Службы внутренних доходов, которое классифицирует выручку в качестве аванса кредита, а не дохода. Обратный ипотечный кредит - это действительно кредит, хотя многие люди этого не понимают. Если вы когда-либо получали кредит на покупку автомобиля, вы знаете, что вы не платили налоги, когда автосалон предоставил вам эти деньги. Вы погашаете его ежемесячно в течение пяти лет, возможно, используя доход, который вы заработали с вашей работы, за которую вы уже заплатили подоходный налог.

Вот еще один способ взглянуть на то, почему не имеет смысла возвращать доходы по ипотечным кредитам. С обратной ипотекой кредитор, по сути, возвращает вам свой домашний капитал. Как вы накопили этот капитал? Выполняя ежемесячные платежи по ипотечным кредитам. И, как и в случае с автокредитом, вы делали эти ежемесячные платежи по ипотечным кредитам из своего дохода - дохода, на который вы уже платили налоги.

Обратная ипотека по существу дает вам деньги, которые уже ваши, путем конвертации акций в наличные деньги. Вы не отправляете IRS чек, когда вы делаете снятие с вашего сберегательного счета, и вы также не обязаны IRS что-либо, когда вы открываете капитал, который вы накопили в своем доме, через обратную ипотеку (или через дом справедливый кредит, если на то пошло, что вы можете рассматривать как альтернативу обратной ипотеке).

Отчисления на обратный ипотечный процентный налог

Поскольку кредитор дает вам деньги на дом, который у вас есть, вы в основном получаете ссуду, и когда вы берете кредит, вам обычно приходится платить проценты. К сожалению, обратные ипотечные кредиты не имеют рекламных акций, таких как автосалоны или мебельные магазины, где вы можете получить 0% финансирования.

Процентная ставка по обратной ипотеке либо фиксированная, если вы получаете выручку в виде паушальной суммы или переменной, если вы получаете выручку в виде потока ежемесячных платежей или кредитной линии. В любом случае, проценты не выплачиваются до тех пор, пока не будет получен кредит, что может произойти одним из нескольких способов:

- Вы умираете, и вы единственный заемщик по кредиту.

- И вы, и ваш созаемщик (который обычно является вашим супругом) умирают.

- Вы (и ваш созаемщик) постоянно выезжаете.Если дом не был вашим основным местом жительства в течение последних 12 месяцев, вы считаетесь, что навсегда переехали, даже если вы все еще владеете домом.

- Ты продаешь дом.

- Вы перестаете платить налоги на недвижимость или страхование домовладельцев.

- Вы не можете поддерживать свой дом в хорошем состоянии.

(См. Обратные ипотечные ловушки и Опасности обратного ипотечного кредита .)

Как выплачивается проценты, когда требуется кредит? Он выплачивается так же, как выплачивается принципам: через продажу дома, путем рефинансирования дома или из личных активов. Это три способа возврата полной ипотеки в полном объеме. После того, как он окупится, либо вы (если вы еще живы), либо ваши наследники (если вы умерли), можете получить налоговый вычет за проценты, выплаченные по обратной ипотеке.

С передовым залогом, который у вас есть, когда вы платите за свой дом, вы делаете ежемесячные платежи по основному долгу и проценты, и вы можете вычитать проценты по вашей налоговой декларации каждый год. С обратной ипотекой вы фактически не выплачиваете проценты до тех пор, пока не будет получен кредит, поэтому вычет налога на ипотечные кредиты существует только в течение одного налогового года. Однако есть исключение: в редких случаях заемщики будут производить платежи по их обратные ипотечные кредиты, пока они все еще живут в доме, и в этом случае вы можете вычесть проценты в год, который вы платите.

Как вы знаете, проценты по ипотечным кредитам подлежат только вычитанию налога, если вы перечисляете свои вычеты, и только имеет смысл перечислять ваши вычеты, если они превышают стандартную вычету. Поскольку все обратные проценты обратного ипотечного кредита выплачиваются в том же году, есть приличный шанс, что он превысит стандартный вычет. (Подробнее … > Расчет налога на вычет процентов по ипотечным кредитам и Налоговые отчисления на процентные ставки по ипотечным кредитам .) IRS может ограничить ваш вычет, однако, поскольку существует еще одна ключевая разница между вычетом процентных ставок по ипотечным кредитам при форвардной ипотеке против обратная закладная. IRS считает, что процентные ставки по авансовым ипотечным кредитам являются «долговыми обязательствами по приобретению», в то время как он может рассматривать обратную ипотечную процентную ставку как «задолженность по долговым обязательствам». «Это зависит от того, как вы используете средства по займам, и здесь все становится сложным, и советы налогового специалиста могут действительно помочь. Деньги, используемые для ремонта или ремонта, могут быть классифицированы как задолженность по приобретению, и вы можете вычесть проценты на сумму в 1 миллион долларов США в виде задолженности по приобретению. Вы можете удерживать проценты только на сумму 100 000 долларов США на долги, деньги, используемые для целей, не связанных с проживанием, например, оплата ваших медицинских счетов.

Вычитание налога на имущество

Кроме того, условия обратной ипотеки требуют, чтобы вы продолжали платить налоги на недвижимость до тех пор, пока вы живете в своем доме. Налоги на недвижимость (которые IRS называет «налогами на недвижимость») вычитаются в том году, который вы им платите. Тем не менее, этот налоговый вычет принесет вам пользу только в том случае, если вы перечисляете и без большого количества процентов по ипотечным кредитам, или медицинских и стоматологических счетов, которые превышают определенный процент вашего скорректированного валового дохода (либо 7.5% или 10%, в зависимости от вашего возраста и налогового года) - вам, вероятно, будет лучше принимать стандартный вычет. Это означает, что вы не получите выгоду от вычета налога на имущество.

Итог

Прибыль, полученная вами от обратной ипотеки - независимо от того, получаете ли вы ее в виде паушальной суммы, ежемесячными платежами или кредитной линией, не облагается налогом. Они считаются залогом, а не доходами. Проценты, которые вы платите по обратной ипотеке, могут облагаться налогом в течение года, когда вы или ваши наследники платите, в зависимости от деталей вашей ситуации.