Существует шесть разных способов получения выручки от наиболее популярного типа обратной ипотеки, ипотечного ипотечного кредита (HECM). Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD), который регулирует HECM, называет эти варианты выбора «планами выплат». «Вы можете выбрать, чтобы получить большую единовременную сумму вперед, установить кредитную линию, которую вы можете использовать по мере необходимости, получать равные ежемесячные платежи или выбрать комбинацию этих параметров.

План, который вы выберете, повлияет на то, сколько денег вы получите в краткосрочной и долгосрочной перспективе, насколько быстро вы используете свой домашний капитал и насколько эффективно обратная ипотечная помощь помогает вашим финансовым целям. Вот посмотрите, как работает каждый план платежей, а также плюсы и минусы каждого. (Если вы не знакомы с этими кредитами, узнайте о правилах, которые применяются ко всем HECM, независимо от выбранного вами плана платежей, в A Посмотрите на Правила обратных ипотечных кредитов .)

< ! --2 ->

План оплаты с фиксированной ставкой

Если вам нужна обратная ипотека с фиксированной процентной ставкой, у вас есть только один вариант плана оплаты: единовременный платеж с единовременной выплатой.

Как это работает: Получите большое количество сразу, как только ваша обратная закладная закрывается. Проценты начисляются на эту сумму, текущие ежемесячные страховые взносы по ипотечным кредитам, а также любые финансируемые затраты на закрытие до тех пор, пока обратная ипотека не будет выплачена и не будет выплачена. Начальная процентная ставка выше, чем с планами с регулируемой ставкой, но ожидаемая процентная ставка с течением времени ниже.

Профи: Используйте этот вид кредита, чтобы расплатиться с высоким ипотечным балансом или покрыть другие большие расходы. «Распределение разовых сумм лучше всего подходит для людей, у которых есть большая ипотека, которую они должны заплатить», - говорит Кейси Флеминг, советник по ипотеке, который в настоящее время работает в C2 Financial Corp. и имеет более чем 30-летний опыт работы в ипотечной индустрии. Он говорит, что это лучший вариант, если вам нужно взять все или большую часть ваших доступных средств сразу.

Против: Вы не сможете получить дополнительные поступления от этого займа в будущем. Заемщики, которые не умеют управлять деньгами или которые потеряли свою способность делать это, рискуют растратить выручку или потратить их слишком быстро. Мошенники иногда убеждают пожилых вынимать этот тип займов или целевых домовладельцев, которые недавно взяли его. (Узнайте, как защитить себя и своих близких в Остерегайтесь этих обратных агитационных мошенников .) Флеминг говорит, что самый большой недостаток заключается в том, что «для почти всех случаев максимальная ничья в год равна 60% от начального главный предел. Поскольку этот вариант имеет только одну ничью, максимальная сумма кредита довольно низкая. «Вы сохраняете остальные 40% в качестве собственного капитала. Вы не сможете заимствовать у 40%.Но наличие этого капитала может пригодиться, если вы хотите продать свой дом и погасить свою обратную ипотеку.

Чтобы получить доступ ко всем своим эквити с течением времени, вам нужно выбрать тарифный план с регулируемой ставкой.

Планы платежей с регулируемой ставкой

Остальные пять обратных планов по ипотечным платежам имеют регулируемые тарифы. Если вы выберете один из них, есть три возможности изменения вашей процентной ставки. Только один будет применяться к вашей ипотеке, и он будет раскрыт в ваших кредитных документах.

• Ваша процентная ставка будет корректироваться один раз в год. Ставка будет основана на индексе Казначейства с постоянной степенью зрелости (CMT) плюс маржа, установленная кредитором. Ставка не может увеличиться более чем на 2% в год и не может увеличиваться или уменьшаться более чем на 5% от первоначальной ставки в течение срока кредита.

• Ваша процентная ставка будет корректироваться ежемесячно на основе индекса CMT плюс маржа, установленная кредитором. Ставка не может увеличиться более чем на 10% в течение срока кредита, и нет предела тому, насколько низкая процентная ставка может пойти.

• Ваша процентная ставка будет ежемесячно корректироваться на основе ставки Лондонской межбанковской ставки (LIBOR) плюс маржа, установленная кредитором . Ставка не может увеличиться более чем на 10% в течение срока кредита, и нет предела тому, насколько низкая процентная ставка может пойти.

Хотя имеет значение, какой из этих сценариев применяется к вашему кредиту, поскольку он влияет на то, сколько процентов ваш кредит начисляется с течением времени, это не имеет значения с точки зрения влияния на запланированные ежемесячные платежи или ваш доступный кредитный лимит. Значительное изменение процентной ставки с обратной ипотекой не подвергает вас риску обращения взыскания так, как это может быть с форвардной ипотекой. Однако более высокая процентная ставка влияет на ваш домашний капитал и означает, что вы стоите меньше, если продаете дом. Если вы планируете остаться в своем доме на всю жизнь, повышение процентной ставки может не быть серьезной проблемой. Если вы этого не сделаете, вы можете убедиться, что процентная ставка по кредиту соответствует первому сценарию, поскольку максимальное увеличение процентной ставки составляет 5% вместо 10%. Ваш кредитный офицер и консультант по ипотечным кредитам могут помочь вам понять ваш выбор и как регулируемые процентные ставки влияют на вашу ситуацию (см. Найти подходящее обратное ипотечное консультационное агентство ).

Когда вы подаете заявку на обратную ипотеку с регулируемой процентной ставкой, иллюстрации ваших вариантов плана платежей будут использовать ожидаемую процентную ставку. Это лучшее предположение кредитора о том, какая регулируемая процентная ставка будет в среднем превышать срок вашего кредита. Это один из трех ключевых факторов при определении того, сколько вы можете брать взаймы, а также возраст самого молодого заемщика и стоимость имущества.

Теперь, когда у вас есть общее представление о том, как работают тарифы с плавающей ставкой, давайте рассмотрим пять вариантов оплаты. Помните, что «платеж» в этом контексте относится к тому, как вы будете получать средства по займам.

Вариант 1: План оплаты владения жильем

Как это работает: Получите равные ежемесячные платежи, если по крайней мере один заемщик живет в доме в качестве основного места жительства.Ежемесячные платежи рассчитываются в предположении, что вы будете жить до 100. Если вы не ожидаете, что так долго проживете, более вероятным вариантом может быть предложенный ниже план оплаты по срокам. Если вы проживете дольше, вы продолжите получать платежи. Если вы хотите получать постоянный ежемесячный платеж на всю оставшуюся жизнь в своем доме, план оплаты владения недвижимостью является хорошим выбором.

Профи: «Выплаты за владение жильем отлично подходят для тех, кто думает, что они будут жить в доме долгое время и кому нужен стабильный месячный доход», - говорит Флеминг. Вам не нужно беспокоиться о том, что вы закончите обратный доход по ипотечным кредитам с планами выплат по срокам до тех пор, пока вы продолжите выполнение других условий займа.

Против: Если у вас есть большие счета, чтобы расплатиться, этот план не поможет вам оплатить их. Кроме того, хотя этот план платежей, по-видимому, обеспечивает гарантированный доход на всю жизнь, если вам нужно выехать из своего дома по соображениям здоровья - или если вы не справитесь с требуемыми имущественными расходами, такими как страхование домовладельцев, налоги на имущество или базовое обслуживание - обратное ипотека будет выплачиваться (это верно по любому тарифному плану), и вы не будете получать никаких дополнительных платежей, если вы не вылечите дефолт. Вы получите все деньги, оставшиеся от продажи вашего дома после погашения обратного ипотечного кредита, но в худшем случае депрессивного рынка недвижимости в сочетании с высокими процентными ставками вы можете не получить много денег.

Вариант 2: План оплаты по срокам

Как это работает: Получите равные ежемесячные платежи за определенный период времени, который вы выберете, например, 10 лет. «Срок оплаты лучше, если у вас есть четкое представление о том, как долго вы будете жить в доме», - говорит Флеминг. «Старшие люди - 80 и выше - или те, кто хочет уйти через несколько лет, могут выбрать этот тип. «

Профи: Ежемесячная выплата выше по сравнению с планами оплаты за владение. Хотя вы не будете получать дополнительные ежемесячные платежи после того, как вы достигнете конца срока кредита, вы сможете продолжать жить в доме в качестве основного места жительства до тех пор, пока вы не уйдете или не перейдете (если вы продолжите выполнение другого займа условия, такие как уплата налогов на имущество).

Против: У вас не будет стабильного дохода на всю жизнь, если вы не умрете в течение срока кредита. Вы можете использовать свой собственный капитал слишком рано в своей жизни и не иметь другого источника средств, на который можно положиться.

Вариант 3: Кредитная линия

Как это работает: Получите доступ к деньгам по мере необходимости. Вы можете решить, когда нарисовать свою кредитную линию и сколько нужно принять, если ваш баланс ниже основного предела. Ваш кредитор не может требовать, чтобы вы снимали минимальную сумму или снимали минимальную сумму по установленному графику.

Профи: Кредитная линия обеспечивает большую гибкость. Вы можете снять большую единовременную сумму вперед, а затем заимствовать дополнительные средства с течением времени; вы получаете доступ к этому дополнительному капиталу, который остается заблокированным с помощью плана платежей с фиксированной ставкой. Вы также можете оставить линию нетронутой в течение многих лет в ожидании дня, когда вам это может понадобиться.Вы также можете снимать одинаковые или одинаковые суммы каждый месяц. В принципе, вы можете настроить свои изъятия на свои нужды и корректировать их по мере изменения ваших потребностей. Кредитная линия может работать как единовременная, срочная или срочная, но у вас больше контроля. Кроме того, неиспользованная часть вашей кредитной линии растет со временем с той же процентной ставкой, которую вы платите за сумму, которую вы заимствовали, и вы платите только проценты за деньги, которые вы фактически заимствуете, что может облегчить продажу и перемещение позже или потенциально оставить деньги вашим наследникам. В отличие от кредитной линии домашнего капитала, кредитная линия с обратной ипотекой не может быть отменена, даже если стоимость вашего дома уменьшается или ваша финансовая ситуация ухудшается.

Против: Вы можете сжечь кредитную линию, заимствуя максимум 60% от вашего основного лимита в год, а остальные 40% - в день первого года. Если вы это сделаете, у вас не будет доступа к средствам. Кроме того, для получения средств, запрашиваемых у вашей кредитной линии, может потребоваться до пяти рабочих дней, поэтому вы должны быть уверены, что у вас достаточно денег на вашем расчетном счете для удовлетворения срочных потребностей.

Вариант 4: Модифицированный тарифный план

Как это работает: Получите фиксированные ежемесячные платежи в сочетании с доступом к кредитной линии до тех пор, пока один заемщик занимает дом в качестве основного места жительства. Фиксированные ежемесячные платежи будут меньше, чем если вы получите прямой тарифный план, а кредитная линия будет меньше, чем если бы вы получили прямую линию кредитного плана, но у вас будет доступ к той же общей сумме средств.

Профи: У вас есть гибкость в установлении ежемесячных платежей, а также гибкость в выборе размера вашей кредитной линии. Если вы хотите увеличить ежемесячные платежи, вы можете выбрать меньшую кредитную линию; если вы хотите увеличить кредитную линию, вы можете выбрать более мелкие ежемесячные платежи. Это позволяет вам удовлетворять ваши обычные ежемесячные потребности в денежных потоках без заимствования больше, чем вам нужно. Этот вариант удерживает ваши процентные расходы и снижает риск использования всего вашего капитала и не может позволить себе двигаться, если вы захотите или захотите позже.

Против: Если вам нужна большая сумма сразу, этот план оплаты, вероятно, не самый лучший вариант.

Вариант 5: Модифицированный план сроков

Как это работает: Получите фиксированный ежемесячный платеж за заданное количество месяцев, а также доступ к кредитной линии до тех пор, пока один заемщик поддерживает дом как свой или ее основной резиденцией. Фиксированные ежемесячные платежи будут меньше, чем если вы получите прямой план, а кредитная линия будет меньше, чем если бы вы получили прямую линию кредитного плана, но у вас будет доступ к той же общей сумме средств.

Профи: У вас есть гибкость в определении размера ваших ежемесячных платежей и как долго вы их получите, и они будут выше, чем они будут под измененным планом владения, при условии, что кредитная линия того же размера , Вы также получаете гибкость в выборе размера кредитной линии. По истечении этого срока у вас все равно будет доступ к кредитным средствам, если вы не воспользовались своей кредитной линией.Как и в случае с измененным планом владения, вы можете удерживать свои процентные платежи и, возможно, иметь достаточный капитал, оставшийся для перехода позже.

Против: У вас может закончиться обратная ипотечная выручка. Вы получаете только ежемесячные платежи за определенное количество месяцев или лет, поэтому вы должны тщательно использовать свою кредитную линию, если вы ожидаете получить доход в конце срока. Этот план также не лучший выбор для больших потребностей в наличных деньгах.

Нижняя линия

HECM предлагают так много планов платежей, потому что у старших домовладельцев много разных финансовых потребностей. Ни один конкретный вариант не является общепризнанным или плохим.

«Какой вариант лучше всего зависит исключительно от ситуации и потребностей клиента», - говорит Флеминг. Но он добавляет: «Как правило, я предпочитаю кредитную линию на срок владения или срочные платежи», поскольку кредитная линия позволяет вам ежемесячно снимать средства, как вы могли бы с помощью срока действия или срочного плана, но дает вам гибкость извлечения больше в чрезвычайной ситуации и начисление процентов, если вам не нужно использовать его.

Сделайте свое исследование и задайте множество вопросов своего кредитора и обратного ипотечного консультанта, чтобы выяснить, какой план платежей лучше для вас. (Для соответствующего чтения см. 5 знаков обратного ипотечного кредита - хорошая идея и выбор правильного обратного ипотечного кредитора .)