Роскошные цены на недвижимость горячие и продолжают расти. Топ-продажа элитной недвижимости в Нью-Йорке стоила 91, 541 000 миллионов долларов, согласно последнему отчету международной недвижимости Christie's.

«Многие люди с высоким уровнем чистой стоимости покупают дома в качестве тяжелого актива», - говорит Джей Белсон, генеральный директор Jay Belson Luxury Real Estate, инвестиционной фирмы с полным спектром услуг, основанной в Беверли-Хиллз, Калифорния, и с богатством богатых людей в мире растет, потенциальный рынок элитных объектов больше, чем когда-либо. Если вы хотите войти в действие и можете позволить себе крутой ценник, вот несколько вариантов для этого.

Определение «Luxury Property»

Важно понять, какие функции характеризуют роскошную собственность до того, как вы инвестируете, потому что один только ценник не поместит свойство в эту категорию. «Это должно быть уникальным и эксклюзивным, в хорошем смысле. Люди, которые являются богатыми, будут платить премию за то, что считается превосходным », - говорит Рэнди Чар, старший вице-президент по операциям в One Queensridge Place, роскошный высотный дом, расположенный всего в нескольких минутах от полосы Лас-Вегаса.

Высокие покупатели хотят получить доступ к роскошным видам деятельности, таким как шоппинг, рестораны и искусство, а также близость к другим роскошным домам. Трофейный адрес, например Park Avenue в Нью-Йорке, добавляет ценность. Иметь легендарную историю тоже не повредит. Многие покупатели роскоши ищут естественную красоту набережной или, по крайней мере, вид на реку, океан или озеро. Другие хотят посмотреть на сельскую местность или горы.

Высококачественные покупатели хотят использовать те же функции, что и все покупатели, но в более широком масштабе. Им нужна конфиденциальность и безопасность, иногда до уединения. Они хотят красоту внутри и снаружи и могут позволить себе индивидуальную архитектуру, индивидуальный дизайн, чрезмерное внимание к деталям и роскошную отделку. Они также хотят удобств на вершине удобств: кухня шеф-повара, роскошный бассейн, просторный мастер-люкс и открытая жилая площадь, не говоря уже о домашней автоматизации, детекторах движения, автоподъемниках и винных погребах с контролируемой температурой. Они также хотят пространства. Например, в Малибу, Калифорния, средний роскошный дом имеет более 4 000 квадратных футов (и цена за 6 миллионов долларов).

При выборе роскошного дома крайне важно подумать об аспектах собственности, которые нельзя изменить, говорит Марк Фитцпатрик, генеральный директор маркетингового агентства RUHM Destination Marketing, предлагающего маркетинговые услуги для элитных объектов по всему миру. «Вы не можете изменить путь солнца, местоположение океана или тот факт, что на ваших самолетах есть траектория полета больших самолетов. Уродливые обои в ванной гораздо менее важны, чем погода », - говорит он.

Сколько вам нужно?

На рынках, где цены, как правило, ниже, вам может понадобиться всего полмиллиона человек, чтобы владеть роскошной недвижимостью. Но вам понадобится как минимум 1 миллион долларов, чтобы купить роскошную недвижимость в большинстве крупных городов, а цена на входной взнос растет, когда стоимость жизни высока. По данным Christie's , это составляет 3 миллиона долларов в Сан-Франциско, 5 миллионов долларов в Лос-Анджелесе и Нью-Йорке и 7 миллионов долларов в Лондоне.

Роскошные покупатели часто платят наличные деньги, но другой вариант - большой ипотечный кредит. Если вы финансируете покупку, вам понадобится большой авансовый платеж, отличный кредит, подтверждение дохода и активов и большие денежные резервы.

Как это сделать: ваши возможности инвестировать в роскошную недвижимость

Если вы хотите инвестировать в роскошную недвижимость, вы можете воспользоваться несколькими путями.

Флип-особняк

Ремоделирование существующих роскошных объектов и перепродажа их с целью получения прибыли - отличная инвестиция, говорит Белсон из Jay Belson Luxury Real Estate. «Это быстрее, чем строительство с нуля, но ограничено свойствами, которые имеют только правильное сочетание архитектуры, состояния и компоновки», - говорит он, добавляя, что фиксаторы лучше. Недостатком является то, что «потому что в большинстве из этих домов можно жить при покупке, вы будете конкурировать с местными покупателями-пользователями, которые могут превзойти вас», - говорит он. Тем не менее, конкуренция между инвесторами и ластами намного ниже на рынке роскоши, потому что меньше людей, которые могут позволить себе финансировать элитные проекты и которые понимают, как их выполнять на высоком уровне, говорит Белсон.

Инвестировать на международном уровне

Инвестиции в роскошную недвижимость за рубежом могут иметь преимущества, которые вы не найдете внутри страны. На островах Тёркс и Кайкос, маленькая британская заморская территория, расположенная к востоку от Кубы и к северу от Гаити и Доминиканской Республики, нет годовых налогов на имущество и нет налогов на прирост капитала на переданную собственность. Собственность собственности защищена земельным кадастром, а доллар США является официальной валютой, поэтому обменные курсы не являются фактором завершения покупки или будущей стоимости вашей недвижимости.

Эти острова - хорошее место для инвестиций, поскольку цены на землю неуклонно росли за последние десять лет и, как ожидается, продолжат это делать благодаря быстрому росту туризма и развития, говорит Блэр Макферсон, совладелец и брокер RE / MAX Группы недвижимости Турки и Кайкос. И вы можете получать дополнительный доход от своих инвестиций, сдавая его в аренду, пока вы уезжаете, и позволяя управляющей компании справляться с деталями, говорит он.

Инвестирование за границу может также иметь уникальные проблемы. «Мы должны помнить, что остальной мир не работает, как в США, - говорит Фицпатрик RUHM. «Вы не хотите покупать недвижимость в другой стране только для того, чтобы узнать, что правительство может вернуть ее вам в дорогу. «Используйте международного адвоката по недвижимости и других специалистов, чтобы помочь вам с должной осмотрительностью, - говорит он.

Купить роскошный кондоминиум

Если вы покупаете роскошный кондо для себя или сдаете в аренду, «тратить деньги на дом, расположенный в большом роскошном здании с удобствами и рядом с транспортом, это путь», говорит Лидия Суссек из Corcoran, компании по недвижимости с полным спектром услуг в Манхэттене.«Покупка в роскошном здании с плохими вариантами транспортировки - это плохая инвестиция», - говорит она.

Услуги и функции, предлагаемые строительными предложениями, также могут сделать или разбить ваши инвестиции. «У вас нет штатного швейцара? Хорошо, но что еще предлагает ваш дом? Виды, высокие потолки, террасы, все эти функции помогают отличить ваш дом от других квартир для куки-куттеров и могут привести к более высокой скорости продаж, когда пришло время уйти », - говорит Сассек.

Имейте в виду, что когда вы покупаете роскошную недвижимость, вы покупаете образ жизни. По ее словам, частные крышные палубы, бассейны, общие помещения с фитнес-центрами, услуги горничной или услуги в стиле отеля отличаются роскошной недвижимостью. «Даже если есть новые новые квартиры, построенные вокруг дома, который вы покупаете, эти типы свойств имеют ценность», - говорит Сассек.

Jumbo Mortgages for Luxury Real Estate

В то время как большинство покупателей элитной недвижимости предпочитают приобретать недвижимость наличными, некоторые используют большие займы для покупки роскошной недвижимости. Jumbo loans (также называемые jumbo mortgages) - это кредиты на суммы, превышающие лимит, установленный Федеральным агентством по жилищному финансированию (FHFA). Обычно эта сумма превышает сумму в 424 100 долларов США; однако в некоторых графствах, часто в домах более дорогой недвижимости, эта сумма больше. В настоящее время процентная ставка по 30-летней фиксированной процентной ставке составляет 4,25%, при этом APR составляет 4,2%. ком. Это похоже на среднюю норму стандартной 30-летней фиксированной ипотеки. По состоянию на январь 2017 года процентная ставка по среднему 30-летнему фиксированному ипотечному кредиту составляет 4,25%, при этом АПР составляет 4,32%.

Выбор элитной недвижимости для отдыха

«Аренда роскошных каникул может обеспечить множество преимуществ, включая признание активов, налоговые вычеты, возможности для деловых поездок и, самое главное, личное удовольствие», - говорит Фицпатрик RUHM. Выбор места с типично сильным рынком является ключевым, например, город горнолыжного курорта, Гавайи или тропический остров. «Они отлично подходят для сезонного дохода и хорошо работают на хороших финансовых рынках. Однако во время рецессии они могут пострадать больше, чем дома близ крупных городов », - говорит он.

Действительно, рынок элитного жилья пережил самый сильный отскок от крушения жилья в крупных городах, но курортные зоны начинают последовать его примеру, говорится в недавнем отчете международной недвижимости Christie's.

В дополнение к выбору правильного города инвесторы должны подумать о покупке недвижимости, которая будет привлекательной для отдыхающих семей, говорит Фитцпатрик. «Это увеличит ваш уровень заполняемости и рентабельность инвестиций», - говорит он.

Брюс Тобиас, 20-кратный топ-агент по продаже недвижимости в RE / MAX Sedona в Аризоне, добавляет, что высококлассные туристические курорты являются хорошим выбором, и инвесторы должны искать объекты с потенциалом для долгосрочных выгод ,

Завершить пользовательскую сборку

Построение нового дома с нуля обеспечивает максимальную прибыль, но имеет более длительный срок, говорит Белсон, но это дом, где все новое, и имеет самые востребованные стили и удобства в современном мире. в получении верхнего доллара.Он говорит, что его компания в настоящее время строит дом площадью 25 000 квадратных футов в Bel Air, Калифорния. «Мы приобрели недвижимость за 8 долларов. 7 миллионов. Бюджет строительства составляет 18 миллионов долларов. Прогнозируемая цена продажи составляет 50 миллионов долларов США. Трудно сказать, что это инвестиции, - говорит он.

Если вы сами не строите дом, будьте осторожны с тем, как вы его настраиваете. Вы захотите выбрать макет, удобства и отделки, которые понравятся широкому сегменту рынка роскоши, чтобы максимально увеличить ваши шансы на продажу быстро и на верхний доллар. Удостоверьтесь, что дом функциональный и приветливый, и имеет функции безопасности и конфиденциальности, которые хотят приобрести элитные покупатели. Но есть тонкая грань между созданием этой широкой привлекательности и созданием уникальности, которую жаждут покупатели роскоши.

«Когда что-то не коммодитируется, и это желательно, и есть спрос, вот когда вы видите, что цены действительно прыгают», говорит один из членов «Queensridge Place Char». «Если вы посмотрите на бутылку« 82 Lafitte Rothschild », то оценка цен растет экспоненциально по сравнению с винтажем, который менее высок из-за спроса и предложения. Это то же самое с роскошной недвижимостью. Чем более эксклюзивным и сложнее найти, тем более достойным инвестиций становится дом. «

Итог

Инвестирование в роскошную недвижимость может быть более захватывающим, чем инвестирование в ценные бумаги благодаря своему ощутимому аспекту, и есть много способов сделать это: от создания собственного дома до щелчка особняка, чтобы купить недвижимость для отдыха. Вы можете наслаждаться роскошным домом в качестве жителя, как путешественник или арендодатель, или строить роскошные дома для других. Прежде чем покупать, убедитесь, что вы понимаете функции, которые создают долгосрочную ценность в этом классе активов, чтобы получить максимальную отдачу от ваших инвестиций.