Инвесторы недвижимости только что завершил очень успешный 2015 год, но есть некоторые причины усомниться в устойчивости растущих ценностей собственности. Несмотря на знаменательные годы для многих крупных рынков жилья в метро, ​​некоторые обеспокоены нерациональностью цен на недвижимость и ожиданиями инвесторов.

Понимание эффективности недвижимости

Недвижимость - уникальная инвестиция. Его можно трогать, восхищать и улучшать, в отличие от акций или облигаций. Он также обесценивается и требует обслуживания, в отличие от золота. Тем не менее, эффективность недвижимости часто складывается с точки зрения цен, а не потоков наличности - например, если говорить о том, что у бизнеса был отличный год, потому что его цена акций увеличилась, даже если ее доходы и прибыль не отставали.

Часто предполагается, что рост цен на жилье хорош для экономики, но, как доказано в 2003-2007 годах, это не очень полезный показатель. Дома и апартаменты имеют рыночную цену, как и любые другие товары; рынки вряд ли отмечают, что цены на продовольствие растут на 10% каждый год. Если цены на недвижимость растут быстрее, чем рост заработной платы, то владение и аренда становятся менее доступными, и расходы обязательно должны уйти из других мест в экономике.

Основная причина, по которой люди покупают недвижимость, - иметь приют, а не приобретать дополнительный капитал. Жизнь в доме не является дополнительным преимуществом; это основная функция. Большинство арендаторов и домовладельцев выигрывают больше, когда заработная плата растет быстрее, чем ежемесячные платежи.

Существует четкая дихотомия между хорошими новостями для инвесторов, которые хотят видеть рост цен на активы, и арендаторов / владельцев, которые хотят видеть более низкие ежемесячные платежи. В экономике нет непреложного закона, который заставляет цены на жилье всегда расти в обычное время; стоимость недвижимости - это продукт арендной платы, а не потенциал перепродажи. Если собственность - будь то коммерческая или жилая - может командовать более высокой арендной платой, цена должна повышаться, потому что больше участников будет соревноваться за право собирать эти арендные ставки. Если арендная плата не идет в ногу с ростом цен, рынок может очень легко смотреть на пузырь.

Недвижимость Blew the Lid Off 2015 - номинально

Опрос, проведенный Объединенным центром жилищных исследований Гарвардского университета, показал, что стоимость недвижимости обеспечила большую отдачу от инвестиций (ROI), чем NASDAQ, S & P 500, Dow Jones, золото или средний взаимный фонд. В номинальном выражении недвижимость срывала крышку с активов конкурентов. Исследование Zillow показало, что к ноябрю 2015 года годовые приросты в США увеличились на 3,9%.

В прошлом году рост цен на активы многих крупных рынков Америки вырос в прошлом году. Манхэттен сломал рекорд цен за квадратную метку в октябре, достигнув $ 1 500. Нью-Йорк также увидел рекордные продажи на своем суперличном рынке, в том числе более 20 продаж превысили $ 30 миллионов.Между вторым и четвертым кварталами количество продаж квартир в Манхэттене выросло на 37%. Нью-Йорк является одним из немногих городов с уменьшением соотношения цены и дохода.

Чикаго зафиксировал рекордные объемы иностранных инвестиций на своем рынке недвижимости в 2015 году. Общий новый приток иностранных инвестиций в Windy City составил более 3 долларов. 3 миллиарда, легко выигрывая предыдущий рекорд $ 2. 18 миллиардов в 2013 году. Более впечатляюще, чикагские инвесторы увидели, что показатели капитализации выше 5%, выше 4,1% для Манхэттена и 4,7% в Сан-Франциско на 2015 год. Иллинойс потерял больше населения, чем любое другое государство в стране в течение года , видя чистый отток в 105 000 человек, что является одной из причин, по которым показатели цены и дохода были плоскими для всех объектов.

Возможно, рынок не работает, как и Денвер. В штате Колорадо в 2015 году произошло 11 последовательных месяцев роста цен на жилье, что привело к увеличению цен на жилье в Цюриве на 15%. «Денвер пост» кредитовал нехватку запасов и большой приток новых жителей с признательностью. Тем не менее, экономисты предупреждают, что отсутствие доступности и перспективы роста процентных ставок являются серьезной проблемой для арендаторов и покупателей жилья в 2016 году.

Обеспокоенность по поводу очередного пузыря?

Обеспокоенные аналитики получают оттенки 2005 и 2006 годов, когда глобальный пузырь на рынке недвижимости был самым нерациональным. Однако не все согласны; один нью-йоркский ученый сказал CNBC: «Все продается быстро, поэтому я не вижу, как может быть пузырь». Это не имеет особого смысла, поскольку скорость транзакций очень мало связана с базовыми принципами. Речь идет о сильных характеристиках недвижимости в Америке, которые могут быть построены на фоне сверхнизких процентных ставок и медленного роста производительности.

Некоторые из них сигнализируют. Карл Икан сказал FOX Business, что субстандартный долг был хуже в 2015 году, чем в 2007 году, и что Федеральный резерв заслуживает вины за создание второго пузыря на рынке жилья, который «может быть катастрофическим».