Из первого решения инвестировать в недвижимость, чтобы фактически купить свою первую арендуемую недвижимость, предстоит проделать большую работу. Эта задача может быть сложной для первого инвестора. Владение имуществом - это сложный бизнес, и на этом месторождении приземляются наземные мины, которые могут уничтожить ваши доходы. Здесь мы рассмотрим 10 лучших вещей, которые вы должны учитывать при покупке дохода.

Запуск поиска

Если вы, возможно, захотите, чтобы агент по операциям с недвижимостью помог вам завершить покупку арендной недвижимости, вы должны начать поиск своих инвестиций самостоятельно. Наличие агента может принести ненужное давление, чтобы купить, прежде чем вы нашли имущество, которое вам подходит. Самое главное - принять беспристрастный подход ко всем свойствам и районам вашего инвестиционного диапазона.

Ваш диапазон инвестиций будет ограничен тем, намерены ли вы активно управлять имуществом (быть арендодателем) или нанять кого-то другого, чтобы управлять им. Если вы намерены активно управлять, вы не должны получить свойство, которое находится слишком далеко от того места, где вы живете. Если вы собираетесь получить компанию по управлению имуществом, которая будет следить за ней, ваша близость к собственности будет менее проблематичной.

Давайте рассмотрим 10 лучших вещей, которые вам следует учитывать при поиске подходящей недвижимости.

1. Окрестности: Качество окрестности, в которой вы покупаете, будет влиять как на типы арендаторов, привлекаемых вами, так и на то, как часто вы сталкиваетесь с вакансиями. Например, если вы покупаете окрестности рядом с университетом, вероятность того, что ваш пул потенциальных арендаторов будет в основном состоять из студентов и что вы будете иметь вакансии на регулярной основе (летом, когда студенты, как правило, возвращаются назад Главная).
2. Налоги на недвижимость: Налоги на недвижимость не являются стандартными по всем направлениям, и, поскольку инвестор планирует заработать деньги из аренды, вы хотите знать, сколько вы будете терять налоги. Высокие налоги на недвижимость не всегда могут быть плохими, если район является отличным местом для долгосрочных арендаторов, но эти два не обязательно идут рука об руку. Офис оценки города будет иметь всю налоговую информацию в файле или вы можете поговорить с домовладельцами в сообществе.
3. Школы: Ваши арендаторы могут иметь или планировать иметь детей, поэтому им нужно место возле приличной школы. Когда вы найдете хорошую собственность возле школы, вы захотите проверить качество школы, так как это может повлиять на стоимость ваших инвестиций. Если школа имеет слабую репутацию, цены будут плохо отражать стоимость вашей собственности. Хотя вы будете в основном обеспокоены ежемесячным денежным потоком, общая стоимость вашего имущества в аренду вступает в игру, когда вы в конечном итоге его продаете.
4. Преступление: Никто не хочет жить по соседству с горячей точкой для преступной деятельности. Пойдите в полицию или в публичную библиотеку для точной статистики преступлений для различных районов, а не попросите домовладельца, который надеется продать вам дом. Пунктами для поиска являются ставки вандализма, серьезные преступления, мелкие преступления и недавняя деятельность (рост или замедление). Вы также можете спросить о частоте присутствия полиции в вашем районе.
5. Рынок труда: Местоположения с растущими возможностями трудоустройства, как правило, привлекают больше людей, что означает больше арендаторов. Чтобы узнать, как конкретные тарифы, перейдите непосредственно в Бюро статистики труда США или в свою местную библиотеку. Если вы заметите объявление о том, что новая крупная компания переезжает в этот район, вы можете быть уверены, что работники будут стекаться в этот район. Тем не менее, это может привести к тому, что цены на жилье будут реагировать (как отрицательно, так и положительно) в зависимости от того, какая корпорация движется. Резервный момент здесь заключается в том, что если вы хотите, чтобы новая корпорация на заднем дворе, ваши арендаторы, вероятно, тоже будут.
6. Удобства: Проверьте потенциальный район для текущих или планируемых парков, торговых центров, спортивных залов, кинотеатров, центров общественного транспорта и всех других льгот, которые привлекают арендаторов. Города, а иногда и даже определенные районы города, имеют массу рекламной литературы, которая даст вам представление о том, где можно найти лучшее сочетание общественных удобств и частной собственности.
7. Разрешения на строительство и будущее развитие: Отдел муниципального планирования будет иметь информацию обо всех новых разработках, которые будут или зонированы в этом районе. Если в вашем районе много новых кондоминиумов, бизнес-парков или торговых центров, это, вероятно, хорошая зона роста. Однако следите за новыми разработками, которые могут повредить цену окружающих свойств, например, вызывая потерю экологически чистого зеленого пространства. Дополнительные квартиры и / или новое жилье могут также обеспечить конкуренцию для ваших арендаторов, поэтому имейте в виду эту возможность.
8. Количество объявлений и Вакансии: Если в одном конкретном районе есть необычно большое количество списков, это может либо сигнализировать о сезонных циклах, либо о том, что «стало плохо». Убедитесь, что вы выяснили, что это, прежде чем покупать. Вы также должны определить, можете ли вы покрыть любые сезонные колебания вакансий. Как и в случае с листингами, доля вакантных должностей даст вам представление о том, насколько успешно вы будете привлекать арендаторов. Высокие нормы вакансий заставляют арендодателей снижать арендную плату, чтобы разблокировать арендаторов. Низкая доля вакантных площадей позволяет арендодателям повышать ставки аренды.
9. Арендная плата: Доход от аренды - это хлеб и масло вашей аренды, поэтому вам нужно знать, что такое средняя арендная плата в этом районе. Если взимать среднюю арендную плату не будет достаточно, чтобы покрыть ваш ипотечный платеж, налоги и другие расходы, то вам нужно продолжать искать. Не забудьте исследовать область достаточно хорошо, чтобы оценить, где будет проходить область в ближайшие пять лет.Если вы можете позволить себе эту область сейчас, но основные улучшения в магазине и налоги на недвижимость, как ожидается, увеличатся, то то, что может быть доступно сейчас, может означать банкротство позже.
10. Стихийные бедствия: Страхование - это еще один расход, который вам придется вычесть из ваших возвратов, поэтому хорошо знать, сколько вам нужно будет носить. Если область подвержена землетрясениям или наводнениям, оплата за дополнительное страхование может съесть за ваш доход от аренды.

Получение информации

Поговорите с арендаторами, а также с домовладельцами по соседству. Арендаторы будут более откровенны в отношении негативных аспектов этого района, потому что у них нет инвестиций. Если вы настроены в определенном районе, попробуйте посетить его в разное время в разные дни недели, чтобы увидеть ваших будущих соседей в действии.

Физическое свойство

В целом, лучшая инвестиционная собственность для начинающих - это жилое, односемейное жилье или кондоминиум. Кондоминиумы - это низкие эксплуатационные расходы, потому что кондо-ассоциация помогает во многих внешних ремонтах, оставляя вас беспокоиться о внутреннем состоянии. Однако, поскольку кондоминиумы не являются действительно независимыми жилыми единицами, они, как правило, приобретают более низкую арендную плату и ценят медленнее, чем дома с одной семьей.

Дома для одной семьи, как правило, привлекают долгосрочных арендаторов в виде семей и супружеских пар. Причина, по которой семьи или два взрослых в отношениях, как правило, являются лучшими арендаторами, чем один человек, потому что они с большей вероятностью будут финансово стабильны и регулярно платят арендную плату. Это связано с тем простым фактом, что двое могут жить почти так же дешево, как один (поскольку еда, аренда и коммунальные услуги идут), при этом все еще пользуются двойным доходом. Как арендодатель, вы хотите найти недвижимость и окрестности, которые собираются привлечь этот тип демографии.

Когда у вас есть окрестности сузились, ищите имущество, которое имеет потенциал оценки и хороший прогнозируемый денежный поток. Проверьте свойства, которые стоят дороже, чем вы можете себе позволить, а также те, которые находятся в пределах вашей досягаемости - недвижимость может часто продаваться ниже ее цены листинга. Посмотрите цены на листинг других объектов недвижимости и спросите покупателей об окончательной цене продажи, чтобы получить представление о том, что рыночная стоимость действительно находится по соседству. Чтобы оценить потенциал, вы ищете недвижимость, которая с несколькими косметическими изменениями и некоторыми обновлениями привлечет арендаторов, которые готовы платить более высокую арендную плату. Это также хорошо послужит вам, повысив ценность дома, если вы решите продать его через несколько лет.

Что касается денежного потока, вам придется сделать обоснованное предположение. Возьмите среднюю арендную плату за окрестности и вычтите свой ожидаемый ежемесячный платеж по ипотеке, налоги на имущество (деленные на 12 месяцев), расходы на страхование (также разделенные на 12) и щедрое пособие на техническое обслуживание и ремонт. Не лгите себе и недооценивайте затраты на техническое обслуживание и ремонт, или вы заплатите за это, как только сделка будет завершена. Если все эти цифры выйдут даже или, еще лучше, с небольшим оставшимся, вы можете теперь заставить своего агента по недвижимости подать предложение, и если все будет хорошо, закажите визитные карточки с Landlord , украшенными через вершина.

Готовы сделать переезд?

Убедитесь, что вы получаете лучшую ставку по ипотечным кредитам, если хотите инвестировать в арендуемую недвижимость.

Итог

В каждом штате есть хорошие города, в каждом городе есть хорошие кварталы, и в каждом районе есть хорошие свойства, но для выстраивания всех трех задач требуется много усилий и исследований. Когда вы найдете свою идеальную арендуемую недвижимость, сохраните свои ожидания реалистично и убедитесь, что ваши собственные финансы находятся в достаточно хорошем состоянии, чтобы вы могли дождаться, когда недвижимость начнет производить денежный поток, а не отчаянно нуждаться в нем. Инвестирование в недвижимость не начинается с покупки аренды недвижимости - оно начинается с создания финансового положения, где вы можете купить арендуемую недвижимость.