Инвестирование в недвижимость по-прежнему является одним из лучших способов создания богатства и снижения налогов. Льготы включают в себя возможность возмещения стоимости имущества, приносящего доход, путем амортизации, использования 1031 биржи для отсрочки прибыли от инвестиций в недвижимость и заимствования у капитала недвижимости для дополнительных инвестиций или для других целей. Кроме того, домовладельцы могут извлечь выгоду из освобождения от личного проживания, которое защищает прибыль от продажи личного места жительства от налогов на прирост капитала, а также вычет процентов по ипотечным кредитам. Читайте дальше, чтобы узнать, подходит ли вам одна или комбинация этих стратегий. (Для получения дополнительной информации прочитайте Инвестирование в недвижимость .)

Учебное пособие: Изучение инвестиций в недвижимость

Износ
Вы можете взыскать стоимость доходной арендной недвижимости за счет ежегодных налоговых вычетов, называемых амортизацией. Налоговый кодекс определяет амортизационный отчисления в качестве разумного пособия для истощения или износа, включая разумное пособие по устареванию.

Инвесторы недвижимости обычно используют метод амортизации под названием «Модифицированная система ускоренного возмещения затрат» (MACRS), в которой жилая арендная собственность и структурные улучшения амортизируются в течение 27. 5 лет, а приборы и другие светильники амортизируются в течение 15 лет. Амортизационные отчисления часто приводят к чистым убыткам по инвестиционной собственности, даже если имущество фактически создает положительный денежный поток. Эта потеря, а также расходы, такие как коммунальные услуги и страхование, отражаются в Таблице E, форме федерального подоходного налога 1040 и вычитаются из обычного дохода.

1031 Обмен
Обмен 1031, названный в соответствии с Разделом 1031 Кодекса внутреннего дохода, позволяет инвесторам отложить налоги, продавая одно инвестиционное имущество и используя капитал для приобретения другого имущества или свойств равного или большее значение. Этот обмен должен произойти в течение определенного периода времени. Хотя обмен 1031 может в целом включать различные виды собственности, подавляющее большинство транзакций связано с недвижимостью. (Чтобы узнать больше об этом типе обмена, прочитайте Сделки с недвижимым имуществом .)

Правила собственности
Чтобы успешно завершить обмен 1031, свойства должны соответствовать следующим критериям:

• Совокупное значение сменных свойств должно быть равно или больше, чем у отчужденные свойства.
• Свойства, включенные в транзакцию, должны быть одинаковыми, то есть реальная собственность не может быть обменена на какой-либо другой тип активов, например, инвестиционный траст недвижимости (REIT). (Для получения дополнительной информации о REIT, прочитайте Основы налогообложения REIT. )
• Обменные свойства должны храниться для «производственных целей в бизнесе или торговле» (инвестиции).

Любая денежная сумма или имущество, полученное по сделке, которая не считается подобной собственностью, считается загруженной и подлежит налогообложению. Наличная загрузка включает в себя не только денежные средства, но и физическое имущество, например, светильники. Ипотечная загрузка относится к любому сокращению долга, которое достигается посредством транзакции. Таким образом, сумма долга, взятого с заменяющим имуществом, должна быть равна или больше стоимости погашенной задолженности при продаже проданного имущества. (Для получения более подробной информации об обмене типа «добрый», прочитайте Торговые свойства, чтобы держать налогоплательщика в заливе .)

Положения об инвесторах
Инвестор должен использовать квалифицированного посредника. Квалифицированный посредник является агентом, который облегчает процесс обмена 1031, главным образом путем проведения чистых поступлений от отказавшего имущества до того, как они будут повторно инвестированы в заменяющее имущество. Только квалифицированный посредник может удерживать эти средства во время обмена. Федерация бирж-резидентов подробно описывает роль, которую квалифицированный посредник играет в процессе обмена 1031.

Инвестор подчиняется двум срокам:

• Через сорок пять дней после продажи отказанного имущества он должен предоставить письменный список квалифицированного объекта замены квалифицированной стороне биржи, обычно посреднику. Существует также несколько правил, которые ограничивают количество свойств, которые могут быть идентифицированы.
• Кроме того, он должен приобрести совокупную стоимость квалифицируемых заменяющих активов в течение 180 дней после продажи отказанного актива или через 180 дней после наступления срока его налоговой декларации за этот год, в зависимости от того, что произойдет раньше.

1031 Обмен, шаг за шагом
В типичной транзакции инвестор решает продать инвестиционную собственность и инвестировать средства от любой прибыли в другом имуществе.

1. Чтобы сделать это эффективным с точки зрения налогов способом, инвестор заключает соглашение об обмене 1031 с квалифицированным посредником и выставляет оригинальное имущество для продажи. В то же время инвестор начинает поиск замещающих свойств.
2. В тот день, когда инвестор продает оригинальное имущество (оставленное имущество), чистая выручка после оплаты всех расходов отправляется на специальный счет, созданный квалифицированным посредником.
3. Затем инвестор входит в идентификационный период и имеет ровно 45 дней для составления списка квалифицированных запасных свойств и 180 дней для закрытия на заменяемом имуществе в течение периода обмена.
4. Используя всю выручку от продажи отказанного имущества, инвестор закрывается по новой инвестиционной собственности или свойствам.
5. Квалифицированный посредник направляет эти средства в титульную компанию, специальный счет закрывается и транзакция завершается.

Заимствование против домашнего капитала
Инвесторы, которые накопили значительную долю в своем личном доме или инвестиционной собственности, могут просто выбрать рефинансирование своей недвижимости и вывести капитал для дополнительных инвестиций, улучшения дома или для других целей.Правила варьируются от штата к штату.

В типичном сценарии кредитор займёт 80% от совокупного кредита до стоимости или 50% от справедливой рыночной стоимости недвижимости, в зависимости от того, что меньше. Например, на сумму 240 000 долл. США с кредитом в размере 100 000 долл., Наибольший объем заемщика может быть получен в размере 92 000 долл. США (240 долл. США, 80 х 80% - 100 долл. США).

Возможность заимствования будет также зависеть от кредитного балла заемщика, их существующего отношения долга к собственному капиталу и соотношения долга к доходам. Хотя эта стратегия немного рискованна, для тех, кто способен справиться с дополнительной задолженностью, она может помочь построить богатство, не вступая в обмен на 1031 или продать недвижимость. (Чтобы узнать больше о кредитах на покупку собственного капитала, прочитайте Кредит на домашний капитал: что это такое и как это работает .)

Отсрочка налогов на продажу дома
Прибыль от продажи первичного личного проживания налогоплательщика исключаются из налогообложения прироста капитала до 500 000 долларов для супружеских пар и 250 000 долларов США для одиноких лиц, если налогоплательщик проживал в доме в течение двух последних пяти лет. Кроме того, если доходы от продажи основного места проживания налогоплательщика превышают эти исключения, налогоплательщик может также вложить эту часть через биржу 1031.

Инвесторы, которые живут в районах, где ценят домашние ценности, могут использовать стратегию торговли, чтобы одновременно наращивать свое личное богатство и минимизировать налоги одновременно. (Чтобы узнать больше о налоговых последствиях продажи вашего дома, прочитайте Будет ли ваша распродажа дома оставить вас с налоговым шоком? )

Вычет процентов по ипотечным кредитам
Домовладельцы могут вычитать часть своих ипотечных кредитов, относящихся к процентные платежи по их налоговым декларациям. Эти платежи выше в первые годы ипотеки и постепенно снижаются по мере погашения ипотеки. (Подробнее в разделе Отчисления на процентные ставки по ипотечным кредитам .)

Итог
Существует много вариантов для владельца недвижимости, который хочет продать, минимизируя налоговые обязательства.

• Обмен 1031 позволяет возвращать доход от продажи, чтобы быть реинвестированной в собственность подобного рода.
• Кредит на покупку собственного капитала напрямую относится к стоимости имущества и может использоваться для различных целей.
• Продажа основного места жительства имеет право на специальную налоговую обработку.
• Ипотечные проценты могут быть вычтены в налоговое время.

Ваша личная ситуация будет определять, какой из этих вариантов подходит вам, но любой из них поможет вам максимально использовать ваши инвестиции в недвижимость.

Для соответствующего чтения см. Налоговый праймер для домовладельцев .