Средняя цена в Атланте в настоящее время составляет 184 900 долларов США, что на 12% больше, чем в предыдущем году, согласно данным Национального отчета по жилищному капиталу за февраль 2014 года, опубликованному риэлтором. ком. Это ставит Атланту немного по национальной медианной цене в $ 199 000. Однако, когда Атланта сияет, она находится в запасе: она находится в верхней части 146 регионов отчета по общему количеству списков. Недвижимость в настоящее время выставлена ​​на продажу Риэлтор. com колеблется в цене от менее $ 10 000 для проблемных свойств до $ 15. 9 миллионов для роскошного поместья в высококлассном Бакхеде, «Беверли-Хиллз Юга». Вот посмотрите, что вы можете купить за $ 200 000. (Для получения дополнительной информации о покупке дома см. Руководство по покупке дома в США )

Обзор рынка

Цены на жилье в Атланте достигли максимума в середине 2007 года, а затем упали в течение следующих нескольких лет, достигнув нижней позиции в начале 2012 года. С тех пор цены медленно восстанавливались. Самая последняя Бежевая книга, всеобъемлющий экономический отчет, опубликованный Федеральной резервной системой восемь раз в год, указывает на несколько благоприятных факторов на рынке недвижимости в Атланте: рост продаж жилья, более высокий спрос на ипотечные кредиты, рост нового жилищного строительства, сильные многосемейное строительство и снижение рефинансирования ипотечных кредитов.

Какие $ 200 000 купят

Если цены еще ниже максимумов 2007 года, покупатели могут найти немало во многих кварталах в городе и пригородах ». Район метро Атланты широко распространен и разнообразные, и то, что может стоить 200 000 долларов », - говорит Маура Нилл из Maura Neill & Associates, RE / MAX Around Atlanta.« По состоянию на понедельник, 24 марта 2014 года, поиск 200 000 домов в MLS дает нам 95 отдельных (односемейных) результатов и семь прилагаемых (кондоминиум, таунхаус, многосемейный). »

«В домах для одной семьи ожидайте, что недвижимость будет составлять от 1 500 до 2 000 квадратных футов», - говорит Нил. «Оплачивая 200 000 долларов, покупатели предлагают широкий выбор вариантов», - рассказывает она. «Заглядывая в некоторые из этих списков, мы обнаружили отремонтированный коттедж с тремя спальнями, двумя ваннами 1940-х годов (1 900 квадратных футов) в Ист-Лейк и трехэтажный дом, спальню, две ванны, кирпичное ранчо 1960-х годов с подвалом (1 800 квадратных футов) в Восточном Коббе (Мариетта), нуждающееся в небольшом обновлении. Та же цена будет также покупать ранчо с тремя спальнями, двумя ваннами, кирпичами 1990-х годов (1, 600 квадратных футов.) В районе озера в Дулуте или большой трехкомнатной двухкомнатной двухэтажной двухуровневой двухэтажной ванной в Чарльстоне с двойными передними крыльцами (1 800 квадратных футов) в Грант-парке / Peoplestown. " Многие из свойств в этой ценовой категории будут включать паркетные полы, гардеробные, огороженные задние дворы и камины.Некоторые предлагают гаражи или навесы для автомобилей и кухни, такие как приборы из нержавеющей стали и гранитные столешницы. Кроме того, многие дома находятся в нескольких минутах ходьбы от общественного транспорта и районных школ.

Покупатели, заинтересованные в пристроенных домах, найдут, что «1, 100-1, 400 квадратных футов и две или три спальни являются нормой», - говорит Нилл, ссылаясь на двухкомнатную, 2. 5-ванный таунхаус (1, 300 квадратные футы.) для продажи в Вестсайд Атланты. Часто включали: паркет; обновления кухни, в том числе гранитные столешницы и стеклопакеты; гардеробные; назначенные парковочные места и общественные удобства, такие как бассейны, прачечная и зеленые насаждения.

«Рынок Атланты по-прежнему остается чрезвычайно доступным», - говорит Нилл, который указывает, что чуть более 20 000 домов продаются в районе метро Атланты (не включая списки для продажи по собственникам). Хотя 104 дома, предлагаемые ровно в 200 000 долларов, составляют лишь половину от 1% запасов, «есть множество вариантов для покупателей в окружающих ценовых точках и действительно что-то для каждого на разнообразном рынке в Атланте», добавляет она.

Получение большого дома за ваши деньги

После финансового кризиса 2008 года рынок Атланты - наряду с бесчисленными другими людьми по всей стране - был затоплен выкупами. «Выкупа и короткие продажи раньше были ответом на получение большинства домов для ваши деньги в метро Атланты », - говорит Нил. Тем не менее, за прошлый год подача заявок на выкуп акций в Атланте значительно снизилась: снижение на аукционах на 33,3% и на 26% меньше, чем у банковских активов, согласно RealtyTrac. com , онлайн-компания по информации о недвижимости и рынок для исключенных объектов в Соединенных Штатах. В настоящее время Metro Atlanta находится рядом со средним показателем по стране, причем каждый из 1, 162 домов взыскания (по сравнению с примерно одним из 1, 170 домов по всей стране).

Вот как получить самый дом за ваши деньги сегодня: «Купите в область, где вы чувствуете себя как дома, и не бойтесь небольшого косметического обновления, а не просто занимаетесь живописью и освещением, но также заменяете полы и светильники (например, краны, дверные ручки и т. д.), удаление обоев и бюджетирование для новых приборов ». Конечно, важно предусмотреть бюджет для любых ожидаемых расходов, принимая во внимание то, что может подождать (например, дверные ручки) и то, что покупатель хотел бы сделать сразу (например, заменив коврик и потянув устаревшие обои ). Покупка в верхней части своего ценового диапазона затрудняет решение проблем, связанных с обновлением проектов, поэтому всегда полезно убедиться, что в бюджете есть место для обновлений, которые покупатель считает необходимыми.

Покупатели, которые могут визуализировать потенциал дома и готовы внести какую-то работу, могут получить больше дома за свои деньги, даже после того, как будут оплачены обновления. «Поистине здравомыслящие покупатели - или покупатели с риэлтором, которому они могут доверять, могут видеть прошлые косметические недостатки и датированные приспособления к «костям» дома - план этажа, размеры комнаты, потенциал.Это даст вам больше всего дома за деньги », - говорит Нилл.

Купить или арендовать?

По сравнению с нацией разрыв между стоимостью аренды и покупки сузился, отчасти из-за роста процентных ставок и цен на жилье . Отчет Trulia's Rent vs. Buy , выпущенный онлайн-агрегатором недвижимости Trulia. Com , показал, что год назад на 44% дешевле купить дом, чем арендовать, показатель снизился до 38%. В отчете сопоставляются затраты на семилетний период с использованием пяти расчетов:

1. Средняя цена аренды и продажи для идентичного набора свойств;
2. Начальные общие ежемесячные затраты на владение (при снижении на 20% и 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой по ставке 3,5%, а также годовом обслуживании, страховании, коммунальных услугах и налогах на имущество) и аренде (ежемесячная аренда плюс арендаторская страховка);
3. будущие общие ежемесячные расходы на владение и аренду;
4. Единовременные затраты и поступления (для владения это включает в себя затраты на закрытие и налог на прирост капитала в размере 15% для прибыль превышает ежегодное исключение в размере 500 000 долларов США; для аренды это включает в себя залоговый депозит за месяц); и
5. Чистая приведенная стоимость (NPV) для учета альтернативной стоимости денег (это сравнивает денежные потоки с течением времени).

Решение о покупке или аренде зависит от ряда факторов, в том числе от того, как долго вы планируете проживать в доме, и ставки по ипотечным кредитам и налогового бремени. Например, если вы обеспечиваете 4% -ный 30-летний кредит с фиксированной процентной ставкой; находятся в 15% налоговой шкале и планируют проживать в доме в течение семи лет, это может быть на 28% дешевле купить, чем арендовать в Атланте, согласно калькулятору Rent или Buy на Trulia. ком. Если вы планируете остаться на месте всего на два года, однако, это будет на 20% дешевле арендовать, чем покупать, а все остальные факторы остаются прежними.

Практический результат

Покупатели недвижимости в Атланте могут найти адекватный запас по цене 200 000 долларов США и значительно больше свойств, если они расширят свой поиск чуть выше и ниже этой цифры. Дома в этом ценовом диапазоне, как правило, являются хорошо сохранившимися и обновленными свойствами в диапазоне от 1, 500 до 2 000 квадратных футов для односемейных отдельно стоящих домов и от 1, 100 до 1 400 квадратных футов для пристроенных домов, включая виллы и таунхаусы. Покупатели, желающие выйти за пределы косметических недостатков дома, могут получить больше всего дома за свои деньги.