Когда вы покупаете дом с использованием ипотеки, рефинансируете свою существующую ипотеку или продаете свой дом кому-либо, кроме покупателя наличных денег, домашняя оценка является ключевым компонентом транзакции. Независимо от того, являетесь ли вы покупателем, владельцем или продавцом, вы хотите понять, как работает процесс оценки и как оценщик определяет стоимость дома.

(Для получения дополнительной информации о покупке дома см .: Как купить свой первый дом: Пошаговое руководство )

Что такое домашняя оценка?

Оценка - беспристрастное профессиональное мнение о ценности дома. Оценки почти всегда используются в сделках купли-продажи и обычно используются в транзакциях рефинансирования. В сделке купли-продажи используется оценка, чтобы определить, подходит ли цена контракта дома, учитывая состояние, местоположение и функции дома. При рефинансировании он гарантирует кредитору, что он не передает заемщику больше денег, чем дом стоит.

Кредиторы хотят удостовериться, что домовладельцы не переоценивают собственность, потому что дом служит залогом для ипотеки. Если заемщик должен дефолт по ипотеке и пойти на выкуп, кредитор окупит деньги, которые он предоставил, продавая дом. Оценка помогает банку защитить себя от кредитования больше, чем может быть восстановлено в этом худшем случае.

Примечание. Если вы планируете рефинансирование, полезно исследовать процентные ставки, используя калькулятор ипотеки.

Процесс оценки и определение оценочных значений

Поскольку оценка в первую очередь защищает интересы кредитора, кредитор обычно заказывает оценку. В соответствии с Институтом оценки, ассоциацией профессиональных оценщиков недвижимости, квалифицированный оценщик должен иметь лицензию или сертифицировать (как требуется во всех 50 штатах) и быть знакомым с местным районом. В федеральных правилах указывается, что оценщик должен быть беспристрастным и не имеет прямой или косвенной заинтересованности в сделке. Fannie Mae требует, чтобы оценщики подтвердили, что они имеют опыт оценки аналогичных свойств в том же географическом районе.

На оценочную стоимость недвижимости влияют недавние продажи аналогичных свойств и текущие рыночные тенденции. Удобства для дома, количество спален и ванных комнат, функциональность плана этажей и квадратные метры также являются ключевыми факторами при оценке стоимости дома. Оценщик должен сделать полный визуальный осмотр интерьера и экстерьера и отметить любые условия, которые отрицательно влияют на стоимость имущества, например, необходимый ремонт.

Как правило, оценщики используют Равномерный отчет об оценке жилой недвижимости Fannie Mae для домов на одну семью. В докладе предлагается оценщику описать интерьер и экстерьер собственности, окрестности и близлежащие сопоставимые продажи.Затем оценщик дает анализ и выводы о стоимости имущества, основываясь на его наблюдениях.

Отчет должен содержать карту улиц с оценкой имущества и сопоставимыми продажами; внешний эскиз здания; объяснение того, как рассчитывались квадратные метры; фотографии передней, задней и уличной сцены дома; передние внешние фотографии каждого сопоставимого имущества; и любую другую информацию, такую ​​как данные о продажах на рынке, публичные записи земель и публичные налоговые отчеты, которые оценщик использует для определения справедливой рыночной стоимости имущества. Оценка стоит несколько сотен долларов, и, как правило, заемщик платит эту плату.

Что нужно знать владельцам дома

Когда вы покупаете дом, и вы находитесь под контрактом, оценка будет одним из первых шагов в процессе закрытия. Если оценка идет по цене контракта или выше, транзакция идет по плану. Однако если оценка ниже цены контракта, она может задержать или сорвать транзакцию.

Скорее всего, ни вы, ни продавец не хотите, чтобы сделка провалилась. Как покупатель, у вас есть преимущество в том, что низкая оценка может служить инструментом переговоров, чтобы убедить продавца снизить цену, чтобы транзакция могла двигаться вперед. Банк не будет предоставлять вам или любому потенциальному покупателю больше, чем дом стоит. В то время как оценки помогают покупателям избежать переплаты за дома, продавец может почувствовать, что низкая оценка неточна и не хочет снижать цену. Если плохая оценка стоит между вами и вашей покупкой дома, посмотрите на второе мнение через вторую оценку. Оценщики могут ошибаться или иметь несовершенную информацию.

Что должны знать домашние продавцы

Как продавец низкая оценка, если она точна, означает, что вам нужно будет снизить цену своего дома, чтобы продать ее. Кредиторы не будут утверждать кредиты больше, чем дома, и удерживать для покупателя с наличными деньгами, который не требует оценки в качестве условия завершения сделки, вряд ли даст вам более высокую цену продажи. Никто не хочет переплачивать за дом.

К сожалению, недавние неприятные продажи в окрестностях могут снизить оценочную стоимость вашего дома. Если вы чувствуете, что стоимость вашего дома была утянута по ценам продажи близлежащих выкупа и коротких продаж, вы можете убедить оценщика, что ваш дом стоит больше, если он находится в значительно лучшем состоянии, чем эти свойства. Продавцы также должны знать, что федеральные руководящие принципы (направленные на устранение завышенных оценочных ценностей, которые способствовали жилищному кризису) иногда приводят к тому, что оценки окажутся ниже справедливой рыночной стоимости и могут затруднить низкие оценки.

Что нужно для рефинансирования Домовладельцам нужно знать

Если вы рефинансируете обычную ипотеку, низкая оценка может помешать вам рефинансировать ваш дом. Дом должен оценивать сумму, превышающую сумму, которую вы хотите рефинансировать для получения кредита. Однако, если ваша существующая ипотека является ипотекой FHA, вы можете рефинансировать без оценки через программу FHA Streamline.FHA Streamline - отличный вариант для подводных домовладельцев.

Итог

Когда все идет гладко, домашняя оценка - это всего лишь еще одна ячейка для отметки в контрольном списке закрытия кредита. Когда оценочная стоимость ниже ожидаемой, транзакция может быть отложена или даже отменена. Независимо от ситуации, с которой вы сталкиваетесь в процессе покупки, продажи или рефинансирования дома, основное понимание того, как функционирует процесс оценки, может работать только в вашу пользу.