Оценка стоимости недвижимости необходима для целого ряда начинаний, включая финансирование недвижимого имущества, перечисление недвижимости для продажи, анализ инвестиций, страхование имущества и налогообложение недвижимости. Для большинства людей определение запрашивающей или покупной цены недвижимости является наиболее полезным применением оценки недвижимости. В этой статье мы расскажем об основных концепциях и методах оценки недвижимости, особенно в том, что касается продажи недвижимости.

ВИДЕТЬ: Как оценить инвестиционную недвижимость недвижимости

Основные понятия оценки

Значение
Основное внимание при оценке заключается в определении стоимости имущества: нынешняя стоимость будущих выгод, связанных с владением недвижимостью. В отличие от многих потребительских товаров, которые быстро используются, выгоды от реальной собственности обычно реализуются в течение длительного периода времени. Поэтому оценка стоимости имущества должна учитывать экономические и социальные тенденции, а также правительственные меры контроля или нормы и условия окружающей среды, которые могут влиять на четыре элемента ценности:

• Требование - желание или потребность в собственности, поддерживаемая финансовыми средствами для удовлетворения желания;
• Утилита - способность удовлетворять желания и потребности будущих владельцев;
• Справедливость - конечная поставка конкурирующих свойств и
• Возможность передачи - легкость передачи прав собственности.

Значение Vs. Стоимость и цена

Значение не обязательно равно стоимости или цене . Стоимость относится к фактическим расходам; например, материалов и труда. Цена, с другой стороны, это сумма, которую кто-то платит за что-то. Хотя стоимость и цена могут влиять на стоимость, они не определяют ценность. Цена продажи дома может составлять 150 000 долларов США, но стоимость может быть значительно выше или ниже. Например, если новый владелец обнаружит серьезный недостаток в доме, например, дефектный фундамент, стоимость дома может быть ниже цены.

Рыночная стоимость

Оценка - это мнение или оценка стоимости конкретного имущества на определенную дату. Отчеты об оценке используются предприятиями, государственными учреждениями, частными лицами, инвесторами и ипотечными кредиторами при принятии важных решений в отношении сделок с недвижимостью. Цель оценки - определить рыночную стоимость недвижимости: наиболее вероятную цену, которую недвижимость принесет на конкурентный и открытый рынок. Рыночная цена, цена на которую фактически продается, может не всегда представлять рыночную стоимость. Например, если продавец подвергается принуждению из-за угрозы потери права выкупа, или если имущество было продано в частной продаже, но не подвергалось воздействию открытого рынка, имущество может продаваться ниже его рыночной стоимости.

Методы оценки

Точная оценка зависит от методического сбора данных. Конкретные данные, охватывающие детали конкретного имущества и общие данные, относящиеся к нации, региону, городу и окрестностям, в которых расположено имущество, собираются и анализируются, чтобы получить ценность. Во время этого процесса используются три основных подхода для определения стоимости объекта.

Метод 1 - Подход к сопоставлению продаж

Метод сравнения продаж обычно используется для оценки домов и земли для одной семьи. Иногда называют подход рыночных данных, это оценка стоимости, полученная путем сравнения свойства с недавно проданными свойствами с аналогичными характеристиками. Эти аналогичные свойства называются сравнимыми , и для обеспечения достоверного сравнения каждый должен:

• быть как можно более похожим на свойство субъекта;
• Были проданы в течение прошлого года на открытом и конкурентном рынке и
• Были проданы в типичных рыночных условиях.

Сравнительные данные
Сопоставимые данные должны быть как можно более похожими на свойство субъекта, и по крайней мере три или четыре следует использовать в процессе оценки. Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при выборе сопоставимых данных, являются размер и местоположение объекта и сопоставимые свойства. Место чрезвычайно важно, поскольку оно может оказать огромное влияние на рыночную стоимость недвижимости.

Корректировки

Поскольку никакие два свойства не похожи друг на друга, корректировки продажных цен сравниваемых товаров будут сделаны для учета разнородных функций и других факторов, которые могут повлиять на стоимость, в том числе:

• Возраст и состояние зданий;
• Дата продажи, если произошли экономические изменения между датой продажи сопоставимого и датой оценки;
• Местоположение, так как подобные свойства могут отличаться по цене от соседства к окрестности;
• Физические характеристики, в том числе размер лота, озеленение, тип и качество строительства, количество и тип комнат, квадратные футы жилой площади и наличие или отсутствие владения паркетными полами, гараж, кухонные апгрейды, камин, бассейн , центральный воздух и т. д. и
• Условия продажи, например, если продавец имущества находился под принуждением или если имущество было продано между родственниками (по сниженной цене).

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости будет находиться в пределах диапазона, сформированного по скорректированным ценам продаж сравниваемых. Поскольку некоторые корректировки, связанные с ценами на продажу сравниваемых данных, будут более субъективными, чем другие, взвешенное рассмотрение обычно предоставляется тем сравнительным данным, которые имеют наименьшую степень корректировки.

Метод 2 - Подход к затратам

Подход стоимости может использоваться для оценки стоимости свойств, которые были улучшены одним или несколькими зданиями. Этот метод включает в себя отдельные оценки стоимости здания (зданий) и земли с учетом амортизации. Оценки складываются вместе для вычисления значения всего улучшенного свойства.Подход с издержками делает предположение, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее улучшенное имущество, чем это будет стоить для покупки сопоставимой партии и строительства здания, которое сопоставимо с точки зрения желательности и полезности. Этот подход полезен, когда оцениваемое имущество является типом имущества, которое не часто продается и не является доходным имуществом. Примеры включают школы, церкви, больницы и правительственные здания.

Расходы на строительство

Расходы на строительство можно оценить несколькими способами, включая метод квадратной футы, где стоимость квадратного метра недавно построенного сопоставимого умножается на количество квадратных футов в здании объекта; метод на месте, где затраты оцениваются на основе стоимости строительства на единицу измерения отдельных компонентов здания, включая трудовые ресурсы и материалы, и метода количественного обследования, который оценивает количество сырья, которое потребуется для замены а также текущую цену материалов и связанные с ними затраты на установку.

Износ

Для целей оценки амортизация относится к любому условию, которое отрицательно влияет на стоимость улучшения недвижимого имущества и учитывает:

• Физическое ухудшение, включая излечимое ухудшение, такое как окраска и замена крыши и неизлечимое ухудшение, например структурные проблемы;
• Функциональное моральное устаревание, которое относится к физическим или конструктивным особенностям, которые больше не считаются желательными собственниками, такими как низкие потолки, устаревшие светильники или дома с четырьмя спальнями, но только одна ванна и
• Экономическое устаревание, вызванное факторами, которые являются внешними по отношению к собственности, например, расположены вблизи шумного аэропорта или загрязняющей фабрики.

Подход к оценке стоимости недвижимости включает в себя пять основных шагов:

• Оценить стоимость земли, как если бы она была вакантной и доступной для ее максимального и лучшего использования, используя подход сравнения продаж, поскольку земля не может быть амортизируется.
• Оцените текущие затраты на строительство зданий и сооружений.
• Оцените сумму амортизации улучшений, вызванных ухудшением, функциональным устареванием или экономическим устареванием.
• Вычесть амортизацию из предполагаемых затрат на строительство.
• Добавить оценочную стоимость земли к амортизированной стоимости здания (зданий) и улучшению сайта для определения общей стоимости имущества.

Метод 3 - Подход к капитализации доходов

Подход к доходам является третьим методом оценки недвижимости и основан на взаимосвязи между нормой прибыли, которую требует инвестор, и чистой прибылью, которую производит недвижимость. Он используется для оценки стоимости доходных объектов, таких как жилые комплексы, офисные здания и торговые центры. Оценки, использующие подход капитализации доходов, могут быть довольно простыми, если ожидается, что предметное имущество будет иметь будущий доход и когда его расходы будут предсказуемыми и устойчивыми.

Прямая капитализация

Оценщики будут выполнять следующие шаги при использовании метода прямой капитализации:

• Оценить годовой потенциальный валовой доход;
• Учитывать потери по вакансиям и арендной плате для определения эффективного валового дохода;
• Вычесть ежегодные операционные расходы для расчета годового чистого операционного дохода;
• Оцените цену, которую обычный инвестор заплатит за доход, полученный конкретным типом и классом имущества. Это достигается путем оценки нормы прибыли или уровня капитализации и
• Применять ставку капитализации к годовому чистым операционным доходам имущества для формирования оценки стоимости имущества.

Множители валового дохода

Метод мультипликатора валового дохода (GIM) можно использовать для оценки других свойств, которые обычно не приобретаются как свойства дохода, но которые могут быть арендованы, например дома с одной и двумя семьями. Метод GRM связывает продажную цену имущества с ожидаемым рентным доходом. Для жилой недвижимости обычно используется валовой ежемесячный доход; для коммерческих и промышленных объектов будет использоваться валовой годовой доход. Метод мультипликатора валового дохода можно рассчитать следующим образом:

Цена продажи / Доход от аренды = Удельный коэффициент валового дохода

Недавние данные о продажах и аренде по крайней мере из трех аналогичных свойств могут быть использованы для установления точного GIM. Затем GIM может быть применен к оценке справедливой рыночной аренды предмета недвижимости для определения его рыночной стоимости, которая может быть рассчитана следующим образом:

Доход от аренды X GIM = Оценочная рыночная стоимость

Практический результат

Точный оценка недвижимости важна для ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, покупателей и продавцов недвижимости. Хотя оценки обычно выполняются квалифицированными специалистами, любой, кто участвует в реальной сделке, может извлечь выгоду из базового понимания различных методов оценки недвижимости.