Фидуциарное право в Соединенных Штатах говорит, что фидуциаристы должны быть верными и верными своим клиентам. Зачастую закон даже требует, чтобы доверенные лица выполняли инструкции своего клиента. Потребители, скорее всего, столкнутся с термином «фидуциарная ответственность» в сочетании с финансовыми консультантами и биржевыми маклерами, поскольку эти профессионалы платят управляющим инвестиционными деньгами других. Но многие другие работники имеют юридическую фидуциарную ответственность, включая агентов по недвижимости.

Риэлторы должны действовать в интересах своих клиентов, по крайней мере, поскольку такие интересы определяются юридическими лицами. В условиях неспециалиста это означает, что риэлтор должен ставить интересы своего клиента перед своими собственными интересами, хотя практическая реальность - агент по недвижимости, должен действовать таким образом, который разумно ожидал население в целом.

Как любой, кто когда-либо должен был перечислить дом, может подтвердить, риэлторы контролируют большой процесс. Это может показаться страшным для тех, кто не является экспертом в этой отрасли, поскольку они не имеют права судить о том, выполняет ли агент адекватную работу или может ли он воспользоваться недостатком знаний. Фидуциарные законы помогают смягчить некоторые из этих неопределенностей.

Почему существует фидуциарное право

В основе всех фидуциарных отношений - то, что экономисты называют «проблемой агентства». В отношениях между основными агентами, например, с потенциальным покупателем и риэлтором, один экономический субъект, скорее всего, будет привлекаться к гораздо большей информации об обмене, чем другой актер. Например, агент по недвижимости почти наверняка более осведомлен о рынке жилья, чем клиент агента.

Проблема агентства существует практически в каждом контексте. У врачей больше медицинских знаний, чем у их пациентов; водопроводчики - лучшие эксперты по системам водоснабжения и дренажа, чем их клиенты; и адвокаты имеют больше юридического опыта, чем их клиенты и т. д. Экономика полна дилемм главного агента, потому что рабочие склонны специализироваться на особых, узких профессиях.

Однако в некоторых отношениях с основным агентом клиент или руководитель может даже не иметь знаний, чтобы заранее изложить, что должно делать фидуциарий или агент. В случае риэлтора клиент часто должен взять слово риэлтора для того, что может или должно быть результатом. Это ставит клиента в очень уязвимое положение.

Легко понять, почему клиенты в противном случае стремятся избегать таких отношений; это слишком рискованно. Вводите фидуциарное право, которое выступает в качестве формы предконтрактного страхования для принципала, а также предоставляет принципам потенциальные средства правовой защиты, если они подозревают, что агенты не выполняют свои обязанности добросовестно.

Почему риэлторы включены в качестве фидуциариев

Предположим, что агент по недвижимости не может найти себе покупателя жилья по желаемой цене. Продавец не знает, является ли провал недостаточным усилием агента, плохой рынок жилья или любое количество других факторов. Благодаря фидуциарным законам продавец может оспорить результаты риэлтора, если продавец считает, что риэлтор не смог работать в своих интересах.

Иногда брокеры по недвижимости обрабатывают очень большие суммы денег для своих клиентов. Как и у любого банка, биржевого маклера или финансового консультанта, брокер по недвижимости находится на уровне фидуциарной ответственности за защиту финансовых интересов клиента.

Потенциальный риск злоупотребления еще выше, если брокер представляет как покупателя, так и продавца в ходе продажи на дому. Комиссия брокера, как правило, двойная в этих обстоятельствах, и она почти всегда основана на цене продажи. Существует очевидный стимул для брокера в пользу интереса продавца, а не интереса покупателя.

Большинство брокеров, как правило, доброжелательны и честны, но закон фидуциарной службы налагает мощное сдерживание на тех, кто в противном случае воспользовался бы своим опытом. Однако это не всегда верно при любых обстоятельствах. Для агентского агентства риэлтора, чтобы инициировать фидуциарные обязанности, он должен назначать покупателя или продавца в качестве клиента агента, а не только клиента агента.

Фидуциарные обязанности риэлтора

Не все фидуциарные позиции принадлежат одному и тому же стандарту. Фидуциарные ожидания попечителей или адвокатов могут сильно отличаться от ожиданий риэлтора, поскольку характер взаимоотношений с клиентами варьируется.

Суды в У. С. обычно перечисляли шесть различных фидуциарных обязанностей, причитающихся риэлтору его клиенту. К ним относятся:

1. Верный учет средств клиентов;

2. Раскрытие информации о материалах;

3. Конфиденциальность информации клиента, которая может быть важной для клиента в переговорах;

4. Повиновение всем законным распоряжениям, данным клиентом;

5. Основной фидуциарный стандарт медицинской помощи;

6. Основной фидуциарный стандарт лояльности.

Однако есть некоторые исключения. Фидуциарий не обязан подчиняться распоряжениям клиента, если сами приказы являются незаконными или если эти приказы в противном случае нарушают моральный кодекс фидуциария.

Как фидуциарное право приносит пользу индустрии недвижимости

Возможно, что мир без фидуциарных обязательств может нанести серьезный ущерб индустрии недвижимости в целом. Подумайте, что произойдет, если домовладелец сделает вывод, что наем агента слишком рискован, потому что очень сложно узнать, срывается ли он. Он может решить вообще отказаться от риэлторов и перечислить его собственность самостоятельно, или же тратить время на нескольких профессионалов, пытаясь найти лучшее предложение. В любом случае, вероятно, будет меньше домов, перечисленных специалистами, меньше проданных домов, менее эффективных рынков и меньше спроса на риэлторские услуги.

Фидуциарное право может сначала стать бременем для агентов по недвижимости, но реальность такова, что эф- фективность фидуциарной ответственности порождает доверие среди потенциальных клиентов. Мало того, что риэлтор может законно сказать потенциальному клиенту, что он «связан законом, чтобы работать в ваших интересах», но потенциальный клиент понимает, что риэлтор может быть привлечен к суду для регресса. Это не совсем гарантия возврата денег, но, по крайней мере, это уменьшает вероятность использования покупателем или продавцом в этих ситуациях.