Вы заинтересованы в покупке фиксатора, но у вас нет денег, чтобы переделать его? Или, может быть, вы сэкономили деньги на ремоделирование, и вы нашли дом, который любите, но ваш кредитор не позволит вам купить его, потому что дом не считается пригодным для жилья без туалетов. Всегда есть свойства на рынке, которые не поддерживались бывшими владельцами наличных денег, плохо обрабатывались арендаторами или были умышленно уничтожены владельцами формовщиков, которые были исключены. Разве не должно быть способа, чтобы кто-то вроде вас мог исправить эти окрестности и вернуть их к жизни?

Подарок от правительства

Существует способ купить фиксатор-верх, и он доведен до вас федеральным правительством. Кредитный кредит Федерального жилищного управления, кредит FHA 203 (k), был разработан для лиц, которые хотят реабилитировать или восстановить поврежденный дом, чтобы они могли жить в нем в качестве основного места жительства. Эти кредиты одобряются правительством, чтобы побудить кредиторов предлагать то, что в противном случае считалось бы рискованным кредитным продуктом. Из-за риска и расходов, проекты реабилитации обычно обрабатываются профессиональными инвесторами в недвижимость, которые могут покупать недвижимость наличными и, следовательно, не нуждаются ни в каком банке для утверждения состояния имущества.

В этой статье рассказывается, сколько денег вам нужно сэкономить, два разных типа кредитов 203 (k), приемлемые свойства, подходящий ремонт и, более того, что вам нужно знать посмотрите, подходит ли вам этот вид кредита. (Для получения дополнительной информации см.: Застрахование Федерального жилищного фонда (FHA) Ипотека .)

Сколько вам нужно денег

Кредит FHA 203 (k) позволяет вам включать деньги, необходимые для ремонта и (материальных и трудовых) в кредите. Если вы хотели купить дом, где была вырезана кухня, вы могли бы включить в кредит цену новых шкафов, столешниц, напольных покрытий, холодильника, плиты, духовки, микроволновой печи, раковины, посудомоечной машины, удаления мусора и стоимости проектировать, разрешать и устанавливать все это. Кредит также может включать резерв на случай непредвиденных расходов в размере 10-20% для расходов, превышающих ваши оценки ремонта. Вы также можете получить ипотечные платежи до шести месяцев, включенных для покрытия ипотечного кредита, в то время как вы ремонтируете дом, чтобы вам не пришлось платить за двойное жилье.

Типы 203 (k) Ипотека

Существует два типа ипотечных кредитов FHA 203 (k): регулярные и упорядоченные (также называемые «измененными»). Регулярный для свойств, нуждающихся в структурном ремонте; оптимизирован для тех, кто нуждается только в неструктурном ремонте. Либо можно использовать для покупки или рефинансирования.

Для обычного 203 (k) кредита на покупку максимальная сумма ипотеки основана на наименьшей из двух величин стоимости имущества плюс затраты на реабилитацию или 110% от ожидаемой стоимости имущества после реабилитации.Это означает, что вы не захотите купить дом с стоимостью $ 150 000, если понадобится 25 000 долларов на ремонт, если у вас не было дополнительных 10 000 долларов наличными, потому что больше всего вы могли бы заимствовать $ 165, 000 (110% от 150 000 долларов США). Оптимизированный кредит позволяет покупателям жилья добавить максимум 35 000 долларов к цене покупки, чтобы заплатить за улучшения. (Чтобы узнать больше, см .: Ипотека: сколько вы можете себе позволить? )

Конечно, в любом случае у вас есть доход для поддержки ипотеки - вы не можете просто взять кредит на определенную сумму, потому что дом требует этого.

Доступные свойства

Кредиты FHA 203 (k) предназначены для владельцев-владельцев, а не для инвесторов. Доступны следующие типы свойств:

• Односемейные дома с четырьмя семьями
• Существующая конструкция, которая была завершена в течение как минимум года
• Отрывы, пока часть существующего фонда останется > Существующий дом, который будет перенесен на новый фундамент
• Жилая часть смешанного (коммерческого / жилого) имущества
• FHA-одобренные квартиры
• С таким широким спектром квалификационных свойств почти каждый может найти право собственности, которая будет претендовать на кредит 203 (k).

Условия финансирования и допустимые расходы на реабилитацию и ремонт

Независимо от того, какую работу вы, по вашему мнению, нуждаетесь в доме, у кредитора и FHA есть свои требования, которые вам также придется встретить. Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD) «требует, чтобы недвижимость, финансируемая в рамках этой программы, отвечала определенным основным энергоэффективным и структурным стандартам», чтобы «соответствовать Минимальным стандартам качества HUD (24 CFR 200. 926d и / или HUD Handbook 4905. 1 ) и все местные кодексы и постановления ».

Стандарты энергоэффективности включают в себя уплотнение, изоляцию и вентиляцию, а также использование правильных систем отопления и кондиционирования воздуха для дома. В доме также должны быть датчики дыма, прилегающие к каждой спальной зоне.

Вы можете быть удивлены множеством домашних ремонтов и улучшений, которые могут быть профинансированы с помощью кредита 203 (k). К ним относятся, но не ограничиваются следующим:

покраска

• добавление комнаты
• палубы
• патио
• сортировка и дренаж сайта
• реконструирование ванной комнаты
• ремоделирование кухни, включая приборы < отделка чердака или подвала
• структурные изменения и ремонт
• добавление или уменьшение количества единиц в жилище (например, одно семейство для дуплекса)
• новый сайдинг
• добавление второй истории
• ликвидация (999)
• Покрытие пола
• Экономия энергии
• Доступ для инвалидов
• FHA не разрешает «предметы роскоши», такие как теннисные корты, бассейны, гидромассажные ванны и ямы для барбекю, которые будут финансироваться за счет кредита 203 (k), но некоторые предметы, которые вы можете себе представить как предметы роскоши, такие как гидромассажные ванны, действительно разрешены. Поговорите с вашим кредитором о конкретных улучшениях, которые вы хотите сделать, чтобы узнать, что вы можете финансировать.
• Завершение реабилитации
• Как только вы завершите покупку, а дом за вами, вы можете начать ремонт и ремоделирование. FHA требует, чтобы все ремонтные работы были завершены в течение шести месяцев, хотя кредиторы могут потребовать более короткие сроки.
• Вы начнете делать ипотечные платежи сразу же, как и в любом доме. В конце концов, вы владеете им - неважно, если вы еще не живете в нем. Однако, как уже упоминалось ранее, вы можете финансировать свои первые платежи по ипотечным кредитам.
• Реабилитация и ремонт денег помещаются на счет условного депонирования и выпускаются по мере завершения работы и проверки для обеспечения одобрения HUD. HUD также должен одобрить готовый продукт после завершения всей работы.

Проблемы, которые следует избегать

Многие кредиторы не выполняют займы FHA 203 (k), потому что они не знают, как или не хотят делать дополнительные документы. Работа с кредитором, который не испытывает кредиты FHA 203 (k), - это то, чего вам следует избегать - процесс достаточно сложный, как есть. Не давайте себе головных болей, работая с кем-то, кто не знает, что они делают.

Кроме того, убедитесь, что вы не переусердствовали в доме - не тратьте столько средств на ремонт и улучшения, что вы не сможете окупить свои расходы, если однажды вы продадите дом. Посмотрите на средние отпускные цены на готовые дома в вашем районе и постарайтесь разместить свой дом в этом диапазоне. Вы не хотите иметь дом в 300 000 долларов в районе 200 000 домов, потому что большинство людей, которые могут позволить себе дом в 300 долларов, захотят жить в более приятном районе, где все дома сравниваются.

Недостатки

Кредиты FHA 203 (k) имеют более длительный период закрытия, чем другие виды кредитов. Они обычно занимают от 60 до 90 дней, по сравнению с 30-45 днями, которые являются общими для других кредитов, включая регулярные займы FHA. Если вы спешите двигаться, кредит 203 (k) не является продуктом для вас. Вы также можете рассчитывать на более высокую процентную ставку из-за повышенного риска, связанного с кредитами на покупку жилья. (Для получения дополнительной информации посетите

Ипотечные баллы - Что такое точка?

)

Эти кредиты также являются дополнительной работой для кредитора и требуют специализированных знаний о кредитах, поэтому может быть сложнее найти кредитора, который будет работать с вы. Процесс подачи заявки и обновления - это много работы для домовладельца, и есть много волокиты. Некоторые заемщики сообщили о задержках в получении их средств реабилитации, что добавляет дополнительный стресс к процессу.

Итог

Хотя может быть больше работы, чтобы найти кредитора, который займёт FHA 203 (k), и завершить как процесс подачи заявки, так и процесс обновления, дополнительные усилия могут окупиться. Этот кредитный продукт может позволить вам купить этот идеальный дом, который просто нуждается в ремонте, чтобы снова быть пригодным для жизни. Он также может позволить вам совершить прыжок от сдачи в аренду до собственности на дом, поскольку в вашем ценовом диапазоне может быть верхний фиксатор, если нет готовых домов, которые вы можете себе позволить. (Подробнее см. Готовы ли вы купить дом? )