Fannie Mae (официально Федеральная национальная ипотечная ассоциация или FNMA) является спонсируемым правительством предприятием (GSE), то есть публично торгуемой компанией, которая действует в соответствии с уставом Конгресса, что способствует стимулированию домовладения и расширить ликвидность ипотечных денег, создав вторичный рынок. Fannie Mae, основанная в 1938 году во время Великой депрессии в рамках Нового курса, направляет свои усилия на увеличение доступности и доступности домовладения для американцев с низким, средним и средним уровнем дохода.

В качестве вторичного участника ипотечного рынка Fannie Mae не предоставляет кредиты или предоставляет ипотечные кредиты заемщикам. Вместо этого он удерживает средства, направляемые ипотечным кредиторам (например, кредитным союзам, местным и национальным банкам, бережливым компаниям и другим финансовым учреждениям) посредством покупки и гарантии ипотеки, сделанной этими фирмами. Фактически, это один из двух крупнейших покупателей ипотечных кредитов на вторичном рынке: другой - его брат, Федеральная ипотечная ипотечная корпорация или Freddie Mac, которая также является спонсируемым правительством предприятием, созданным Конгрессом.

Инвестируя в ипотечный рынок, Fannie Mae создает больше ликвидности для кредиторов, таких как банки, бережливые и кредитные союзы, что, в свою очередь, позволяет им финансировать или финансировать больше ипотечных кредитов. Компания оценивает, что она финансировала рынок с 5 триллионами долларов США с 2009 года, финансируя около шести миллионов домашних закупок, 14 миллионов рефинансирования и три миллиона арендных квартир. Это крупнейший спонсор или сторонник 30-летних ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой в ​​США.

Fannie Mae Stock

Fannie Mae торгуется с 1968 года. До 2010 года она торговалась на Нью-Йоркской фондовой бирже. Он был исключен после ипотечного, жилищного и финансового кризиса после того, как его акции резко упали ниже минимальных требований к капиталу, установленных NYSE. Теперь он торгует без рецепта.

Во второй половине 2008 года Fannie Mae и Freddie Mac были переданы правительством через консервацию Федерального комитета по жилищному финансированию. Оба были выручены на сумму 187 долларов. 4 миллиарда, что спасло их от краха. К 2014 году Фанни Мэй выплатила правительству больше, чем полученную им сумму. (Для сравнения см.: Анализ Fannie Mae и Freddie Mac Fallout .)

В августе 2012 года условия, регулирующие дивидендные обязательства Fannie Mae, изменились так, что Казначейство США заявляет о какой-либо прибыли на в конце каждого квартала, и предоставляет капитал, если есть дефицит.Поэтому, хотя Fannie Mae зарабатывает деньги, ее прибыль передается в квартал правительству.

Руководство Fannie Mae

Для того, чтобы ипотечный кредитор имел право на поддержку Fannie Mae, он должен согласиться не применять неэтичные практики субстандартного кредитования. Субстандартные кредиты, которые имеют более высокие ставки, чем кредиты с фиксированной процентной ставкой, предлагаются заемщикам с плохим кредитом, которые кредитор считает более высоким.

Ипотека Fannie Mae покупки и гарантии должны соответствовать строгим критериям. Например, предел для обычного кредита для одного семейного дома в 2017 году составляет 424 000 долларов США для большинства районов и 636 150 долларов США для дорогостоящих районов, включая Гавайи и Аляску. Федеральное агентство по жилищному финансированию (FHFA) устанавливает эти ограничения (чтобы увидеть их для всех областей, нажмите здесь.)

После покупки ипотечных кредитов на вторичном рынке Fannie Mae объединяет их для формирования ценных бумаг с ипотечным покрытием (MBS). MBS - это ценные бумаги с активами, обеспеченные ипотекой или пулом ипотечных кредитов. Затем ипотечные ценные бумаги Fannie Mae приобретаются учреждениями, такими как страховые компании, пенсионные фонды и инвестиционные банки. Он гарантирует выплаты основного долга и процентов по его MBS.

У Fannie Mae также есть собственный портфель, обычно называемый удерживаемым портфелем, который инвестирует в свои собственные и другие ипотечные ценные бумаги учреждений. Fannie Mae выдает долг, называемый агентским долгом, для финансирования его сохраненного портфеля. (Для смежного чтения см .: Fannie Mae, Freddie Mac и кредитный кризис 2008 года .)

Fannie Mae Loans

Чтобы получить кредит, который поддерживается Fannie Mae, придется пройти через одобренного кредитора. Наряду с предотвращением субстандартных кредитов, упомянутых выше, кредиторы должны соответствовать критериям приемлемости и андеррайтинга, которые обеспечивают кредитное качество финансирования.

Ипотека, купленная и гарантированная Fannie Mae, называется соответствующими кредитами. Вообще говоря, соответствующие кредиты имеют более низкие процентные ставки, чем несоответствующие или большие займы, которые, как правило, не поддерживаются Fannie Mae, поскольку они превышают лимиты размера кредита.

Как подать заявку на ипотечный кредит Fannie Mae

Когда вы нашли кредитора, который имеет право выдавать кредит, финансируемый Fannie Mae, вы будете руководствоваться при заполнении Единого заявления о предоставлении жилого кредита. Вам нужно будет собрать и предоставить финансовую информацию и документацию. Это включает в себя запись о занятости и вашем валовом доходе и заявлениях, чтобы поддержать их, например, форму W-2 или форму 1099. Вам также необходимо будет предоставить в общей сложности свои ежемесячные долговые обязательства, такие как сальдо по кредитным картам, автомобиль платежей, алиментов и поддержки детей.

Для того, чтобы быть одобренным для займа Fannie Mae-backed, предпочтительным является соотношение долга к доходам (DTI), составляющее не более 28%. Внутренний DTI определяет, какая часть вашего валового дохода идет на расходы на жилье. Если ваш DTI слишком высок, если можно, сделайте более крупный авансовый платеж, что уменьшит ваши ежемесячные расходы. Fannie Mae требует минимального первоначального взноса в размере 5% для ипотеки с фиксированной процентной ставкой, хотя 20% обычно идеальны.

Покупатели жилья также должны отвечать минимальным требованиям кредита, чтобы иметь право на ипотечные кредиты Fannie Mae. Для дома с одной семьей, который является основным местом жительства, требуется оценка FICO не менее 620 для кредитов с фиксированной процентной ставкой и 640 для ипотечных кредитов с регулируемой ставкой (ARM). Разумеется, чем лучше - или выше - ваш показатель FICO, тем больше вы имеете право на получение самых низких процентных ставок.

Модификации займов

После кризиса ипотечного кредитования Fannie Mae начала фокусироваться на модификациях ссуды. Изменения в кредите изменяют условия существующей ипотеки, чтобы помочь заемщикам избежать дефолта, в конечном итоге в результате потери права выкупа и в конечном итоге потерять свой дом. Модификации могут включать более низкую процентную ставку и продление срока займа, что приведет к снижению ежемесячных платежей. Fannie Mae завершила более чем 1. 5 миллионов модификаций займов с 2009 года. (Для смежного чтения см .: Победители Fannie / Freddie Bailout .)

Fannie Mae HomePath

Когда выкупа возникают на ипотечные кредиты, в которых Fannie Mae является владельцем / инвестором, или когда недвижимость приобретается через сделки - вместо выкупа или конфискации, Fannie Mae пытается продать недвижимость своевременно, чтобы свести к минимуму потенциальное воздействие на сообщество. HomePath. com - сайт Fannie Mae, где покупатели и инвесторы могут искать и предлагать эти объекты, а HomePath Mortgage предлагает покупателям продукты финансирования для недвижимости. В некоторых случаях специальное финансирование может быть доступно через HomePath Mortgage и HomePath Renovation Mortgage. К ним относятся расширенные взносы продавцов за собственность, занятые владельцем, и более низкие варианты предоплаты для покупателей с несколькими финансируемыми свойствами.

HomePath. com исключительно предлагает недвижимость, принадлежащую Fannie Mae, и включает в себя односемейные дома, таунхаусы и кондоминиумы. Fannie Mae использует местных специалистов в области недвижимости для подготовки, обслуживания и перечисления недвижимости для продажи. В большинстве объявлений есть фотографии, описания свойств и другие сведения, включая информацию о школах и окрестностях. Количество, тип и цены продажи сильно различаются по рынку, равно как и состояние свойств. В то время как некоторые дома готовятся к работе, другие требуют ремонта или даже капитального ремонта. Каждое свойство продается в состоянии «как есть».