Экономия покупки аренды недвижимости для текущих доходов и долгосрочного прироста капитала не была более благоприятной для поколения или больше, чем сейчас, если вы не были достаточно умны или достаточно противны, чтобы купить в нижней части Великой рецессии 2008 года.

И налоговый кодекс укладывается в собственность недвижимости даже за пределами собственности на дом.

Рассмотрим профи

. • С процентными ставками по ипотечным кредитам в диапазоне 3. 75% - 4. 25% вы можете заблокировать самый большой клин ценового пирога по тем низким ставкам в течение 30 лет.

• Даже скромная инфляция означает, что вы будете погашать текущую задолженность перед будущими, более дешевыми долларами. Низкий долг с фиксированной процентной ставкой, обеспеченный недвижимым имуществом, является наилучшим способом хеджирования против инфляции, поскольку рыночная стоимость вашей недвижимости и арендная плата, которую вы можете взимать, могут увеличиваться в согласии с другими ценами на время продления аренды, в то время как ваши основные расходы могут оставаться плоскими.

• Ипотечные проценты, страховка и все прочие расходы на содержание арендного имущества вычитаются за его доход. (См. Также: Налоговые вычеты для владельцев недвижимости.)

• Если это сезонная аренда, вы можете использовать ее самостоятельно в течение двух недель, не подвергая риску вычеты расходов.

• Износ, допустимый вычет износа (3. 64% от покупной цены здания в год в течение 27. 5 лет) может даже привести к номинальной убытке, которую вы можете вычесть из других доходов. Другими словами, вы можете добиться чистого положительного денежного потока от рентного дохода за вычетом расходов и по-прежнему иметь чистый убыток для целей налогообложения. Но имейте в виду, что амортизация снижает базовую стоимость для целей расчета прироста капитала, когда вы, наконец, продаете его. Вы можете смоделировать все это, подготовив проформу налоговую декларацию с программным пакетом для подготовки налогов, например TurboTax, как будто вы уже владеете. Если вы подали такой ответ, начните с последней налоговой декларации и введите данные о предполагаемых инвестициях и ваших оценках доходов и расходов.

• Вы можете даже относиться к устройству в своем собственном доме или на собственном имуществе - например, квартиру в гараже или тещу, в качестве аренды и увольнения части проценты по ипотеке и другие расходы, связанные с его доходами, что снижает общую стоимость жизни.

• В так называемой бирже 1031 вы можете продать арендуемую недвижимость и инвестировать в другую «вроде бы» без уплаты налогов на прирост капитала.

Теперь рассмотрим недостатки

• Самое большое предостережение в том, что недвижимость не является жидкой. Даже на рынке горячих продавцов, таких как Нью-Йорк или Сан-Франциско, для завершения продажи может потребоваться несколько месяцев, и если ваше время вызвано неожиданными потребностями или другими требованиями, вы не можете получить лучшую цену, как в корпусе рыночная неприятность 2006-2008 годов, когда медианные цены на новые дома снизились примерно на 30%.

• Интерес и основные части вашей ипотеки могут быть фиксированными, но нет никакой гарантии, что налоги не будут расти быстрее, чем вы можете увеличить арендную плату или что страховые взносы не будут всплескиваться, как это происходит после 2012 Ураган Песчаные наводнения, которые наводнили желаемое свойство береговой линии в Нью-Йорке и Нью-Джерси, или что страховые претензии в таких случаях будут довольно скорректированы.

• Несмотря на вашу должную осмотрительность в проверке потенциальных арендаторов, если вы завершите работу с арендатором из ада, тот, кто нуждается и требует, опаздывает, не выключит воду, не может изменить лампочку, и чьи друзья, последователи, дети и домашние животные оставляют за собой след разрушений, то 3,64% в год амортизационные отчисления в налоговом кодексе кажутся крайне неадекватными. (Вы можете добавить арендатора в стандартную форму аренды, в которой указаны правила размещения, домашних животных, курения, требования к страхованию арендатора и т. Д., Но все же ….)

• Окрестности могут меняться более трех десятилетий. С хорошими исследованиями и некоторой удачей, ваша инвестиционная собственность будет процветать среди других ухоженных домов и квартир, а местные удобства действительно улучшатся, так что ваш денежный поток будет неуклонно расти, а ваши затраты остаются стабильными. Но все происходит. Например, муниципалитеты могут быть капризными или коррумпированными, и вы можете обнаружить нежелательное развитие, затрагивающее ваше соседство. Вы должны обратить внимание на местную политику, в которую вы инвестируете, так же, как и вы, где бы вы ни жили.

• Налоговый кодекс может быть изменен путем уменьшения или устранения некоторых или всех налоговых льгот для собственности на дом.

• Арендодательство не для всех. Вы можете испытывать брезгливость по поводу увеличения арендной платы. Ваши левые друзья могут не одобрять это в принципе, даже если вы хороший и разумный хозяин. (Это нормально, чтобы дружить с вашими арендаторами, но дружба может легко зависеть от скорости, с которой вы можете повысить арендную плату. Один владелец коричневого камня Манхэттена арендовал квартиру старым друзьям с Западного побережья и закончил 20 лет спустя, рента, которая была наполовину справедливой арендной платой - после периода особенно высокой инфляции в 1970-х годах. Ее друзья были лучшими переговорщиками, чем она была.)

• Малый ремонт наиболее экономичен, если вы можете сделать это самостоятельно, но у вас может не быть времени, инструментов или навыков. Независимо от того, удобны вы или нет, найдите местного мастера (или женщину) и будьте очень добры к ним, чтобы они были склонны реагировать на чрезвычайной основе.

Итог

Экономия собственности на аренду собственности может быть непреодолимой, но возврат, который вы можете достичь, должен быть намного выше, чем вы могли бы заработать в консервативных инвестициях, таких как облигации и инвестиции в чип-фишки, выплачиваемые дивидендами, потому что есть реальные риски, не последним из которых является ваша собственная способность управлять имуществом и арендаторами. (См. Также: Покупка второго дома в аренду: Dos and Don'ts. )