Пляжные кондоминиумы могут быть сказочными инвестициями в стиль жизни, независимо от того, являетесь ли вы владельцем или кем-то, кто ищет постоянного дома вдали от дома, чтобы заложить праздничную шляпу. Однако покупка кондоминиума в Калифорнии не обязательно является прямым делом. Лабиринт законности, сборы и «внутренние правила» должны быть осторожно рассмотрены и взвешены до подписания на пунктирной линии. Это означает, что покупатели кондоминиума должны задавать правильные вопросы (многие из них), чтобы быть уверенными, что мечта калифорнийской кондо является хорошим инвестиционным решением, а не кошмаром. (Подробнее см. Введение в покупку кондоминиума .)

Оценка вознаграждений

Одна из привилегий владения кондоминиумом заключается в том, что его услуги по управлению могут освобождать владельцев от многих обязанностей и обслуживания, обычно связанных с владением собственностью - в общих помещениях. Однако эти службы взимают регулярные ежемесячные платежи, которые могут эскалироваться в зависимости от предоставленных средств и требуемого уровня обслуживания. Например, кондо-сообщества с бассейнами и фитнес-центрами, вероятно, будут стоить дороже, чем те, которые не имеют таких удобств. Владельцы кондоминиума также несут ответственность за налог на имущество, страхование и дополнительные расходы на обслуживание единицы, которые не подпадают под ответственность руководства.

Изучите финансы Ассоциации домовладельцев

Посмотрите на финансовое состояние ассоциации домовладельцев (ТСЖ), чтобы гарантировать, что она не в долгах и имеет достаточные финансовые резервы для оказания экстренного ремонта и общего обслуживания. Попросите ознакомиться с последними финансовыми отчетами и спросить о каких-либо крупных ожидаемых расходах, которые могут повысить гонорары или затруднить образ жизни жителей (в случае строительства или значительного обслуживания, например). Если место должно быть заменено крышей или лифтом, вам нужно знать об этом раньше времени. Тарифы могут периодически повышаться, поэтому проанализируйте историю ТСЖ в этом отношении. Узнайте, когда были увеличены последние три ежемесячных сбора и какой процент.

Анализ страхового покрытия ТСЖ

В какой степени ТСЖ поддерживает страхование? Учитывая, что кондоминиум на пляже находится в Калифорнии, защищено ли здание или здание от ущерба от воды и землетрясений? Если нет, то в случае стихийного бедствия не будет затронута ни реконструкция вашего подразделения, ни самого здания. Убедитесь, что комплекс адекватно защищен ради получения финансирования и спокойствия. (Более подробно см. «Имеете ли право на страхование кондо?» )

Обзор пактов, условий, ограничений (CC & Rs) и правил

Внимательно изучите любые CC & R, которые были реализованы советом кондоминиума. Они могут устанавливать различные ограничения на использование вашего устройства в отношении объема внутренних обновлений, сдачи в аренду единицы, размещения домашних животных и посетителей, ведения домашнего бизнеса и использования общих помещений.(Подробнее см. В разделе Работа с советом для конференций ). Знайте также, что даже если ваша квартира находится прямо на пляже, общественные права и льготы разрешают доступ к пляжу для всех ниже прилива линия.

Проверьте состояние устройства и здания

. Особенно учитывая износ океанских бризов и соляных аэрозолей, убедитесь, что и устройство, в котором вы надеетесь жить, и здание в целом находятся в хорошем состоянии. Сейчас не время экономить на домашнем осмотре (см. 10 причин, по которым вы не должны пропускать домашний осмотр ). Как только вы переехали, есть предел тому, что вы можете сделать, чтобы улучшить дрянное здание.

Поговорите с жителями

Учитывая, что кондоминиумы работают как сообщество, вы, по сути, будете частью одного, пока вы там. Убедитесь, что вы знакомы с сообществом, которое вы будете покупать, если вы приобретете квартиру. Если вы молодой профессионал, покупка квартиры, которая популярна среди пенсионеров, может быть не идеальной подгонкой - и наоборот.

Еще более важно спросить жителей, что значит жить там. Довольны ли они управляющей компанией? Они могут быстро определить, довольны ли они отдыхающими или нет. Также исследуйте управляющую компанию кондо в Интернете. Если у него плохая репутация, более чем вероятно запись об этом. Не всегда легко избавиться от имущества, которое расположено, по существу, вне вашего обычного жилого помещения, поэтому поспешное решение может привести к излишнему стрессу или значительной потере.

Определение финансовых соображений

Кредиторы рассматривают кондо как рискованные инвестиции, а некоторые из них, как известно, вообще отказываются от кондо-кредитов. Мало того, что покупатель должен пройти квалификацию, ассоциация кондоминиума также должна пройти квалификацию. Банки и другие кредиторы должны чувствовать уверенность в финансовой жизнеспособности кондоминиума. Это, по сути, означает низкие ставки просрочки, разумную плату и высокий процент владельцев жилья.

The Bottom Line

Пляжные виллы могут сделать мечту о том, чтобы иметь дом для отдыха, доступную реальность для многих, предлагая малообеспеченный жилой образ жизни для владельцев жилья. При рассмотрении кондоминиума на пляже хорошей отправной точкой является составление списка привлекательных событий и проверка статуса одобрения у вашего кредитора. Чем больше исследований вы берете на себя, тем безопаснее ваше инвестиционное решение и тем меньше вероятность разочарования по пути.

Легко увлечься романтикой владения пляжным кондо, но, как и любые другие инвестиции, приобретение одного должно рассматриваться как деловая сделка. Ищите стабильное, развитое и хорошо управляемое кондо-сообщество. Получите хорошее представление о том, как это место управляется, узнайте о его финансовом состоянии и изучите историю развития. Эти шаги дают вам лучший шанс получить хорошие инвестиции и спокойное и приятное место для жизни.